• Sonderveröffentlichung: Kriton Immobilien GmbH

Despertando a la Bella Durmiente.

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Kriton 475982323Bienes raíces. De lo viejo a lo nuevo. En tiempos de escasez de suelo, la revitalización y la reedificación de edificios existentes no esenciales en las instalaciones de la empresa puede ser una idea interesante, fascinante y lucrativa. El Dr. Klaus Trescher, Kriton Immobilien, explica lo que los empresarios e inversores deben tener en cuenta.

Incluso a vista de pájaro, la zona es impresionante. 60000 metros cuadrados de stock. Diez edificios. En el centro del distrito de Sendling, en el sur de Múnich, que se encuentra en el centro de la ciudad. "Fue fácil caminar durante diez minutos para desplazarse", recuerda Klaus Trescher, socio del administrador de activos inmobiliarios Kriton. Para el hombre de bienes raíces, que ha tenido éxito en la industria durante 40 años, fue amor a primera vista. "Miramos el sitio e inmediatamente supimos que iba a ser una gran e interesante aventura inmobiliaria."

Trescher cuenta la historia porque estas medidas pueden contribuir a superar la escasez de suelo edificable. "Los periódicos están llenos de artículos que lamentan la falta de terrenos listos para la construcción en las aglomeraciones alemanas. De hecho, casi no hay huecos entre los edificios en las ubicaciones centrales. La expulsión de terrenos baldíos en las afueras de las ciudades, que con frecuencia se exige con frecuencia, también lleva tiempo y a menudo fracasa debido a intereses opuestos. Y por el Nachverdichtung de objetos de inventario también sólo se puede alcanzar un alivio modesto.

Esto hace que sea aún más importante dedicar espacio a los inmuebles comerciales existentes, a menudo en forma de antiguos edificios de producción y administración que han sido cerrados desde entonces. "Debido a la digitalización y al dramático progreso tecnológico, muchas de estas áreas ya no serán necesarias en el futuro. Puede ser un negocio muy lucrativo para las familias emprendedoras afectadas empezar a pensar en la modernización, la rededicación o la demolición con un nuevo edificio ahora".

Sin embargo, la revitalización, la conversión y la conversión se consideran, con razón, las disciplinas supremas del desarrollo inmobiliario. "Un proyecto como este no puede tener éxito por sí solo. Los expertos están en demanda en todo momento, por ejemplo, arquitectos con ideas y experiencia".

El propio Trescher ha reunido a una red de inversores inmobiliarios emprendedores a su alrededor. Junto con ellos lleva a cabo los llamados acuerdos de club. "El ejemplo del área de Sendling ilustra con bastante precisión cómo procedemos. Tal vez esto inspire a uno u otro empresario a implementar un proyecto similar con nosotros".

El antiguo complejo de producción y administración de Philip Morris estaba dividido en aproximadamente un tercio de espacio de oficinas y dos tercios de espacio de producción, incluyendo áreas de almacenamiento y entrega. La mayoría de los edificios tenían más de 50 años de antigüedad y se encontraban en un estado óptico modesto. La única excepción fue el edificio principal de administración, de tamaño considerable pero ineficiente, que sólo representaba alrededor del diez por ciento del espacio total utilizable.

"La primera pregunta fue: ¿Qué hacemos?", explica Trescher. La renovación del espacio de oficinas no era razonable debido a las condiciones, la mala iluminación, los pasillos escalonados y los planos desfavorables.

Las áreas de producción tenían las profundidades de espacio que eran problemáticas para el uso de la oficina con los problemas de iluminación asociados - pero al mismo tiempo también tenían el encanto de las grandes alturas de las salas y un toque de encanto barroco industrial.

"Este encanto era entonces también el tema básico del nuevo uso. Nuestro club de inversión se centró inicialmente en rediseñar el ahora vacío espacio de producción, mientras que el espacio de oficinas se siguió utilizando durante dos años y Philip Morris pagó el alquiler", dice el experto en bienes raíces.

Durante el rediseño, se crearon áreas similares a un loft con luz natural, conservando al mismo tiempo el antiguo ambiente industrial. Suelos de madera o de hormigón pintado, paredes de ladrillo, techos de construcción en bruto con tubos de ventilación antiguos pintados de colores, acrílico, pero también tabiques de vidrio, barandillas de arrabio y diseño minimalista crearon una atmósfera muy especial.

"Los hoteles de diseño de moda, sin estrellas, que no necesitan costosos muebles de interior en favor de una actitud mucho más barata de estudio / loft / bohemia y que, por lo tanto, tienen mucho éxito con sus huéspedes, tienen hoy en día características similares. En eso es en lo que nos hemos estado apoyando."

Llegó la estrategia. Todo el espacio podría alquilarse de forma comparativamente más económica a empresas jóvenes o a empresas en las que este equipamiento espacial armonice mejor con la imagen de la empresa que una oficina clásica convencional.

El complejo se completó con una cafetería y un restaurante adecuados tanto para inquilinos como para no inquilinos en el antiguo edificio de la puerta de embarque y en el edificio de la flota. "Además, había un espacio de oficinas de diez metros de altura equipado con galerías para una agencia de publicidad. La góndola de un antiguo ferrocarril de montaña en el tejado sirve como sala de reuniones".

El ala de oficinas alquilada al vendedor durante dos años constaba de diez edificios adyacentes. "Aquí nos beneficiamos de la escasez de viviendas en Munich. Porque las autoridades de la construcción finalmente aceptaron una demolición y un nuevo edificio con apartamentos. El espacio restante no utilizado fue finalmente construido con un nuevo edificio de oficinas y un aparcamiento de varios pisos con una tienda de comestibles en la planta baja y más apartamentos".

Después de tres años y medio, Trescher y su club de inversores vendieron el edificio, que también había sido mejorado en cuanto a las fachadas - escalera de cristal con ascensor - en bloque en estado totalmente alquilado y renovado a un inversor existente orientado a largo plazo.

"Fue una historia de éxito para todos: Philip Morris logró el precio de venta esperado para una propiedad de producción y administración que ya no era necesaria. El nuevo inversor pudo comprar a un precio comparativamente atractivo porque no se trataba de un edificio nuevo. Y para el club de inversores, que revivió la antigua sustancia latente, se mantuvo un atractivo rendimiento para la construcción, la renovación y el alquiler de riesgos asumidos con el proyecto. Y por último, pero no por ello menos importante, este reposicionamiento y reconversión parcial de un antiguo polígono industrial que ya no es necesario, fue también un enriquecimiento y embellecimiento del barrio, que es apreciado por los inquilinos y por todos los vecinos".

"Klaus Trescher concluye: "Para nosotros, como gestores e iniciadores de la medida, este renacimiento de un'páramo industrial' también nos satisface mucho más que la adquisición de una nueva propiedad existente en gran medida perfecta, que es por lo tanto costosa en el mercado actual. ®

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Inmobiliaria Kriton - los cazadores de trufas.

Kriton Immobilien GmbH es una sociedad de inversión y gestión de activos independiente y gestionada por sus socios en el sector inmobiliario. Como socio de servicio completo, la empresa apoya a los inversores en todos los aspectos de la inversión de capital inmobiliario, principalmente en las clases de riesgo Core Plus a Value Add.

"Asesoramos tanto a clientes institucionales como a inversores privados ricos", explican los gerentes de Kriton, Andreas Hauff y el Dr. Klaus Trescher. La gestión de inversiones y activos comprende tanto propiedades individuales como carteras completas de propiedades.

El enfoque regional se centra en el mercado alemán. "Esta es la consecuencia lógica de nuestra excelente red en el mercado inmobiliario alemán", erklärt Trescher La atención se centra en las medidas de renovación y reposicionamiento, en las que muchos de los talentos del iniciador están en demanda. Usted puede leer sobre el enfoque de Kriton en la página de inicio de la riqueza privada, número 3/2018, "Trüffelsucher".

Desde la fundación de Kriton Immobilien GmbH en 2007, la empresa ha gestionado activos con un volumen de alrededor de 900 millones de euros. "Especialmente en el área de Valor Añadido, hemos sido capaces de llevar a cabo proyectos especialmente exitosos - por encima de los objetivos originales - gracias a la gestión activa de activos", señala Andreas Hauff.

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Publicación especial:

Kriton Real Estate GmbH

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Teléfono: 49 (0)89 710 40960

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Foto: iStock

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