Dornröschen wecken.
Immobilien. Aus Alt mach Neu. In Zeiten knapper Grundstücke kann die Wiederbelebung und Umwidmung nicht-betriebsnotwendiger Bestandsgebäude auf dem Firmen-Areal eine interessante, faszinierende und lukrative Idee sein. Dr. Klaus Trescher, Kriton Immobilien, erklärt, worauf Unternehmer und Investoren achten sollten.
Schon aus der Vogelperspektive ist das Areal beeindruckend. 60000 Quadratmeter Bestand. Zehn Gebäude. Mitten im ziemlich zentral gelegenen südlichen Münchner Stadtteil Sendling. „Zu Fuß waren wir leicht zehn Minuten unterwegs, um einmal drumherum zu kommen“, erinnert sich Klaus Trescher, Partner des Immobilien-Asset-Managers Kriton. Für den Immobilienmann, der seit 40 Jahren erfolgreich in der Branche tätig ist, war es Liebe auf den ersten Blick. „Wir haben uns das Gelände angeschaut und wussten sofort: Das wird ein großes, interessantes Immobilienabenteuer.“
Trescher erzählt die Geschichte, weil solche Maßnahmen einen Beitrag leisten können zur Überwindung der Knappheit an Bauflächen. „Die Zeitungen sind voll von Artikeln, die den Mangel an baureifen Grundstücken in den deutschen Ballungsräumen beklagen. Tatsächlich gibt es dort kaum mehr Baulücken in zentrumsnahen Lagen. Auch die vielfach geforderte Ausweisung von Brachland am Stadtrand dauert und scheitert oft an opponierenden Interessen. Und durch die Nachverdichtung von Bestandsobjekten kann ebenfalls nur eine bescheidene Erleichterung erreicht werden.“
Umso wichtiger sei es, sich auch Flächen zu widmen, die in bestehenden Gewerbebestandsimmobilien – oft in Form ehemaliger inzwischen stillgelegter Produktions- und Verwaltungsgebäude – schlummern. „Allein schon aufgrund der Digitalisierung und des dramatischen technologischen Fortschritts werden zukünftig viele dieser Flächen nicht mehr benötigt. Für die betroffenen Unternehmerfamilien kann es ein sehr lukratives Geschäft sein, schon jetzt über Modernisierung, Umwidmung oder einen Abriss mit Neubau nachzudenken.“
Wiederbelebung, Umwandlung, Umnutzung gelten allerdings zu Recht als die Königsdisziplinen der Immobilienentwicklung. „So ein Projekt gelingt nicht im Alleingang. An jeder Stelle sind Experten gefragt, zum Beispiel Architekten mit Ideen und Erfahrung.“
Trescher selbst hat deshalb ein Netzwerk aus unternehmerisch eingestellten Immobilieninvestoren um sich geschart. Mit diesen führt er gemeinschaftlich sogenannte Club-Deals durch. „Das Beispiel des Areals in Sendling illustriert ziemlich genau, wie wir vorgehen. Vielleicht inspiriert es ja den einen oder anderen Unternehmer, ein ähnliches Projekt mit uns umzusetzen.“
Der ehemalige Produktions- und Verwaltungskomplex von Philip Morris war aufgeteilt in rund ein Drittel Büro- und zwei Drittel Produktionsflächen inklusive Lager- sowie An- und Auslieferungsflächen. Die Gebäude waren meist über 50 Jahre alt und überwiegend in einem entsprechend bescheidenen optischen Zustand. Einzige Ausnahme war das zwar ansehnliche, aber ineffiziente Hauptverwaltungsgebäude, das aber nur etwa zehn Prozent der Gesamtnutzfläche ausmachte.
„Die erste Frage war: Was machen wir?“, erklärt Trescher. Eine Renovierung der Büroflächen war angesichts des Zustands, der schlechten Belichtung, der versetzten Gänge und der ungünstigen Grundrisse nicht sinnvoll.
Die Produktionsflächen hatten die für eine Büronutzung problematischen Raumtiefen mit den damit verbundenen Belichtungsproblemen – gleichzeitig aber auch den Reiz der großen Raumhöhen und einer Spur Charme von Industriebarock.
„Dieser Charme war dann auch das Grundthema der Neuverwendung. Unser Investment-Club hat sich zunächst auf die Neugestaltung der inzwischen leeren Produktionsflächen konzentriert, während die Büroflächen noch für zwei Jahre mit Mietzahlung durch Philip Morris weitergenutzt wurden“, erzählt der Immobilienexperte.
Bei der Neugestaltung wurden loftartige Flächen mit Tagesbelichtung und unter Beibehaltung des ehemaligen industriellen Ambientes geschaffen. Holz- oder gestrichene Betonböden, Backsteinwände, Decken in Rohkonstruktion mit bunt lackierten alten Entlüftungsrohren, Acryl, aber auch Glastrennwände, Roheisengeländer und minimalistisches Design schufen eine ganz besonderes Atmosphäre.
„Ähnliche Ausstattungsmerkmale weisen heute die trendigen, sternelosen Designhotels auf, die auf teure Innenausstattung zugunsten einer sehr viel preiswerteren Atelier- / Loft- / Bohème-Attitude verzichten und damit bei den Gästen großen Erfolg haben. Daran haben wir uns angelehnt.“
Die Strategie kam an. Sämtliche Flächen konnten vergleichsweise günstig an junge Firmen oder an Unternehmen vermietet werden, bei denen diese Flächenausstattung besser mit dem Firmenimage harmoniert als ein konventionelles klassisches Büro.
Zur Abrundung des Komplexes gehörten ein passendes Café und ein Restaurant für Mieter wie auch Nichtmieter des Quartiers im ehemaligen Pförtner- und Fuhrparkgebäude. „Dazu kam dann noch eine mit Galerien ausgestattete, rund zehn Meter hohe Bürofläche für eine Werbeagentur. Die Gondel einer ehemaligen Gebirgsbahn auf dem Dach dient als gelegentlicher Besprechungsraum.“
Der noch auf zwei Jahre an den Verkäufer vermietete Bürotrakt bestand aus zehn aneinandergebauten Gebäuden. „Hier kam uns die Münchner Wohnungsnot zugute. Denn das Bauamt stimmte schließlich einem Abriss und Neubau mit Wohnungen zu. Bisher ungenutzte Restflächen wurden letzten Endes mit einem neuen Bürogebäude und einer Hochgarage mit Lebensmittelmarkt im Erdgeschoss und weiteren Wohnungen bebaut.“
Nach dreieinhalb Jahren verkauften Trescher und sein Investorenclub das auch bezüglich der Fassaden – Glastreppenhaus mit Lift – aufgehübschte Objekt en bloc in vollvermietetem, renoviertem Zustand an einen langfristig orientierten Bestandsinvestor.
„Es war eine Erfolgsgeschichte für alle: Philip Morris erzielte den erwarteten Verkaufspreis für eine nicht mehr benötigte Produktions- und Verwaltungsimmobilie. Der neue Investor konnte zu einem vergleichsweise attraktiven Preis kaufen, weil es sich um keinen Neubau handelte. Und für den Investorenclub, der die schlummernde Altsubstanz wiedererweckte, blieb ein attraktiver Ertrag für das mit dem Projekt übernommene Bau-, Renovierungs- und Vermietungsrisiko. Und zu guter Letzt stellte diese Neupositionierung und teilweise Umwidmung eines alten und nicht mehr benötigten Industrieareals auch eine Bereicherung und Verschönerung des Quartiers dar, die von den Mietern und allen Nachbarn geschätzt werden.“
„Wissen Sie was?“, schließt Klaus Trescher: „Uns als Manager und Initiator der Maßnahme befriedigt eine solche Wiedergeburt einer ,Industriebrache‘ ebenfalls ungleich mehr als der Erwerb eines weitgehend perfekten neuen Bestandsobjekts, das im heutigen Markt entsprechend teuer ist.“ ®
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Kriton Immobilien – die Trüffelsucher.
Die Kriton Immobilien GmbH ist ein unabhängiger und partnergeführter Investment- und Asset-Manager im Bereich Immobilien. Als Full-Service-Partner unterstützt die Firma Investoren in allen Facetten der Immobilien-Kapitalanlage, hauptsächlich in den Risikoklassen Core Plus bis Value Add.
„Wir beraten sowohl institutionelle Kunden als auch vermögende Privatinvestoren“, erklären die Kriton-Geschäftsführer Andreas Hauff und Dr. Klaus Trescher. Das Investment- und Asset-Management umfasst sowohl einzelne Immobilien als auch ganze Immobilienportfolios.
Der regionale Fokus liegt auf dem deutschen Markt. „Das ist die logische Konsequenz unseres exzellenten Netzwerks im deutschen Immobilienmarkt“, erklärt Trescher. Der inhaltliche Schwerpunkt liegt auf Renovierungs- und Repositionierungsmaßnahmen, bei denen viele Talente des Initiators gefragt sind. Wie Kriton dabei vorgeht, lesen Sie auf der Homepage von private wealth, Ausgabe 3/2018, „Trüffelsucher“.
Seit Gründung der Kriton Immobilien GmbH in 2007 betreute das Unternehmen Assets mit einem Volumen von etwa 900 Millionen Euro. „Vor allem im Bereich Value Add konnten wir durch aktives Asset-Management Projekte besonders erfolgreich – oberhalb der ursprünglichen Ziele – umsetzen“, macht Andreas Hauff deutlich.
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Sonderveröffentlichung:
Kriton Immobilien GmbH
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Tel.: +49 (0)89 710 40960
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