Ahora más que nunca.
Bienes raíces del hotel. Las industrias hotelera y de viajes están en el epicentro de la crisis de la Corona. "Aunque el panorama a corto plazo es extremadamente sombrío. Pero quienes invierten de manera anticíclica en hoteles se verán recompensados a largo plazo", está convencido Philipp Ellebracht, Jefe de Productos Inmobiliarios de Europa Continental de la casa de inversiones Schroders: "Porque el mercado hotelero debería haberse recuperado totalmente en los próximos cinco años".
El legendario inversor estadounidense Warren Buffett dijo una vez que hay momentos en los que el miedo prácticamente paraliza a los inversores. Entonces tienes que comprar. Su mensaje: "Sé codicioso cuando los demás tengan miedo, y asustado cuando sean codiciosos".
El sector hotelero es claramente uno de los sectores económicos en los que el miedo y la incertidumbre son extremadamente pronunciados hoy en día.
Muchos hoteles, especialmente los orientados al turismo internacional con una base de capital reducida, se enfrentarán a graves problemas financieros y a una importante reestructuración. Como resultado, se espera una sacudida del mercado en unos pocos meses. "Entonces estaremos preparados con interesantes estrategias de inversión para aprovechar las oportunidades", analiza Philipp Ellebracht, experto en bienes raíces de la casa de inversiones Schroders.
La inmobiliaria Schroder ha estado invirtiendo en hoteles en toda Europa por más de 18 años. Ha manejado la epidemia de SARS, los ataques terroristas en París, Bruselas, Barcelona y Londres. Y está convencido de que la gente volverá a viajar incluso después de la pandemia mundial. "El anhelo por las tierras lejanas está profundamente arraigado en nosotros. Daher Creo que la tendencia al alza a largo plazo del turismo sólo tendrá una torcedura, aunque profunda y amplia. Pero después de eso continuará con los viajes privados y de negocios. Ciertamente, algunas reuniones de negocios se volverán obsoletas y se llevarán a cabo a través de canales de telecomunicación digitales, pero el crecimiento mundial, especialmente en la región de Asia y el Pacífico, lo compensará con creces. Por lo tanto, quien piense a largo plazo debería aprovechar con audacia las oportunidades emergentes en el segmento de los hoteles".
Estas oportunidades, Ellebracht está convencido, se abrirán en los próximos meses. En el pasado, muchas cadenas hoteleras e inversores financieros han aumentado sus deudas en vista de los tipos de interés ultra bajos. Ahora los ingresos están cayendo a corto y posiblemente incluso a medio plazo, y los intereses y los reembolsos ya no pueden ser atendidos. Aquellos que sólo tenían una tasa de ocupación media a buena en el período previo a la crisis, ahora tendrán que renunciar.
"En el futuro, los precios de las propiedades hoteleras podrían, por lo tanto, caer temporalmente", está convencido Ellebracht, "y esto difícilmente se compensará con las enormes sumas de dinero de las empresas de capital privado oportunistas. Sólo se beneficiarán aquellos inversores que, como nosotros, están en condiciones de adaptar constantemente las operaciones de los hoteles a los nuevos desafíos.
Pero no es sólo un precio de compra favorable lo que hace que este segmento inmobiliario sea particularmente interesante para los profesionales en la actualidad. "Al menos igual de importante es el hecho de que ahora estamos consiguiendo hoteles en lugares donde antes no había ninguna oferta. En muchas ciudades europeas también notaremos una falta de capacidad hotelera a largo plazo, como por ejemplo en París y Ámsterdam. Las restrictivas regulaciones locales a menudo no permiten nuevos edificios en los centros históricos de las ciudades. Sin embargo, los turistas y también los hombres de negocios quieren quedarse en el centro de la ciudad y son reacios a permanecer en lugares periféricos. Debido a los trastornos causados por la crisis de COVID 19, podremos identificar oportunidades de inversión que simplemente no existían antes".
Las oportunidades de inversión en bienes raíces hoteleros suelen darse entre dos grandes segmentos, que difieren significativamente en términos de oportunidad y riesgo.
La primera opción, menos complicada, es comprar un hotel con un contrato de arrendamiento existente. Die El alquiler es pagado por el operador del hotel. "Los criterios de selección son aparentemente obvios aquí", explica Ellebracht: "Entre otras cosas, la ubicación del hotel, la solvencia del operador o del edificio y su uso a largo plazo son importantes.
Sin embargo, el hecho de que la solvencia de la cadena de operadores -Hilton, Marriott o Arcor- pueda ser fácilmente comprobada también alberga riesgos. "Los índices de audiencia sugieren una supuesta seguridad. Pero sabemos por experiencia que esto puede ser engañoso. Los propios controles de solvencia del hotel y la verificación de su rentabilidad siguen siendo insustituibles incluso con esta variante", afirma claramente macht Ellebracht.
El otro polo del universo de la inversión se encuentra en el área de los contratos de gestión. Aquí el inversor adquiere no sólo la propiedad sino también toda la operación del hotel, incluyendo la responsabilidad de los empleados. Lo crucial ahora es entender las relaciones operacionales: ¿Cómo puedo ganar cuota de mercado? ¿Qué deberían aportar los ingresos de las pernoctaciones, spa, bares o restaurantes en un lugar determinado? ¿Y qué debe hacer un inversionista para alcanzar tales objetivos? "Puede ser necesario reconstruir completamente el hotel, para establecer un nuevo concepto gastronómico o una marca de operador diferente. Cualquiera que compre un hotel en una buena ubicación y no rehúya los riesgos de administrar un hotel obtendrá beneficios desproporcionadamente altos a medida que avance la fase de recuperación", explica Ellebracht.
Debido a que esto es mucho más difícil que "comprar y alquilar", sólo unos pocos equipos de inversión en Alemania son capaces de hacerlo. "¡Hemos sido capaces de hacer esto en toda Europa durante más de 20 años!"
Entre estos dos polos, existen también modelos híbridos de inversión en los que el propietario también arrienda a un operador. Sin embargo, sólo entre el 80 y el 90 por ciento de los ingresos se generan a partir de los ingresos por alquiler. Del 10 al 20 por ciento - la guinda del pastel - proviene de los ingresos de la administración. Si los ingresos del hotel fluctúan, por supuesto, esto también varía.
"Para poder estimar en el momento de la compra cuán sostenible es este 20 por ciento y cómo se puede mejorar este porcentaje, también es importante saber exactamente cómo operar un hotel", explica Ellebracht y habla de un compromiso en Niza. Allí, dice, las ganancias de la gerencia eran bajas porque la división de alimentos y bebidas estaba obviamente mal administrada. Los expertos de Schroder encontraron que la piscina del tejado apenas se usaba. Invirtieron 150.000 euros, lo que no es mucho para un hotel, y renovaron la piscina y el bar de la azotea.
"Hoy, es un verdadero punto caliente. Y el hotel hace 1,5 millones de euros más de facturación por año con un aumento del 20 por ciento sólo en el rendimiento. Si conoces los tornillos correctos, puedes lograr mucho con pequeños cambios".
Incluso en el aparentemente simple negocio de alquiler, el conocimiento a menudo hace la diferencia. Por ejemplo, Schroders es uno de los principales propietarios de la cadena de hoteles Marriott en Europa, lo que significa que conoce los conceptos de los operadores y puede evaluar mejor los riesgos de los contratos de alquiler. "Como propietarios, recibimos las cifras de ventas de los hoteles individuales cada semana. Si notamos algo, llamamos y hacemos sugerencias para mejorar. Y si el operador - en casos extremos - se desliza hacia la insolvencia, podríamos incluso dirigir el hotel nosotros mismos por un período de transición. Esta es una importante red de seguridad adicional para nuestros inversores.
Usar este conocimiento en la operación de un hotel como administrador de inversiones y crear valor a partir de él es lo que más fascina a Ellebracht. "El equipo del hotel, por ejemplo, compró el Westin en Venecia, directamente en el canal, hace algún tiempo", explica el profesional. Debido a que la ubicación es única, Schroders quería cambiar el operador y convertir el hotel en un hotel de lujo. Todo el hotel fue renovado, reposicionado y elevado de cuatro a cinco estrellas. "Esto fue una renovación del núcleo. Nueva arquitectura, trabajo de diseño, conceptos de iluminación. Eine Barra, diseñada por los arquitectos más calientes de Londres. Es muy bueno lo que nuestros equipos de proyecto pueden hacer."
El foco estaba en la cuestión de la futura marca del hotel. Los expertos en hoteles tenían en mente la cadena de hoteles St. Regis, una de las marcas de hoteles más lujosas del mundo. A través de la adquisición de Starwood, pertenece al Grupo Marriot. "En octubre de 2019, el St. Regis abrió en Venecia. El hecho de que hayamos podido lograrlo queda demostrado por la excelente calidad de nuestro equipo hotelero, dirigido por Frédéric de Brem, nuestro Jefe de Hoteles Inmobiliarios".
Dentro de unos años, el profesional de la inmobiliaria está convencido de que aún tendrá muchas historias igualmente emocionantes que contar. Lo más probable es que también haya algunas anécdotas sobre las inversiones de la próxima limpieza de la Corona. Porque después de la pandemia, Ellebracht está convencido de que la industria del turismo volverá a su antiguo camino de crecimiento. El motor más importante seguirá siendo la creciente prosperidad de la población de Asia. Cuando se les preguntó qué harían con el dinero adicional disponible, los consumidores de China respondieron en una encuesta de HSBC con una mayoría abrumadora: "Viajar".
"Y el destino preferido es Europa. Es obvio que especialmente los hoteles europeos con una fuerte proporción de acciones se beneficiarán de los trastornos. Ganarán cuota de mercado en el proceso de consolidación, aumentarán las tasas de ocupación y los ingresos por habitación", está convencido Ellebracht y concluye: "Por supuesto que esto llevará tiempo. Poco a poco, paso a paso, los hoteles volverán a abrir. Este proceso también varía de un país a otro. Y tomará tiempo para que los turistas se atrevan a viajar de nuevo y para que las conexiones de vuelo estén disponibles en la variedad habitual. Pero usaremos este tiempo para investigar, seleccionar e invertir en los hoteles más prometedores".
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Cómo invertir - en hoteles.
El gestor de inversiones y activos Schroder Real Estate se centra en dos estrategias de inversión europeas para propiedades hoteleras:
Como parte de su estrategia activa centrada en la gestión y los riesgos operativos, Schroders compra propiedades hoteleras y también las explota. El fondo ya ha recaudado 350 millones de euros en capital social y se cerrará cuando se alcance el umbral de los 500 millones de euros. El capital se invertirá en diez o quince hoteles en los próximos 24 a 36 meses. El plazo del fondo será de ocho a diez años. Durante este tiempo los hoteles deben ser optimizados y luego vendidos a un precio más alto. "El fondo es por lo tanto más comparable a un compromiso de capital privado", explica Ellebracht.
El hotel está trabajando actualmente en una segunda estrategia. Esto implica la adquisición de propiedades hoteleras que se centran principalmente en los ingresos procedentes de los arrendamientos. En pequeña medida, los ingresos de gestión también contribuyen. "Será una estrategia llamada "evergreen", es decir, una inversión sin límite de tiempo. El volumen de compra es de entre 40 y 80 millones de euros por hotel. Nuestro objetivo es lograr una distribución anual de entre el cuatro y el cinco por ciento".
En ambas estrategias, Schroder Real Estate se concentra en los principales destinos europeos. Es importante que la ciudad respectiva sea un destino tanto para clientes de negocios como de turismo, de modo que la inversión pueda beneficiarse de dos corrientes de ingresos diferentes. "Además, sólo invertimos en hoteles de tres a cinco estrellas. Este segmento representa alrededor del 70 por ciento del total de las ventas de hoteles. Unserer. La experiencia demuestra que la sustancia del valor de los terrenos y edificios en este segmento es mejor y los ingresos son mucho más resistentes a las fluctuaciones del mercado", erklärt Ellebracht.
La cuestión de la sostenibilidad también desempeña un papel importante. Como puro propietario, Schroders confía en las lámparas LED, la buena calefacción, la circulación natural del aire o el aislamiento de las ventanas para ahorrar energía.
Cuando los hoteles son autogestionados, el alcance de la influencia va mucho más allá. Aquí también se intenta involucrar a los huéspedes del hotel en el tema por medio de la educación. "Nuestro objetivo declarado es zum Beispiel para bajar el estándar actual de 'un kilo de ropa por día y huésped por estrella'", explica Ellebracht.
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Inversiones hoteleras a la carta.
Quien esté interesado en invertir en hoteles puede elegir entre una amplia gama de diferentes perfiles de riesgo y recompensa.
La forma más fácil es comprar una propiedad hotelera y luego arrendarla a un operador. Según Schroders, en el pasado se han logrado rendimientos del capital empleado (TIR) de entre el cinco y el seis por ciento. Debido a la actual situación de crisis, quizás se pueda lograr de uno a 1,5 puntos porcentuales más el próximo año. "A mediano plazo, sin embargo, los rendimientos volverán a disminuir", sospecha Philipp Ellebracht.
Esta inversión es interesante para los inversores profesionales orientados al flujo de efectivo, los fondos de pensiones o las compañías de seguros con requisitos reglamentarios en cuanto a su idoneidad para las cuotas inmobiliarias.
Las mayores oportunidades, pero también los mayores riesgos, los ofrecen las inversiones en vehículos que compran y operan hoteles. En este caso, según Schroders, el rendimiento del capital empleado ha sido mucho mayor en el pasado y predominantemente en el rango de dos dígitos, pero con un riesgo significativamente mayor. Y aquí también es posible un aumento significativo debido a las distorsiones del mercado. El criterio más importante para esta inversión, que es particularmente interesante para los particulares dispuestos a correr riesgos y las oficinas familiares sin requisitos reglamentarios, sigue siendo el saber hacer de la casa de inversiones.
Se pueden encontrar modelos híbridos entre estos dos polos. Aquí el inversionista es el dueño de la propiedad y parte del negocio operativo.
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Publicación especial:
Inversión inmobiliaria Schroder
Management GmbH; Taunustor 1;
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Philipp Ellebracht
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