Immobilier. De l'ancien à l'actuel. En période de pénurie de terrains, la revitalisation et la réouverture de bâtiments existants non essentiels dans les locaux de l'entreprise peuvent être une idée intéressante, fascinante et lucrative. Klaus Trescher, de Kriton Immobilien, explique ce que les entrepreneurs et les investisseurs doivent surveiller.

Même du point de vue d'un oiseau, la région est impressionnante. 60000 mètres carrés de stock. Dix bâtiments. Au centre du quartier de Sendling, dans le sud de Munich, qui est situé au centre de la ville. "C'était facile de marcher pendant dix minutes pour se déplacer ", se souvient Klaus Trescher, associé du gestionnaire de biens immobiliers Kriton. Pour l'homme de l'immobilier, qui connaît du succès dans l'industrie depuis 40 ans, ce fut le coup de foudre. "On a regardé le site et on a tout de suite su que ça allait être une grande et intéressante aventure immobilière."

Trescher raconte l'histoire parce que de telles mesures peuvent contribuer à surmonter la pénurie de terrains à bâtir. "Les journaux regorgent d'articles déplorant le manque de terrains prêts à construire dans les agglomérations allemandes. En fait, il n'y a pratiquement pas d'écart entre les bâtiments situés au centre-ville. L'expulsion souvent exigée des terrains vagues à la périphérie des villes prend également du temps et échoue souvent en raison d'intérêts opposés. Et par le Nachverdichtung des objets d'inventaire aussi seulement un soulagement modeste peut être atteint.

C'est pourquoi il est d'autant plus important de consacrer de l'espace à l'immobilier commercial existant - souvent sous la forme d'anciens bâtiments de production et d'administration qui ont depuis été fermés. "En raison de la numérisation et des progrès technologiques spectaculaires, bon nombre de ces domaines ne seront plus nécessaires à l'avenir. Il peut être très lucratif pour les familles d'entrepreneurs concernées de commencer dès maintenant à penser à la modernisation, à la rénovation ou à la démolition d'un nouveau bâtiment."

Cependant, la revitalisation, la reconversion et la reconversion sont à juste titre considérées comme les disciplines suprêmes de la promotion immobilière. "Un projet comme celui-ci ne peut pas réussir tout seul. Des experts sont demandés à chaque instant, par exemple des architectes avec des idées et de l'expérience."

Trescher lui-même a donc rassemblé autour de lui un réseau d'investisseurs immobiliers entrepreneurs. Avec eux, il conclut des " club deals ". "L'exemple de la région de Sendling illustre assez précisément comment nous procédons. Peut-être que cela inspire l'un ou l'autre entrepreneur à mettre en œuvre un projet similaire avec nous".

L'ancien complexe de production et d'administration de Philip Morris était divisé en environ un tiers de bureaux et deux tiers d'espace de production, y compris les aires d'entreposage et de livraison. La plupart des bâtiments avaient plus de 50 ans et se trouvaient dans un état optique modeste. La seule exception était l'immeuble principal d'administration, de grande taille mais inefficace, qui ne représentait qu'environ dix pour cent de l'espace utilisable total.

"La première question était : Que faisons-nous ? explique Trescher. La rénovation des bureaux n'était pas raisonnable en raison de l'état, du mauvais éclairage, des couloirs en quinconce et des plans d'étage défavorables.

Les zones de production présentaient des profondeurs d'espace qui posaient problème pour l'utilisation dans les bureaux avec les problèmes d'éclairage associés - mais en même temps, elles avaient aussi le charme des grandes hauteurs de pièces et une touche de charme baroque industriel.

"Ce charme était alors aussi le thème de base de la nouvelle utilisation. Notre club d'investissement s'est d'abord concentré sur le réaménagement de l'espace de production aujourd'hui vide, alors que les bureaux étaient encore utilisés pendant deux ans, Philip Morris payant un loyer ", explique l'expert immobilier.

Lors du réaménagement, des espaces de type loft avec éclairage naturel ont été créés tout en conservant l'ambiance industrielle d'antan. Sols en bois ou en béton peint, murs en briques, plafonds en construction brute avec de vieux tuyaux d'aération peints en couleurs, acrylique, mais aussi cloisons en verre, garde-corps en fonte et design minimaliste ont créé une atmosphère très particulière.

"Les hôtels au design tendance et sans étoile, qui se passent d'un aménagement intérieur coûteux au profit d'un studio / loft / bohème beaucoup moins cher et qui ont donc beaucoup de succès auprès de leurs clients, ont aujourd'hui des caractéristiques similaires. C'est sur ça qu'on s'est appuyé."

La stratégie est arrivée. Tout l'espace pourrait être loué à des prix relativement bas à de jeunes entreprises ou à des entreprises dans lesquelles cet équipement spatial s'harmonise mieux avec l'image de l'entreprise qu'un bureau classique conventionnel.

Le complexe a été complété par un café et un restaurant appropriés pour les locataires et les non locataires dans l'ancienne maison de gardien et le bâtiment de la flotte. "En outre, il y avait un bureau de dix mètres de haut équipé de galeries pour une agence de publicité. La télécabine d'un ancien train de montagne sur le toit sert de salle de réunion occasionnelle."

L'aile de bureaux louée au vendeur pour deux ans se composait de dix bâtiments adjacents. "Ici, nous avons profité de la pénurie de logements à Munich. Parce que les autorités de la construction ont finalement accepté la démolition et la construction d'un nouvel immeuble avec appartements. Le reste de l'espace inutilisé a finalement été construit avec un nouvel immeuble de bureaux et un parking à plusieurs étages avec une épicerie au rez-de-chaussée et d'autres appartements".

Après trois ans et demi, Trescher et son club d'investisseurs ont vendu le bâtiment, qui avait également été rénové en ce qui concerne les façades - escalier en verre avec ascenseur - en bloc en état entièrement loué, rénové à un investisseur existant orienté à long terme.

"C'était une histoire à succès pour tout le monde : Philip Morris a obtenu le prix de vente attendu pour une propriété de production et d'administration qui n'était plus nécessaire. Le nouvel investisseur a pu acheter à un prix relativement attractif parce qu'il ne s'agissait pas d'un nouvel immeuble. Et pour le club d'investisseurs, qui a redonné vie à l'ancienne substance dormante, il restait un rendement attractif pour la construction, la rénovation et la location à risque du projet. Enfin et surtout, ce repositionnement et ce repositionnement partiel d'une ancienne zone industrielle dont on n'a plus besoin a également été un enrichissement et un embellissement du quartier, qui est apprécié par les locataires et tous les voisins".

Klaus Trescher conclut : "Pour nous, en tant que gestionnaires et initiateurs de la mesure, une telle renaissance d'une "friche industrielle" nous satisfait bien plus que l'acquisition d'une nouvelle propriété existante en grande partie parfaite, qui est en conséquence coûteuse sur le marché actuel. ®

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Kriton immobilier - les chasseurs de truffes.

Kriton Immobilien GmbH est un gestionnaire d'actifs et de placements indépendant et géré par des partenaires dans le secteur immobilier. En tant que partenaire de plein exercice, la société soutient les investisseurs dans tous les aspects de l'investissement en capital immobilier, principalement dans les classes de risque Core Plus à Value Add.

"Nous conseillons aussi bien des clients institutionnels que des investisseurs privés fortunés ", expliquent Andreas Hauff et Klaus Trescher, directeurs de Kriton. Les investissements et la gestion d'actifs comprennent à la fois des immeubles individuels et des portefeuilles immobiliers entiers.

L'accent régional est mis sur le marché allemand. "C'est la conséquence logique de notre excellent réseau sur le marché immobilier allemand ", erklärt Trescher L'accent est mis sur les mesures de rénovation et de repositionnement, dans lesquelles de nombreux talents de l'initiateur sont en demande. Vous pouvez lire l'approche de Kriton sur la page d'accueil de la richesse privée, numéro 3/2018, "Trüffelsucher".

Depuis la création de Kriton Immobilien GmbH en 2007, la société gère un volume d'actifs d'environ 900 millions d'euros. "C'est surtout dans le domaine de la Value Add que nous avons pu mener à bien des projets particulièrement réussis, au-delà des objectifs initiaux, grâce à une gestion de fortune active ", souligne Andreas Hauff.

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