Ora più che mai.
Immobili alberghieri. L'industria alberghiera e dei viaggi sono all'epicentro della crisi di Corona. "Anche se le prospettive a breve termine sono estremamente fosche. Ma coloro che investono in hotel in modo anticiclico saranno ricompensati a lungo termine", Philipp Ellebracht, responsabile del prodotto immobiliare Europa continentale presso la casa d'investimento Schroders, è convinto: "Perché il mercato alberghiero dovrebbe essersi completamente ripreso nei prossimi cinque anni".
Il leggendario investitore americano Warren Buffett una volta ha detto che ci sono momenti in cui la paura paralizza virtualmente gli investitori. Poi bisogna comprare. Il suo messaggio: "Siate avidi quando gli altri hanno paura, e spaventati quando sono avidi".
Il settore alberghiero è chiaramente uno dei settori economici in cui la paura e l'incertezza sono oggi estremamente accentuate.
Molti hotel, soprattutto quelli orientati al turismo internazionale con una base di capitale sottile, dovranno affrontare gravi problemi finanziari e significative ristrutturazioni. Di conseguenza, tra qualche mese è previsto uno shakeout del mercato. "Allora saremo pronti con interessanti strategie d'investimento per sfruttare le opportunità", analizza Philipp Ellebracht, esperto immobiliare della casa d'investimento Schroders.
Schroder Real Estate investe in hotel in tutta Europa da oltre 18 anni. Ha gestito l'epidemia di SARS, gli attacchi terroristici a Parigi, Bruxelles, Barcellona e Londra. Ed è convinto che la gente tornerà a viaggiare anche dopo la pandemia globale. "Il desiderio di terre lontane è profondamente radicato in noi.Penso che la tendenza al rialzo a lungo termine del turismo sarà solo un capovolgimento, anche se profondo e ampio. Ma dopo continuerà con i viaggi privati e d'affari. Certamente, alcuni incontri d'affari diventeranno obsoleti e si svolgeranno attraverso i canali di telecomunicazione digitale, ma la crescita globale, soprattutto nella regione dell'Asia-Pacifico, compenserà ampiamente questo fatto. Chi pensa a lungo termine dovrebbe quindi sfruttare con coraggio le opportunità emergenti nel segmento alberghiero".
Ellebracht è convinta che queste opportunità si presenteranno nei prossimi mesi. In passato, molte catene alberghiere e investitori finanziari hanno aumentato i loro debiti a causa dei tassi d'interesse bassissimi. Ora il reddito è in calo a breve e forse anche a medio termine, gli interessi e i rimborsi non possono più essere serviti. Coloro che hanno avuto un tasso di occupazione medio-basso nel periodo precedente la crisi dovranno ora rinunciare.
"In futuro, i prezzi degli immobili alberghieri potrebbero quindi diminuire temporaneamente", è convinto Ellebracht, "questo difficilmente sarà compensato dalle enormi somme di società di private equity opportunistiche. Solo gli investitori ne trarranno profitto, che, come noi, sono in grado di adattare costantemente le operazioni alberghiere alle nuove sfide.
Ma non è solo un prezzo d'acquisto favorevole a rendere questo segmento immobiliare particolarmente interessante per i professionisti. "Almeno altrettanto importante è il fatto che ora stiamo ricevendo hotel in località dove prima non c'era alcuna offerta. In molte città europee noteremo anche un'offerta insufficiente di capacità alberghiera a lungo termine - esempi sono Parigi e Amsterdam. Le restrittive normative locali spesso non consentono la costruzione di nuovi edifici nei centri storici delle città. Tuttavia, i turisti e anche gli uomini d'affari vogliono soggiornare nel centro della città e sono riluttanti a stare in luoghi periferici. Grazie agli sconvolgimenti causati dalla crisi della COVID 19, saremo in grado di individuare opportunità di investimento che semplicemente non esistevano prima".
Le opportunità di investimento nel settore immobiliare alberghiero rientrano generalmente in due grandi segmenti, che si differenziano notevolmente in termini di opportunità e di rischio.
La prima opzione, meno complicata, è quella di acquistare un hotel con un contratto di locazione esistente.La locazione viene poi pagata dall'operatore dell'hotel. "I criteri di selezione sono qui apparentemente ovvi", spiega Ellebracht: "Tra le altre cose, sono importanti l'ubicazione dell'hotel, la solvibilità del gestore o l'edificio e il suo utilizzo a lungo termine".
Tuttavia, il fatto che la solvibilità della catena di operatori - Hilton, Marriott o Arcor - possa essere facilmente verificata comporta anche dei rischi. "Le valutazioni suggeriscono una presunta sicurezza. Ma sappiamo per esperienza che questo può essere ingannevole. La verifica della solvibilità e la verifica della redditività dell'hotel rimangono insostituibili anche con questa variante", afferma chiaramente MachtEllebracht.
L'altro polo dell'universo degli investimenti è quello dei contratti di gestione. Qui l'investitore acquisisce non solo la proprietà, ma anche l'intera operazione dell'albergo, compresa la responsabilità per i dipendenti. La cosa cruciale ora è capire i rapporti operativi: Come posso guadagnare quote di mercato? Cosa dovrebbero portare i pernottamenti, le terme, i ricavi dei bar o dei ristoranti in una particolare località? E cosa deve fare un investitore per raggiungere tali obiettivi? "Potrebbe essere necessario ricostruire completamente l'hotel, per stabilire un nuovo concetto gastronomico o un diverso marchio di operatore. Chiunque acquisti un hotel in una buona posizione e non si sottragga ai rischi della gestione di un hotel otterrà profitti sproporzionatamente elevati man mano che la fase di recupero procede", spiega Ellebracht.
Poiché questo è molto più difficile che "comprare e affittare", solo pochi team di investimento in Germania sono in grado di farlo. "Siamo stati in grado di farlo in tutta Europa per oltre 20 anni!
Tra questi due poli, vi sono anche modelli di investimento ibrido in cui il proprietario affitta anche ad un operatore. Tuttavia, solo l'80-90 per cento del reddito è generato dal reddito da locazione. Dal 10 al 20 per cento - la ciliegina sulla torta - proviene dal reddito della gestione. Se il reddito dell'hotel varia, naturalmente, anche questo varia.
"Per poter stimare al momento dell'acquisto quanto questi 20 per cento siano sostenibili e come questa percentuale possa essere migliorata, è anche importante sapere esattamente come gestire un hotel", spiega Ellebracht e racconta di un impegno a Nizza. Lì, dice, i guadagni della gestione erano bassi perché la divisione cibo e bevande era ovviamente gestita male. Gli esperti di Schroder hanno scoperto che la piscina sul tetto era poco utilizzata. Hanno investito 150.000 euro - che non è molto per un hotel - e hanno ristrutturato la piscina e il bar sul tetto.
"Oggi questo è un vero e proprio punto caldo. E l'hotel fa 1,5 milioni di euro in più di fatturato all'anno con un aumento del 20% del rendimento. Se si conoscono le viti di fermo giuste, si può ottenere molto con piccole modifiche.
Anche nel settore del noleggio apparentemente semplice, il know-how fa spesso la differenza. Schroders, ad esempio, è uno dei principali locatori della catena alberghiera Marriott in Europa, il che significa che conosce i concetti degli operatori e può valutare meglio i rischi dei contratti di locazione. "In qualità di proprietari, riceviamo ogni settimana i dati di vendita dei singoli hotel. Se notiamo qualcosa, chiamiamo e diamo suggerimenti per migliorare. E se l'operatore - in casi estremi - scivolasse verso l'insolvenza, potremmo anche gestire noi stessi l'albergo per un periodo di transizione. Questa è un'ulteriore, importante rete di sicurezza per i nostri investitori.
L'utilizzo di queste conoscenze nel funzionamento di un hotel come gestore di investimenti e la creazione di valore da esso derivante è ciò che più affascina Ellebracht. "Il team dell'hotel, per esempio, ha acquistato il Westin a Venezia, direttamente sul canale, qualche tempo fa", dice il professionista. Poiché la posizione è unica, Schroders ha voluto cambiare operatore e trasformare l'hotel in un albergo di lusso. L'intero hotel è stato ristrutturato, riposizionato e portato da quattro a cinque stelle. "Questa è stata una ristrutturazione di base. Nuova architettura, lavoro di design, concetti di illuminazione.Eine Bar, progettato dagli architetti più famosi di Londra. E' piuttosto fico quello che i nostri team di progetto riescono a fare".
La questione centrale era il futuro marchio alberghiero. Gli esperti dell'hotel avevano in mente la catena alberghiera St. Regis, uno dei marchi alberghieri più lussuosi al mondo. Attraverso l'acquisizione di Starwood, appartiene al Marriot Group. "Nell'ottobre 2019, il St. Regis ha aperto a Venezia. Il fatto che siamo stati in grado di farlo è dimostrato dall'eccezionale qualità del nostro team alberghiero, guidato da Frédéric de Brem, il nostro responsabile del settore alberghiero".
Tra qualche anno, il professionista del settore immobiliare è convinto che avrà ancora molte storie altrettanto emozionanti da raccontare. Molto probabilmente, ci saranno anche alcuni aneddoti che risulteranno dagli investimenti dell'imminente bonifica di Corona. Perché dopo la pandemia, Ellebracht è convinta che l'industria del turismo tornerà sul suo vecchio percorso di crescita. Il motore più importante continuerà ad essere la crescente prosperità della popolazione in Asia. Alla domanda su cosa farebbero con il denaro aggiuntivo disponibile, i consumatori cinesi hanno risposto in un sondaggio condotto da HSBC con una maggioranza schiacciante: "Viaggiare".
"E la destinazione preferita è l'Europa. È ovvio che gli hotel europei con una forte quota di capitale proprio beneficeranno delle distorsioni. Guadagneranno quote di mercato nel processo di consolidamento, aumenteranno i tassi di occupazione e i ricavi per camera", Ellebracht ne è convinta e conclude: "Naturalmente ci vorrà del tempo. Lentamente, passo dopo passo gli hotel riapriranno i battenti. Anche questo processo varia da paese a paese. E ci vorrà del tempo perché i turisti abbiano il coraggio di viaggiare di nuovo e perché i collegamenti aerei siano disponibili nella consueta varietà. Ma useremo questo tempo - per ricercare, selezionare e investire negli hotel più promettenti".
_____________________________________________________
Come investire - in hotel.
L'investment and asset manager Schroder Real Estate si concentra su due strategie di investimento europee per gli immobili alberghieri:
Nell'ambito della sua strategia attiva incentrata sulla gestione e sui rischi operativi, Schroders acquista e gestisce anche immobili alberghieri. Il fondo ha già raccolto 350 milioni di euro di capitale proprio e sarà chiuso al raggiungimento della soglia di 500 milioni di euro. Il capitale sarà investito in 10-15 hotel nei prossimi 24-36 mesi. La durata del fondo va dagli otto ai dieci anni. Durante questo periodo gli hotel devono essere ottimizzati e poi venduti ad un prezzo più alto. "Il fondo è quindi più paragonabile a un impegno di private equity", spiega Ellebracht.
L'azienda sta attualmente lavorando ad una seconda strategia. Ciò comporta l'acquisizione di proprietà alberghiere, che si concentrerà principalmente sui ricavi da locazione. In piccola parte, contribuisce anche il reddito di gestione. "Sarà una cosiddetta strategia evergreen - cioè un investimento senza limiti di tempo. Il volume di acquisto è compreso tra i 40 e gli 80 milioni di euro per hotel. Puntiamo a distribuzioni annuali tra il quattro e il cinque per cento".
In entrambe le strategie Schroder Real Estate si concentra sulle principali destinazioni europee. È importante che la rispettiva città sia una destinazione sia per la clientela d'affari che per quella turistica, in modo che l'investimento possa beneficiare di due diversi flussi di reddito. "Inoltre, investiamo solo in hotel da tre a cinque stelle. Questo segmento rappresenta circa il 70 per cento del totale delle vendite alberghiere.Ünsererer L'esperienza dimostra che la sostanza dei valori dei terreni e degli edifici in questo segmento è migliore e i ricavi sono molto più resistenti alle fluttuazioni del mercato", erklärtEllebracht.
Anche la sostenibilità gioca un ruolo importante. Come puro proprietario, Schroders si affida alle lampade a LED, al buon riscaldamento, alla circolazione naturale dell'aria o all'isolamento delle finestre per risparmiare energia.
Dove gli hotel sono autogestiti, le possibilità di influenza vanno ben oltre. Anche in questo caso si cerca di coinvolgere gli ospiti dell'hotel nell'argomento attraverso la formazione. "Il nostro obiettivo dichiarato è zumBeispiel di spingere verso il basso l'attuale standard di 'un chilo di biancheria al giorno e ospite per stella'," spiega Εllebracht.
_____________________________________________________
Investimenti alberghieri à la carte.
Chiunque sia interessato ad investire in hotel può scegliere tra una vasta gamma di diversi profili di rischio/rendimento.
Il modo più semplice è quello di acquistare una proprietà alberghiera e poi affittarla ad un operatore. Secondo Schroders, in passato sono stati raggiunti rendimenti sul capitale investito (IRR) compresi tra il cinque e il sei per cento. A causa dell'attuale situazione di crisi, forse l'anno prossimo si potranno ottenere da uno a 1,5 punti percentuali in più. "A medio termine, però, i ritorni diminuiranno di nuovo", sospetta Philipp Ellebracht.
Ha aggiunto che un investimento di questo tipo sarebbe interessante per gli investitori professionali orientati al flusso di cassa, gli investitori professionali, i fondi pensione o le compagnie di assicurazione con requisiti normativi in materia di adeguatezza delle loro quote di proprietà.
Le maggiori opportunità, ma anche i rischi più elevati, sono offerti dagli investimenti in veicoli che acquistano e gestiscono alberghi. Secondo Schroders, il rendimento del capitale investito qui è stato molto più alto in passato e prevalentemente a due cifre, anche se il rischio è molto più elevato. E anche in questo caso è possibile un aumento significativo a causa delle distorsioni del mercato. Il criterio più importante per questo investimento, particolarmente interessante per i privati disposti ad assumersi rischi e per i family office senza requisiti normativi, rimane il know-how della casa d'investimento.
Tra questi due poli ci sono modelli ibridi. Qui l'investitore è il proprietario dell'immobile e in parte proprietario dell'attività operativa.
_____________________________________________________
®
Rilascio speciale:
Investimento immobiliare Schroder
Management GmbH; Taunustor 1;
60310 Francoforte sul Meno
www.schroders.com/de/de/realestate/
Philipp Ellebracht
49 (0) 69 975 71 78 16