Hotelimmobilien. Hotellerie und Reiseindustrie befinden sich im Epizentrum der Corona-Krise. „Der kurzfristige Ausblick ist zwar extrem düster. Doch wer antizyklisch in Hotels investiert, wird langfristig belohnt“, ist Philipp Ellebracht, Head of Real Estate Product Continental Europe beim Investmenthaus Schroders, überzeugt: „Denn innerhalb der nächsten fünf Jahre dürfte sich der Hotelmarkt wieder vollständig erholt haben.“

Der legendäre US-Investor Warren Buffett sagte einmal, es gebe Zeiten, in denen die Angst die Investoren geradezu lähme. Dann müsse man kaufen. Seine Botschaft: „Sei gierig, wenn die anderen Angst haben, und ängstlich, wenn sie gierig sind.“

Zu den Wirtschaftsbereichen, in denen Angst und Verunsicherung heute extrem stark ausgeprägt sind, zählt eindeutig der Hotelsektor.

Viele Hotels, insbesondere diejenigen, die sich auf internationalen Tourismus ausgerichtet haben und nur über eine dünne Eigenkapitaldecke verfügen, werden sich mit ernsthaften finanziellen Problemen und erheblichen Umstrukturierungen auseinandersetzen müssen. Als Folge sei in einigen Monaten eine Marktbereinigung zu erwarten. „Dann stehen wir mit interessanten Investitionsstrategien bereit, um Chancen zu nutzen“, analysiert Philipp Ellebracht, Immobilienexperte beim Investmenthaus Schroders.

Schroder Real Estate investiert seit mehr als 18 Jahren europaweit in Hotels. Hat die SARS-Epidemie, die Terroranschläge in Paris, Brüssel, Barcelona und London gemanagt. Und ist überzeugt davon, dass die Menschen auch nach der globalen Pandemie wieder auf Reisen gehen werden. „Die Sehnsucht nach fernen Ländern ist tief in uns verwurzelt. Daher denke ich, dass der langfristige Aufwärtstrend im Tourismus nur einen Knick bekommt – wenn auch einen tiefen und breiten. Doch danach wird es mit privaten und geschäftlichen Reisen weitergehen. Sicherlich wird ein Teil der geschäftlichen Treffen obsolet und über digitale Telekommunikationswege abgebildet, aber das globale Wachstum, das insbesondere im asiatisch-pazifischen Raum seinen Ursprung findet, wird dies überkompensieren. Wer langfristig denkt, sollte deshalb im Hotelsegment aufkommende  Chancen beherzt nutzen.“

Diese Gelegenheiten, ist Ellebracht überzeugt, werden sich in den kommenden  Monaten auftun. Viele Hotelketten und Finanzinvestoren hätten in der Vergangenheit angesichts ultraniedriger Zinsen die Verschuldung hochgefahren. Nun fällt das Einkommen kurz-, eventuell sogar mittelfristig weg, Zinsen und Tilgungen können nicht mehr bedient werden. Wer schon im Vorfeld der Krise nur eine mittlere bis gute Auslastung hatte, wird nun aufgeben müssen.

„Perspektivisch könnten die Preise für Hotelimmobilien deshalb temporär zurückgehen“, ist Ellebracht überzeugt, „das wird auch kaum von den gewaltigen Summen opportunistischer Private-Equity-Unternehmen aufgefangen werden können. Profitieren werden nur die Inves­toren, die so wie wir in der Lage sind, auch den Hotelbetrieb stetig den neuen Herausforderungen anzupassen.“

Doch nicht nur ein günstiger Kaufpreis macht dieses Immobiliensegment für den Profi aktuell besonders interessant. „Mindestens genauso wichtig ist, dass wir nun in Lagen an Hotels kommen, in denen es früher gar kein Angebot mehr gab. In vielen europäischen Städten werden wir auch langfristig ein Unterangebot an Hotelkapazitäten feststellen – Beispiele sind Paris und Amsterdam. Die restriktiven Bestimmungen vor Ort lassen oft gar keine Neubauten mehr in den historischen Innenstädten zu. Touristen und auch Geschäftsleute wollen aber in der Innenstadt und nur ungern in Randlagen übernachten. Aufgrund der Verwerfungen durch die COVID-19-Krise werden wir Investmentchancen aufspüren können, die vorher einfach nicht vorhanden waren.“

Anlagemöglichkeiten in Hotelimmobilien spielen sich in der Regel zwischen zwei großen Segmenten ab, die sich in Bezug auf Chance und Risiko wesentlich unterscheiden. 

Die erste, weniger komplizierte Variante  ist es, ein Hotel mit einem bestehenden Pachtvertrag zu kaufen. Die Pacht wird dann vom Hotelbetreiber bezahlt. „Dabei sind die Selektionskriterien scheinbar offensichtlich“, erklärt Ellebracht: „Es geht unter anderem um die Lage des Hotels, die Bonität des Betreibers oder das Gebäude und seine langfristige Verwendung.“

Dass sich die Bonität der Betreiberkette – Hilton, Marriott oder Arcor – einfach überprüfen lässt, berge aber auch Risiken. „Die Ratings suggerieren eine vermeintliche Sicherheit. Aus Erfahrung wissen wir aber, dass dies täuschen kann. Die eigene Bonitätskontrolle und die Überprüfung der Profitabilität des Hotels bleiben auch bei dieser Variante unersetzlich“, macht Ellebracht klar.

Der andere Pol des Investment-Universums liegt im Bereich Management-Verträge. Hier erwirbt der Investor nicht nur die Immobilie, sondern auch den gesamten Hotelbetrieb inklusive der Verantwortung für die Mitarbeiter. Entscheidend ist nun, die operativen Zusammenhänge zu verstehen: Wie gewinne ich Marktanteile? Was sollten Übernachtungen, Spa-, Bar- oder Restaurantumsätze in einer bestimmten Lage einbringen? Und was muss ein Investor tun, um derartige Ziele zu erreichen? „Da ist es vielleicht nötig, das Hotel komplett umzubauen, ein neues gas­tronimisches Konzept oder eine andere Betreibermarke zu etablieren. Wer ein Hotel in guter Lage kauft und vor den Risiken des Hotelbetriebs nicht zurück­schreckt, wird mit anwachsender Erholungsphase überproportionale Gewinne erzielen“, erläutert Ellebracht.

Weil das viel schwieriger ist als „kaufen und vermieten“, seien dazu in Deutschland auch nur wenige Investmentteams in der Lage. „Wir können das europaweit seit über 20 Jahren!“

Zwischen diesen beiden Polen gibt es auch noch hybride Investmentmodelle, bei denen der Eigentümer ebenfalls an einen Betreiber vermietet. Dabei werden jedoch nur 80 bis 90 Prozent der Einnahmen aus den Mieterträgen erzielt. Zehn bis 20 Prozent – das Sahnehäubchen – kommen aus Managementeinkünften. Wenn die Einnahmen des Hotels schwanken, variieren diese natürlich ebenfalls.

„Um beim Ankauf abschätzen zu können, wie nachhaltig diese 20 Prozent sind und wie sich dieser Anteil verbessern lässt, ist es ebenfalls wichtig, sich genau beim Betrieb eines Hotels auszukennen“, erläutert Ellebracht und erzählt von einem Engagement in Nizza. Dort seien die Managementerträge niedrig gewesen, weil der Bereich Essen und Trinken offensichtlich schlecht geführt worden ist. Die Schroder-Experten stellten fest, dass der Pool auf dem Dach kaum genutzt wurde. Sie inves­tierten 150000 Euro – was nicht viel ist bei einem Hotel – und brachten Pool sowie Rooftop-Bar auf Vordermann.

„Heute ist das ein echter In-Treff. Und das Hotel macht allein dadurch 1,5 Millionen Euro mehr Umsatz pro Jahr bei einer Renditesteigerung von 20 Prozent. Wer die richtigen Stellschrauben kennt, kann mit kleinen Veränderungen viel bewirken.“

Selbst beim scheinbar einfachen Vermietungsgeschäft macht Know-how oft den Unterschied. So ist Schroders zum Beispiel einer der großen Vermieter der Hotelkette Marriott in Europa, kennt dadurch die Konzepte von Betreibern und kann die Risiken der Mietvertragsverhältnisse besser einschätzen. „Wir bekommen als Eigentümer jede Woche die Umsatzzahlen der einzelnen Hotels. Wenn uns da etwas auffällt, rufen wir an und machen Verbesserungsvorschläge. Und falls der Betreiber – im Extremfall – in die Insolvenz rutscht, könnten wir das Hotel für einen Übergangszeitraum sogar selbst betreiben. Das ist ein zusätzliches, wichtiges Sicherheitsnetz für unsere Investoren.“

Diese Kenntnisse beim Betrieb eines Hotels als Investmentmanager einzusetzen und daraus Werte zu schaffen,  fasziniert Ellebracht am meisten. „Das Hotelteam hatte zum Beispiel vor geraumer Zeit in Venedig direkt am Kanal das Westin gekauft“, erzählt der Profi. Weil die Lage einzigartig ist, wollte Schroders den Betreiber austauschen und das Hotel in  ein Luxushotel verwandeln. Das gesamte Hotel wurde renoviert, neu positioniert und von Vier- auf Fünf-Sterne-Standard angehoben. „Das war eine Kernsanierung. Neue Architektur, Designarbeit, Lichtkonzepte. Eine Bar, entworfen von den angesagtesten Architekten aus London. Es ist schon sehr cool, was unsere Projektteams auf die Beine stellen können.“

Im Mittelpunkt stand dabei die Frage nach der künftigen Hotelmarke. Die Hotelexperten hatten die Hotelkette St. Regis im Auge, eine der luxuriösesten Hotelmarken der Welt. Durch die Übernahme von Starwood gehört sie zur Marriot Gruppe. „Im Oktober 2019 hat das St. Regis in Venedig dann eröffnet. Dass wir das hinbekommen haben, zeigt die hervorragende Qualität unseres Hotelteams, das von Frédéric de Brem, unserem Head of Real Estate Hotels, geführt wird.“

In ein paar Jahren, ist der Immobilienprofi überzeugt, werde er noch viele ähnlich spannende Geschichten zu erzählen haben. Sehr wahrscheinlich seien dann auch einige Anekdoten dabei, die sich aus den Investments der nahenden Corona-Bereinigung ergeben werden. Denn nach der Pandemie, ist Ellebracht überzeugt, werde die Tourismusbranche auf den alten Wachstumspfad zurückfinden. Der wichtigste Treiber sei dabei weiter der wachsende Wohlstand der Bevölkerung in Asien. Danach befragt, was sie mit zusätz­lich zur Verfügung stehendem Geld machen würden, antworteten Chinas Konsumenten in einer Umfrage von HSBC mit überwältigender Mehrheit: „Reisen.“ 

„Und das bevorzugte Ziel ist Europa. Es liegt auf der Hand, dass besonders europäische Hotels mit starker Eigenkapitalquote von den Verwerfungen profitieren werden. Sie werden in der der Konsolidierung Marktanteile gewinnen, Auslastung und Einnahmen pro Zimmer steigern“, ist Ellebracht überzeugt und schließt: „Natürlich wird das dauern. Langsam, Schritt für Schritt werden die Hotels wieder geöffnet. Dieser Prozess unterscheidet sich auch von Land zu Land. Und es wird Zeit brauchen, bis Touristen wieder wagen, zu reisen und die Flugverbindungen in der gewohnten Vielfalt bereitstehen. Aber wir werden diese Zeit nutzen – um zu recherchieren, zu selektieren und in die aus­sichtsreichsten Hotels zu investieren.“   

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How to invest – in Hotels.

Der Investment- und Assetmanager Schroder Real Estate fokussiert bei Hotelimmobilien auf zwei europäische Investitionsstrategien:

In der aktiven, auf Management und operationelle Risiken konzentrierten Strategie kauft Schroders Hotelimmobilien und betreibt diese auch. Der Fonds hat schon 350 Millionen Euro Eigenkapital eingeworben und soll nach Erreichen der 500-Millionen-Grenze geschlossen werden. Das Kapital soll in den kommenden 24 bis 36 Monaten in zehn bis 15 Hotels investiert wird. Die Laufzeit des Fonds soll acht bis zehn Jahre betragen. In dieser Zeit sollen die Hotels optimiert und dann teurer verkauft werden. „Der Fonds ist also eher mit einem Private-Equity-Engagement vergleichbar“, erklärt Ellebracht.

An einer zweiten Strategie arbeitet das Haus gerade. Hier geht es darum, Hotelimmobilien zu erwerben, die sich vor allem auf Einnahmen aus Pachtverträgen konzentrieren. Zu einem kleinen Teil tragen zusätzlich Managementeinkünfte bei. „Es wird eine sogenannte Evergreen-Strategie sein – also eine Anlage ohne Laufzeitbegrenzung. Das Ankaufsvolumen liegt zwischen 40 und 80 Millionen Euro pro Hotel. Wir streben jährliche Ausschüttungen zwischen vier bis fünf Prozent an.“

Bei beiden Strategien konzentriert sich Schroder Real Estate auf die führenden Europäischen Destinationen. Wichtig sei dabei, dass die jeweilige Stadt Ziel von Geschäfts- als auch Tourismuskunden sei, damit das Investment von zwei unterschiedlichen Einkommensströmen profitieren könne. „Außerdem investieren wir nur in Hotels mit drei bis fünf Sternen. Dieses Segment macht rund 70 Prozent des gesamten Hotelumsatzes aus. Unserer Erfahrung nach ist die Substanz der Boden- und Gebäudewerte in diesem Bereich besser und die Umsätze sind deutlich widerstandsfähiger gegenüber Marktschwankungen“, erklärt Ellebracht.

Daneben spielt auch das Thema Nachhaltigkeit eine wichtige Rolle. Als reiner Eigentümer setzt Schroders auf LED-Lampen, gute Heizungen, natürliche Luftzirkulation oder Fensterisolierung, um Energie zu sparen.

Wo die Hotels selbst bewirtschaftet werden, gehen die Einflussmöglichkeiten deutlich weiter. Hier wird auch versucht, die Hotel­gäs­te über Aufklärung mit in das Thema einzubinden. „Unser erklärtes Ziel ist es zum Beispiel, den geltenden Standard ,Pro Stern ein Kilo Wäsche pro Tag und Gast‘ nach unten zu drücken“, verdeutlicht  Ellebracht.

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Hotel-Investments à la carte.

Wer sich für Anlagen in Hotels interessiert, kann aus einer großen Bandbreite verschiedener Chance-Risiko-Profile auswählen.

Am einfachsten ist der Kauf einer Hotelimmobilie mit anschließender Vermietung an einen Betreiber. Dabei waren laut Schroders in der Vergangenheit Renditen auf das eingesetzte Kapital (IRR) zwischen fünf und sechs Prozent zu erzielen. Aufgrund der aktuellen Krisensituation sind im nächsten Jahr vielleicht ein bis 1,5 Prozentpunkte mehr drin. „Mittelfristig werden sich die Renditen dann aber wieder zurückbilden“, vermutet Philipp Ellebracht. 

Interessant sei ein derartiges Investment für Cashflow-orientierte, professionelle Investoren, Pensionskassen oder Versicherungen mit regulatorischen Vorgaben bezüglich ihrer  Immobilienquotentauglichkeit.

Die größten Chancen, aber auch die höchs­ten Risiken bieten Investments in Vehikel, die Hotels kaufen und betreiben. Hier lag die Rendite auf das eingesetzte Kapital laut Schroders in der Vergangenheit wesentlich höher und überwiegend im zweistelligen Bereich, allerdings bei deutlich höherem Risiko. Und auch hier sei durch die Marktverwerfungen eine signifikante Steigerung möglich. Wichtigstes Kriterium bei dieser Anlage, die besonders für risikobereite Privatpersonen und Family Offices ohne regulatorische Vorgaben interessant ist, bleibt das Know-how des Investmenthauses.

Zwischen diesen beiden Polen finden sich Hybrid-Modelle. Dabei ist der Anleger Eigentümer der Immobilie und Teileigentümer des operativen Geschäfts. 

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Sonderveröffentlichung:

Schroder Real Estate Investment

Management GmbH; Taunustor 1;

60310 Frankfurt am Main

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Philipp Ellebracht

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