Industria immobiliare. Gli edifici sono tra i maggiori emettitori di_CO2. "Non riusciremo quindi a rispettare l'accordo di Parigi sul clima senza un'industria immobiliare sostenibile", è convinto Thomas Wiegelmann di Schroder Real Estate. Poiché la pressione su questo settore continuerà ad aumentare, gli investitori dovranno prestare molta attenzione alla sostenibilità degli investimenti immobiliari in futuro.

A causa dell'alto consumo di energia e della forte dipendenza dai combustibili fossili, il settore immobiliare è al centro di qualsiasi strategia che mira a combattere il cambiamento climatico. "Per gli investitori, questa è una grande sfida. Perché solo le aziende che si posizionano strategicamente nel modo giusto nella fase iniziale prospereranno a lungo termine", è convinto Thomas Wiegelmann, amministratore delegato di Schroder Real Estate.

Secondo un'analisi del World Economic Forum, il settore immobiliare rappresenta circa il 40% del consumo globale di energia all'anno - più dell'industria o dei trasporti. Circa il 20% delle emissioni globali di gas serra sono attribuibili al settore dell'edilizia. E consuma circa il 40% delle materie prime disponibili ogni anno.

Portare le emissioni verso lo zero netto è un compito erculeo. È reso ancora più grande dalla crescita della popolazione mondiale e dalla tendenza all'urbanizzazione. Secondo i calcoli delle Nazioni Unite, circa due terzi della popolazione mondiale vivrà nelle città nel 2050. Il fatto che questo significhi che in futuro si dovrà costruire molto di più, aumenta la pressione sul settore immobiliare per diventare più sostenibile.

Un fattore importante qui è, ovviamente, la politica. L'edilizia sostenibile è ormai un leitmotiv dichiarato ovunque in Europa. Allo stesso tempo, sempre più grandi aziende richiedono il rispetto degli obiettivi di sostenibilità nei nuovi contratti d'affitto. Dopo tutto, molti di loro devono preparare da soli i rapporti ambientali.

Anche il mercato dei capitali giocherà un ruolo decisivo. Nel marzo 2021, l'UE ha definito i requisiti per i fondi sostenibili. "La politica di regolamentazione sta quindi martellando i primi pioli", chiarisce Wiegelmann. Tuttavia, i criteri che gli edifici devono soddisfare per essere considerati "sostenibili" non sono ancora stati regolati in modo definitivo. Tuttavia, negli ultimi anni sono stati stabiliti numerosi sigilli di qualità e certificazioni che hanno raggiunto un'ampia accettazione da parte del mercato, tra cui LEED, BREEAM e DGNB. In alcuni casi, nella valutazione vengono utilizzati altri criteri oltre alla valutazione del ciclo di vita e all'uso delle risorse.

Per gli investitori immobiliari, affrontare questo argomento è particolarmente importante oggi per una semplice ragione. Ciò che si progetta e si costruisce attualmente ha una durata di vita economica che va dai 25 agli 80 anni, a seconda del tipo di utilizzo. È importante anticipare ora ciò che gli inquilini e gli investitori richiederanno domani da una proprietà. "I potenziali inquilini non affitteranno più in futuro se la vostra proprietà non è sostenibile. E gli investitori lo compreranno solo allora, in alcuni casi con notevoli sconti di valutazione", prevede Wiegelmann.

La valutazione accurata dell'aspetto della sostenibilità è quindi un compito e un'abilità importante per i gestori di investimenti e patrimoni. Il fatto che oggi ci sia una moltitudine di certificazioni, ma non ancora uno standard uniforme, rende questo particolarmente difficile. "Ecco perché è così importante per noi condurre la nostra due diligence specificamente sul tema della sostenibilità, che ci permette di fare una solida valutazione riguardo alla redditività futura di una proprietà", spiega Wiegelmann. Questo esamina l'intero ciclo di vita di un edificio - dallo sviluppo e dalla costruzione al funzionamento e alla demolizione. Nelle nuove costruzioni, condurre un tale controllo è ancora relativamente semplice. "Di solito ci occupiamo di progetti in una fase molto precoce di concezione o di pianificazione e possiamo poi lavorare insieme allo sviluppatore del progetto verso una minore impronta ecologica", spiega Wiegelmann. L'efficienza energetica può essere aumentata attraverso misure di isolamento migliorate, per esempio. È più difficile con le proprietà esistenti. Il fattore decisivo qui è la quantità di energia e di calore che un edificio consuma e come questo consumo può essere ottimizzato. Oltre alle misure di rinnovamento ad alta efficienza energetica, possono aiutare anche le possibilità digitali nella gestione degli immobili. La fregatura: la ristrutturazione e l'ottimizzazione energetica di un immobile esistente è tipicamente associata ad alti costi di investimento una tantum.

Per l'investitore è quindi sempre importante soppesare quali misure appaiono necessarie per l'ottimizzazione a breve, medio e lungo termine e quanto costerà l'implementazione. "Dato che questi beneficiano in gran parte anche gli inquilini in termini di ottimizzazione dei costi di gestione, è importante pensare fin dall'inizio a modelli di partnership per il finanziamento", consiglia Thomas Wiegelmann.

In molti casi, la ristrutturazione sarà poi utile. Questo perché gli edifici che sono stati modernizzati tenendo conto della sostenibilità raggiungono affitti relativamente più alti e hanno anche tassi di sfitto più bassi in media. Questo alla fine porta a una valutazione più alta e a prezzi migliori in una potenziale rivendita. Una delle ragioni è che gli acquirenti dovranno fare i conti in futuro con standard energetici più severi per gli edifici esistenti. Gli edifici sostenibili sono quindi considerati più a prova di futuro rispetto alle loro controparti convenzionali.

Ora, Wiegelmann ne è convinto, si tratta di rendere le strategie di investimento più resilienti al cambiamento climatico: "Solo coloro che prestano attenzione alla redditività futura della loro proprietà potranno avere successo a lungo termine".

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L'approccio di sostenibilità di Schroders.

La casa d'investimento Schroders è uno dei principali gestori patrimoniali globali con uffici in 37 mercati in Europa, America, Asia e Medio Oriente, e Africa. Il suo patrimonio globale in gestione è di 815,8 miliardi di euro (al 30 giugno 2021).

Fondata nel 1804, l'azienda è stata a lungo guidata dai principi dell'investimento responsabile. Già nel 1998, ha elaborato la sua prima linea guida di corporate governance. I Principi per l'investimento responsabile sono seguiti nel 2001. Tutti i team di gestione Schroder incorporano ora i criteri ESG nel loro processo di investimento. Utilizzano cinque strumenti di analisi proprietari che permettono loro di prendere in considerazione gli aspetti della sostenibilità senza dipendere esclusivamente dalle informazioni delle agenzie di rating tradizionali. Questo si riflette anche nella classificazione dei prodotti finanziari. Da quest'anno, il regolamento di divulgazione dell'UE distingue tre tipi di fondi:

I fondi dell'articolo 6 devono rivelare come trattano i criteri di sostenibilità.

I fondi dell'articolo 8 promuovono aspetti ambientali o sociali. E i fondi dell'articolo 9 perseguono persino obiettivi ambientali o sociali esplicitamente dichiarati nel processo di investimento.

Tutti i prodotti Schroders soddisfano i requisiti dell'articolo 6. Inoltre, Schroders ha attualmente una gamma di 75 fondi articolo 8 e nove fondi articolo 9, che viene costantemente ampliata.

Come membro dell'iniziativa Net Zero Asset Manager, Schroders si impegna anche a sostenere l'obiettivo di zero emissioni entro il 2050 o prima. E nella Better Building Partnership, Schroder Real Estate sta lavorando per migliorare la sostenibilità degli immobili.

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Pubblicazione speciale:

Dr Thomas Wiegelmann

Amministratore delegato Schroder Real Estate Asset Management GmbH