secteur immobilier. Les bâtiments comptent parmi les plus gros émetteurs de_CO2. "C'est pourquoi nous ne parviendrons pas à respecter l'accord de Paris sur le climat sans un secteur immobilier durable", estime Thomas Wiegelmann de Schroder Real Estate. Comme la pression sur ce secteur va continuer à augmenter, les investisseurs devront à l'avenir être très attentifs à la durabilité de leurs investissements immobiliers.

En raison de la consommation élevée d'énergie et de la forte dépendance aux combustibles fossiles, l'immobilier est au cœur de toute stratégie ayant pour objectif de lutter contre le changement climatique. "Pour les investisseurs, c'est un grand défi. En effet, seules les entreprises qui se positionnent correctement et rapidement sur le plan stratégique pourront prospérer à long terme", affirme avec conviction Thomas Wiegelmann, directeur général de Schroder Real Estate.

Selon une analyse du World Economic Forum, le secteur immobilier représente environ 40 pour cent de la consommation mondiale d'énergie par an - plus que l'industrie ou les transports. Environ 20 pour cent des émissions mondiales de gaz à effet de serre sont imputables au secteur du bâtiment. Et il consomme environ 40 pour cent des matières premières disponibles chaque année.

Amener les émissions vers un niveau net de zéro est une tâche herculéenne. La croissance démographique mondiale et la tendance à l'urbanisation rendent cette tâche encore plus ardue. Selon les calculs des Nations unies, environ deux tiers de la population mondiale vivront dans des villes en 2050. Le fait qu'il faudra donc construire encore plus à l'avenir renforce encore la pression sur le secteur immobilier pour qu'il devienne plus durable.

La politique est bien entendu un facteur important. La construction durable est devenue un leitmotiv partout en Europe. Parallèlement, de plus en plus de grandes entreprises exigent désormais le respect d'objectifs de durabilité dans les nouveaux contrats de location. En effet, nombre d'entre elles doivent elles-mêmes établir un rapport environnemental.

Le marché des capitaux jouera également un rôle décisif. En mars 2021, l'UE a défini les exigences pour les fonds durables. "La réglementation enfonce ainsi les premiers pions", explique clairement Wiegelmann. Les critères auxquels les bâtiments doivent répondre pour être considérés comme "durables" ne sont toutefois pas encore définitivement réglementés. Cependant, de nombreux labels de qualité et certifications se sont établis au cours des dernières années et sont désormais largement acceptés sur le marché, notamment LEED, BREEAM, DGNB. En plus de l'écobilan et de l'utilisation des ressources, d'autres critères sont parfois utilisés dans l'évaluation.

Pour les investisseurs immobiliers, il est aujourd'hui particulièrement important de se pencher sur ce sujet pour une raison simple. Ce qui est actuellement planifié et construit a une durée de vie économique d'environ 25 à 80 ans, selon le type d'utilisation. Il faut donc anticiper dès maintenant les exigences que les locataires et les investisseurs auront demain envers un bien immobilier. "Les locataires potentiels ne loueront plus à l'avenir si ton bien n'est pas durable. Et les investisseurs ne l'achèteront, le cas échéant, qu'avec des réductions d'évaluation parfois considérables", prédit Wiegelmann.

Une évaluation précise de l'aspect durable est donc une tâche et une capacité importantes des gestionnaires d'investissement et d'actifs. Le fait qu'il existe aujourd'hui une multitude de certifications, mais pas encore de norme uniforme, rend celle-ci particulièrement difficile. "C'est pourquoi il est si important pour nous d'effectuer notre propre due diligence, spécialement axée sur le thème de la durabilité, qui nous permet de faire une estimation solide concernant la viabilité d'un bien", explique Wiegelmann. Le cycle de vie complet d'un bâtiment y est examiné à la loupe, de la conception et de la construction à la démolition en passant par l'exploitation. Dans le cas d'une nouvelle construction, la réalisation d'un tel audit est encore relativement simple. "Nous nous occupons généralement des projets à un stade très précoce de la conception ou de la planification et pouvons alors travailler avec le développeur du projet à la réduction de l'empreinte écologique", explique Wiegelmann. L'efficacité énergétique peut par exemple être améliorée par des mesures d'isolation. La situation est plus difficile pour les biens immobiliers existants. Ce qui compte ici, c'est la quantité d'énergie et de chaleur consommée par un bâtiment et la manière dont cette consommation peut être optimisée. Outre les mesures de rénovation énergétique, les possibilités numériques dans la gestion des biens immobiliers peuvent également aider. Le hic : la rénovation énergétique et l'optimisation d'un bien immobilier existant sont typiquement liées à des coûts d'investissement uniques élevés.

Pour l'investisseur, il s'agit donc toujours d'évaluer quelles mesures d'optimisation semblent nécessaires à court, moyen et long terme et quels seront les coûts de mise en œuvre. "Comme celles-ci profitent aussi en grande partie aux locataires en termes de coûts d'exploitation optimisés, il est important de réfléchir suffisamment tôt à des modèles de financement en partenariat", conseille Thomas Wiegelmann.

Dans de nombreux cas, la rénovation sera alors rentable. En effet, les bâtiments modernisés dans une optique de durabilité obtiennent des loyers comparativement plus élevés et présentent en moyenne des taux de vacance plus faibles. Cela conduit finalement à une évaluation plus élevée et à de meilleurs prix lors d'une revente potentielle. Cela s'explique notamment par le fait que les acheteurs devront s'attendre à l'avenir à un durcissement des exigences énergétiques pour les bâtiments existants. Les bâtiments durables sont donc considérés comme plus sûrs pour l'avenir que leurs équivalents conventionnels.

Wiegelmann est maintenant convaincu qu'il s'agit de rendre les stratégies d'investissement encore plus résilientes par rapport au changement climatique : "Seuls ceux qui veillent à la viabilité de leur bien immobilier pourront réussir à long terme".

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L'approche de Schroders en matière de durabilité.

La société d'investissement Schroders est l'un des principaux gestionnaires d'actifs au monde, présent sur 37 marchés en Europe, en Amérique du Nord et du Sud, en Asie, au Moyen-Orient et en Afrique. Les actifs sous gestion dans le monde entier s'élèvent à 815,8 milliards d'euros (au 30 juin 2021).

Fondée en 1804, l'entreprise est depuis longtemps guidée par les principes de l'investissement responsable. Dès 1998, elle a élaboré une première directive sur la gouvernance d'entreprise. Les principes pour l'investissement responsable ont suivi en 2001. Aujourd'hui, toutes les équipes de gestion de Schroder intègrent des critères ESG dans leur processus d'investissement. Elles utilisent pour cela cinq outils d'analyse propres à l'entreprise, qui permettent de prendre en compte les aspects de durabilité sans dépendre uniquement des informations fournies par les agences de notation classiques. Cela se reflète également dans la classification des produits financiers. Depuis cette année, le règlement de publication de l'UE distingue trois types de fonds :

Les fonds de l'article 6 doivent publier la manière dont ils traitent les critères de durabilité.

Les fonds de l'article 8 encouragent les aspects écologiques ou sociaux. Et les fonds de l'article 9 poursuivent même des objectifs écologiques ou sociaux explicites dans le processus d'investissement.

Tous les produits Schroders répondent aux exigences de l'article 6 et Schroders propose actuellement 75 fonds de l'article 8 et neuf fonds de l'article 9, qui sont en constante évolution.

En tant que membre de l'initiative "Net Zero Asset Manager", Schroders s'est également engagé à soutenir l'objectif de zéro émission d'ici 2050 ou avant. Et dans le cadre du "Better Building Partnership", Schroder Real Estate collabore à l'amélioration de la durabilité de l'immobilier.

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Publication spéciale :

Dr. Thomas Wiegelmann

Directeur général de Schroder Real Estate Asset Management GmbH