Industria inmobili aria. Los edificios están entre los mayores emisores de_CO2. "Por lo tanto, no lograremos cumplir el acuerdo climático de París sin una industria inmobiliaria sostenible", está convencido Thomas Wiegelmann, de Schroder Real Estate. Como la presión sobre este sector seguirá aumentando, los inversores tendrán que prestar mucha atención a la sostenibilidad de las inversiones inmobiliarias en el futuro.

Debido al elevado consumo de energía y a la gran dependencia de los combustibles fósiles, el sector inmobiliario es el centro de cualquier estrategia que pretenda combatir el cambio climático. "Para los inversores, este es un reto importante. Porque sólo las empresas que se posicionen estratégicamente de forma correcta en una fase temprana prosperarán a largo plazo", está convencido Thomas Wiegelmann, Director General de Schroder Real Estate.

Según un análisis del Foro Económico Mundial, el sector inmobiliario representa alrededor del 40% del consumo mundial de energía al año, más que la industria o el transporte. Alrededor del 20% de las emisiones mundiales de gases de efecto invernadero son atribuibles al sector de la construcción. Y consume cerca del 40% de las materias primas disponibles anualmente.

Llevar las emisiones a cero es una tarea hercúlea. El crecimiento de la población mundial y la tendencia a la urbanización lo hacen aún mayor. Según los cálculos de las Naciones Unidas, alrededor de dos tercios de la población mundial vivirán en ciudades en 2050. El hecho de que esto signifique que habrá que construir mucho más en el futuro se suma a la presión sobre el sector inmobiliario para que sea más sostenible.

Un factor importante es, por supuesto, la política. La construcción sostenible se ha convertido en un leitmotiv en toda Europa. Al mismo tiempo, cada vez más grandes empresas exigen el cumplimiento de objetivos de sostenibilidad en los nuevos contratos de alquiler. Al fin y al cabo, muchos de ellos tienen que preparar ellos mismos los informes medioambientales.

El mercado de capitales también desempeñará un papel decisivo. En marzo de 2021, la UE definió los requisitos de los fondos sostenibles. "La política reguladora está, por tanto, martilleando las primeras clavijas", aclara Wiegelmann. Sin embargo, aún no se han regulado de forma concluyente los criterios que deben cumplir los edificios para ser considerados "sostenibles". Sin embargo, en los últimos años se han establecido numerosos sellos y certificaciones de calidad que han logrado una amplia aceptación en el mercado, como LEED, BREEAM y DGNB. En algunos casos, se utilizan otros criterios en la evaluación, además de la evaluación del ciclo de vida y el uso de recursos.

Para los inversores inmobiliarios, tratar este tema es especialmente importante hoy en día por una sencilla razón. Lo que se proyecta y construye actualmente tiene una vida económica de entre 25 y 80 años, según el tipo de uso. Es importante anticiparse ahora a lo que los inquilinos y los inversores exigirán de un inmueble el día de mañana. "Los posibles inquilinos dejarán de alquilar en el futuro si su propiedad no es sostenible. Y los inversores sólo la comprarán, en algunos casos con considerables descuentos de valoración", predice Wiegelmann.

Por lo tanto, la evaluación precisa del aspecto de la sostenibilidad es una tarea y una habilidad importante para los gestores de inversiones y activos. El hecho de que hoy en día existan multitud de certificaciones, pero no una norma uniforme, lo hace especialmente difícil. "Por eso es tan importante para nosotros realizar nuestra propia diligencia debida específicamente en el tema de la sostenibilidad, lo que nos permite hacer una evaluación sólida sobre la viabilidad futura de una propiedad", explica Wiegelmann. Examina todo el ciclo de vida de un edificio, desde su desarrollo y construcción hasta su funcionamiento y demolición. En las nuevas construcciones, la realización de una auditoría de este tipo sigue siendo comparativamente sencilla. "Normalmente nos ocupamos de los proyectos en una fase muy temprana de concepción o planificación, y entonces podemos colaborar con el promotor del proyecto para lograr una huella ecológica menor", explica Wiegelmann. La eficiencia energética puede aumentarse, por ejemplo, con medidas de aislamiento mejoradas. Es más difícil con las propiedades existentes. El factor decisivo aquí es la cantidad de energía y calor que consume un edificio y cómo se puede optimizar este consumo. Además de las medidas de renovación energéticamente eficientes, las posibilidades digitales en la gestión de los inmuebles también pueden ayudar. El truco: la renovación y optimización energética de un inmueble existente suele estar asociada a unos elevados costes de inversión únicos.

Por lo tanto, para el inversor siempre es importante sopesar qué medidas parecen necesarias para la optimización a corto, medio y largo plazo y qué coste tendrá su aplicación. "Dado que estos también benefician en gran medida a los inquilinos en términos de optimización de los costes de explotación, es importante pensar en modelos de asociación para la financiación en una fase temprana", aconseja Thomas Wiegelmann.

En muchos casos, la reforma merecerá la pena. Esto se debe a que los edificios que se han modernizado teniendo en cuenta la sostenibilidad consiguen unos alquileres comparativamente más altos y también tienen unas tasas de desocupación más bajas por término medio. Esto, en última instancia, conduce a una mayor valoración y a mejores precios en una posible reventa. Una de las razones es que los compradores tendrán que contar con normas energéticas más estrictas para los edificios existentes en el futuro. Por ello, se considera que los edificios sostenibles están más preparados para el futuro que sus homólogos convencionales.

Ahora, Wiegelmann está convencido de que se trata de hacer que las estrategias de inversión sean más resistentes al cambio climático: "Sólo aquellos que presten atención a la viabilidad futura de sus propiedades podrán tener éxito a largo plazo".

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El enfoque de sostenibilidad de Schroders.

La casa de inversiones Schroders es una de las principales gestoras de activos a nivel mundial, con oficinas en 37 mercados de Europa, América, Asia, Oriente Medio y África. Sus activos globales bajo gestión ascienden a 815.800 millones de euros (a 30 de junio de 2021).

Fundada en 1804, la empresa se guía desde hace tiempo por los principios de la inversión responsable. Ya en 1998, elaboró su primera directriz de gobierno corporativo. Los Principios de Inversión Responsable siguieron en 2001. Todos los equipos de gestión de Schroder incorporan ahora criterios ASG en su proceso de inversión. Utilizan cinco herramientas de análisis propias que les permiten tener en cuenta los aspectos de sostenibilidad sin depender únicamente de la información de las agencias de calificación tradicionales. Esto también se refleja en la clasificación de los productos financieros. A partir de este año, el Reglamento de divulgación de la UE distingue entre tres tipos de fondos:

Los fondos del artículo 6 deben revelar cómo tratan los criterios de sostenibilidad.

Los fondos del artículo 8 promueven aspectos medioambientales o sociales. Y los fondos del artículo 9 incluso persiguen objetivos medioambientales o sociales explícitamente revelados en el proceso de inversión.

Todos los productos de Schroders cumplen los requisitos del artículo 6. Además, Schroders cuenta actualmente con una gama de 75 fondos del artículo 8 y nueve del artículo 9, que se amplía constantemente.

Como miembro de la iniciativa Net Zero Asset Manager, Schroders también se compromete a apoyar el objetivo de cero emisiones para 2050 o antes. Y en el marco de la Better Building Partnership, Schroder Real Estate trabaja para mejorar la sostenibilidad de los inmuebles.

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Publicación especial:

Dr. Thomas Wiegelmann

Director General de Schroder Real Estate Asset Management GmbH