Immobilienwirtschaft. Gebäude zählen zu den größten Verursachern von CO₂. „Die Einhaltung des Pariser Klimaabkommens wird uns ohne eine nachhaltige Immobilienwirtschaft deshalb nicht gelingen“, ist Thomas Wiegelmann von Schroder Real Estate überzeugt. Weil der Druck auf diesen Sektor weiter zunehmen wird, müssen Anleger bei Immobilieninvestments künftig sehr genau auf deren Nachhaltigkeit achten.

Durch den hohen Energieverbrauch und die starke Abhängigkeit von fossilen Brennstoffen stehen Immobilien im Fokus jeder Strategie, die es sich zum Ziel setzt, den Klimawandel zu bekämpfen. „Für Investoren ist das eine große Herausforderung. Denn nur Unternehmen, die sich frühzeitig strategisch richtig positionieren, werden langfristig prosperieren“, ist Thomas Wiegelmann, Geschäftsführer von Schroder Real Estate, überzeugt.

Laut einer Analyse des World Economic Forums entfallen auf den Immobiliensektor rund 40 Prozent des globalen Energieverbrauchs pro Jahr – mehr als auf Industrie oder Transport. Etwa 20 Prozent der globalen Treibhausgasemissionen gehen auf den Gebäudesektor zurück. Und er verbraucht rund 40 Prozent der jährlich zur Verfügung stehenden Rohstoffe.

Die Emissionen dort in Richtung Netto-Null zu bringen, ist eine Herkulesaufgabe. Noch größer wird sie durch das weltweite Bevölkerungswachstum und den Trend zur Urbanisierung. Nach Berechnungen der Vereinten Nationen werden 2050 rund zwei Drittel der Weltbevölkerung in Städten leben. Dass deshalb künftig noch viel mehr gebaut werden muss, verstärkt zusätzlich den Druck auf den Immobiliensektor, nachhaltiger zu werden.

Ein wichtiger Faktor ist dabei natürlich die Politik. Nachhaltiges Bauen wurde mittlerweile überall in Europa zum Leitmotiv erklärt. Gleichzeitig verlangen inzwischen immer mehr Großunternehmen bei neuen Mietverträgen die Einhaltung von Nachhaltigkeitszielen. Denn viele von ihnen müssen ja selbst ein Umweltreporting erstellen.

Eine entscheidende Rolle wird auch der Kapitalmarkt spielen. Im März 2021 definierte die EU die Anforderungen an nachhaltige Fonds. „Die Regulatorik schlägt so erste Pflöcke ein“, macht Wiegelmann klar. Welche Kriterien Gebäude erfüllen müssen, um als „nachhaltig“ zu gelten, ist allerdings bislang nicht abschließend geregelt. Jedoch haben sich in den vergangenen Jahren zahlreiche Gütesiegel und Zertifizierungen etabliert, die inzwischen breite Marktakzeptanz erreicht haben, unter anderem LEED, BREEAM, DGNB. Dabei kommen zum Teil neben der Ökobilanz und der Ressourcennutzung weitere Kriterien in der Bewertung zur Anwendung.

Für Immobilieninvestoren ist eine Auseinandersetzung mit diesem Thema aus einem einfachen Grund heute besonders wichtig. Was aktuell geplant und gebaut wird, hat je nach Nutzungsart eine wirtschaftliche Lebensdauer von rund 25 bis 80 Jahren. Es gilt, schon jetzt zu antizipieren, welche Anforderungen Mieter und Investoren morgen an eine Immobilie haben werden. „Potenzielle Mieter werden zukünftig nicht mehr mieten, wenn dein Objekt nicht nachhaltig ist. Und Investoren werden es dann gegebenenfalls nur mit zum Teil erheblichen Bewertungsabschlägen kaufen“, prognostiziert Wiegelmann.

Eine akkurate Bewertung des Nachhaltigkeitsaspekts ist deshalb eine wichtige Aufgabe und Fähigkeit von Investment- und Assetmanagern. Dass es heute zwar eine Vielzahl an Zertifizierungen, aber noch keinen einheitlichen Standard gibt, macht diese besonders schwierig. „Deshalb ist es für uns so bedeutend, eine eigene, speziell auf das Thema Nachhaltigkeit ausgerichtete Due Diligence durchzuführen, die es uns ermöglicht, eine solide Einschätzung betreffend der Zukunftsfähigkeit eines Objekts zu treffen“, erläutert Wiegelmann. Darin wird der komplette Lebenszyklus eines Gebäudes unter die Lupe genommen – von der Entwicklung und dem Bau über den Betrieb bis zum Abriss. Beim Neubau ist die Durchführung einer solchen Prüfung noch vergleichsweise einfach. „Wir befassen uns typischerweise mit Projekten in einer sehr frühen Konzeptions- beziehungsweise Planungsphase und können dann mit dem Projektentwickler gemeinsam auf einen geringeren ökologischen Fußabdruck hinarbeiten“, erklärt Wiegelmann. Die Energieeffizienz lässt sich zum Beispiel durch verbesserte Isolierungsmaßnahmen steigern. Schwieriger wird es bei Bestandsimmobilien. Entscheidend ist hier, wie viel Energie und Wärme ein Gebäude verbraucht und wie dieser Verbrauch optimiert werden kann. Dabei helfen neben energetischen Sanierungsmaßnahmen auch digitale Möglichkeiten in der Bewirtschaftung von Immobilien. Der Haken: Die energetische Sanierung und Optimierung einer bestehenden Immobilie ist typischerweise mit hohen einmaligen Investitionskosten verbunden.

Für den Investor gilt es deshalb immer abzuwägen, welche Maßnahmen für eine Optimierung kurz-, mittel- und langfristig notwendig erscheinen und was die Umsetzung kosten wird. „Weil diese zu einem großen Teil auch den Mietern im Sinne optimierter Betriebskosten zugutekommen, ist es wichtig, frühzeitig über partnerschaftliche Modelle zur Finanzierung nachzudenken“, rät Thomas Wiegelmann.

In vielen Fällen wird sich die Sanierung dann lohnen. Denn mit Blick auf die Nachhaltigkeit modernisierte Gebäude erzielen vergleichsweise höhere Mieten und weisen im Schnitt auch niedrigere Leerstandsquoten auf. Das führt letztlich zu einer höheren Bewertung und besseren Preisen bei einem potenziellen Wiederverkauf. Einer der Gründe hierfür ist, dass Käufer zukünftig damit rechnen müssen, dass sich die energetischen Vorgaben für den Gebäudebestand in Zukunft verschärfen werden. Nachhaltige Gebäude gelten deshalb als zukunftssicherer als ihre konventionellen Pendants.

Nun, ist Wiegelmann überzeugt, geht es darum, die Investmentstrategien in Bezug auf den Klimawandel weiter resilient zu machen: „Nur wer auf die Zukunftsfähigkeit seiner Immobilie achtet, wird langfristig erfolgreich sein können.“

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Der Nachhaltigkeitsansatz von Schroders.

Das Investmenthaus Schroders ist ein weltweit führender Vermögensverwalter mit Standorten in 37 Märkten in Europa, Nord- und Südamerika, Asien und dem Mittleren Osten sowie Afrika. Das weltweit verwaltete Vermögen liegt bei 815,8 Milliarden Euro (Stand 30. Juni 2021).

Gegründet im Jahr 1804, lässt sich das Unternehmen schon lange von den Prinzipien für verantwortliches Investieren leiten. Bereits 1998 erarbeitete es eine erste Corporate-Governance-Richtlinie. 2001 folgten die Grundsätze für verantwortungsvolles Investieren. Inzwischen beziehen alle Schroder-Managementteams ESG-Kriterien in ihren Anlageprozess ein. Sie nutzen dabei fünf firmeneigene Analysetools, die es ermöglichen, Nachhaltigkeitsaspekte zu berücksichtigen, ohne allein von den Informationen klassischer Ratingagenturen abhängig zu sein. Dies spiegelt sich auch in der Einordnung der Finanzprodukte wider. Seit diesem Jahr unterscheidet die Offenlegungsverordnung der EU drei Fondsarten:

Bei Artikel-6-Fonds muss offengelegt werden, wie sie mit Nachhaltigkeitskriterien umgehen.

Artikel-8-Fonds fördern ökologische oder soziale Aspekte. Und Artikel-9-Fonds verfolgen im Anlageprozess sogar explizit ausweisbare ökologische oder soziale Ziele.

Sämtliche Schroders-Produkte erfüllen die Anforderungen von Artikel 6. Darüber hinaus verfügt Schroders über ein Angebot an aktuell 75 Artikel- 8-Fonds und neun Artikel-9-Fonds, das ständig erweitert wird.

Als Mitglied der Initiative „Net Zero Asset Manager“ hat sich Schroders zudem dazu verpflichtet, das Ziel einer Nullemission bis 2050 oder früher zu unterstützen. Und im „Better Building Partnership“ arbeitet Schroder Real Estate daran mit, die Nachhaltigkeit von Immobilien zu verbessern.

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Sonderveröffentlichung:

Dr. Thomas Wiegelmann

Geschäftsführer Schroder Real Estate Asset Management GmbH