Inversiones crediticias lucrativas.
Préstamos inmobiliarios privados. Los bancos se están retirando de la concesión de préstamos para proyectos inmobiliarios comerciales. Los inversores privados pueden llenar este vacío. El incentivo: rendimientos atractivos, independientemente de la evolución de los mercados de capitales. "Como hay proyectos con diferentes perfiles de riesgo, el mercado ofrece un amplio campo para cada tipo de inversor", afirma Peter Begler, Director de Alternativas de Schroders.
"En realidad es una situación curiosa", reflexiona Peter Begler: "Tenemos un boom inmobiliario en toda Europa. Pero los bancos se están retirando cada vez más del negocio de los préstamos inmobiliarios".
Y eso, dice el director de productos alternativos de la gestora de activos Schroders, no tiene nada que ver con el hecho de que ya no haya inversiones lucrativas ante la subida de los precios. "Es una cuestión de regulación. Después de todo, el aumento de los requisitos de capital propio a través de Basilea II y III garantiza que los costes de capital para las inversiones inmobiliarias, así como para el desarrollo de proyectos, son cada vez más altos y, por tanto, cada vez menos atractivos para los bancos. Esta es una buena noticia para los inversores que buscan alternativas de inversión de alto rendimiento en el actual entorno de bajos intereses. Pueden entrar en la brecha".
En concreto, funciona así: Por ejemplo, un inversor inmobiliario quiere reutilizar un inmueble que suele tener una cantidad importante de espacio sin alquilar. Así que quiere convertir un inmueble de oficinas en un edificio polivalente con comercios, restaurantes y pisos. Se denominan "propiedades transitorias". Después de esa conversión, la idea es que el valor de la propiedad aumente y se pueda cobrar un mayor alquiler por metro cuadrado.
"Pero para ello, el promotor necesita financiación para unos dos años y medio. Después, quiere vender la propiedad a un precio mayor", explica Daniel Younis, responsable de deuda inmobiliaria de Schroders Alemania. Pero la disposición de los bancos a financiar estos proyectos es escasa. "Y como estos prestatarios tampoco suelen tener acceso a los mercados de bonos públicos, pagan unos lucrativos tipos de interés por la financiación", dice Younis. Aquí es donde entra la división de deuda inmobiliaria de Schroders. "Ofrecemos la oportunidad de financiar esos proyectos".
La tarea de Younis y sus colegas consiste ahora en encontrar los proyectos inmobiliarios con la mejor relación riesgo-rendimiento. Les ayuda el hecho de que este mercado está emergiendo lentamente en Europa continental. La escasa oferta de préstamos privados responde a una creciente demanda de financiación.
En Estados Unidos, el mercado ya está más desarrollado. Allí, los préstamos alternativos en el mercado inmobiliario comercial tienen un volumen de unos 4,8 billones de dólares, lo que corresponde a cerca del 40% del mercado total de doce billones de dólares. En el Reino Unido, los préstamos no bancarios representan al menos el 27% del mercado total. En Europa, sin embargo, es inferior al 6%.
"Sin embargo, esperamos que tanto el mercado del Reino Unido como el de Europa continental crezcan en los próximos diez años y se equiparen aproximadamente a la proporción del mercado estadounidense", aclara Begler. Con un volumen total de 72.000 millones de euros, serían algo menos de 29.000 millones. "Y ya podemos ver que la demanda de inmuebles privados está aumentando, aunque la oferta es todavía bastante limitada en este momento. Por eso las posibilidades de entrar en los mejores y más prometedores proyectos son actualmente muy buenas", explica Daniel Younis.
En total, Younis y sus colegas examinan unos 1.000 proyectos de este tipo cada año, e invierten en un 10% de los que consideran más prometedores. "Ya queremos ver que el valor del inmueble aumenta realmente como consecuencia de la medida de reconversión prevista y que los alquileres más altos son exigibles", explica el experto. "Siempre nos preguntamos a cuántos euros por metro cuadrado debe alquilarse un inmueble reconvertido para que nuestra financiación sea segura y si el nivel de alquiler correspondiente es realista".
Para no arriesgarse a un impago, el equipo de Younis da especial importancia a la gestión del riesgo.
En principio, los profesionales de la inversión prestan atención a dos factores: Por un lado, está la deuda existente. Cuanto más alto sea éste, más alta debe ser la calidad de la propiedad. Y por otro lado está el riesgo estructural, es decir, el riesgo de la propia propiedad. Se trata de aspectos como la ubicación, el mobiliario o la rentabilidad. "En general, es importante encontrar un equilibrio. En ningún caso los inversores deben asumir grandes riesgos en ambos aspectos. Por eso tenemos que analizar detalladamente cada proyecto y cada plan de negocio", explica Younis.
Al final del proceso de análisis, hay una evaluación del potencial futuro de la propiedad. "El factor decisivo es el grado de realismo de los aumentos de alquiler previstos tras una reconversión y el tiempo que se puede alquilar el inmueble. Por lo tanto, es importante observar muy de cerca la situación de la oferta y la demanda locales", explica el experto. "Esto determina, en última instancia, la posibilidad de refinanciar o vender la propiedad una vez aplicado el plan de negocio. Y de eso, después de todo, depende que podamos recuperar nuestro préstamo sin problemas".
Dado que el sector inmobiliario siempre depende de las condiciones locales, Younis y sus colegas también recurren a unos 200 expertos inmobiliarios de Schroders en toda Europa y a nivel local.
No se centran en ningún segmento concreto del mercado inmobiliario. "Aunque también vemos que ciertas áreas se comportan mejor y otras más débiles debido a la pandemia y a las tendencias estructurales", dice Younis, "no excluimos ningún área". Incluso un centro comercial puede considerarse una inversión si el plan de negocio es convincente.
No obstante, siguen existiendo dos riesgos fundamentales: en primer lugar, la evolución del propio mercado inmobiliario y, en segundo lugar, el entorno de los tipos de interés. "Los cambios drásticos en la situación actual pueden poner en peligro estos proyectos. Si los compradores ya no quieren o no pueden pagar los precios exigidos por el promotor del proyecto, éste podría tener problemas. Por eso consideramos que nuestra tarea es encontrar inversiones que no dependan de la evolución general del mercado inmobiliario ni de la evolución de los tipos de interés", afirma Younis.
Por eso, dice, una buena gestión del riesgo es aún más importante para garantizar que sólo se financien aquellas propiedades que puedan mantenerse independientemente de las tendencias generales y no tengan problemas cuando cambien los tipos de interés. La conclusión de Younis: "Con este enfoque, una mezcla de deuda inmobiliaria, precisamente porque no está correlacionada con la evolución del mercado de capitales, puede ser útil para diversificar una cartera."
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