Beni immobili. Dal vecchio al nuovo. In tempi di terreni scarsi, la rivitalizzazione e la riconsacrazione di edifici esistenti non essenziali all'interno dell'azienda può essere un'idea interessante, affascinante e lucrativa. Il Dr. Klaus Trescher, Kriton Immobilien, spiega a cosa dovrebbero prestare attenzione gli imprenditori e gli investitori.

Anche da una vista a volo d'uccello l'area è impressionante. 60000 metri quadrati di magazzino. Dieci edifici. Al centro del distretto meridionale di Monaco di Baviera Sendling, che è abbastanza centrale. "È stato facile camminare per dieci minuti per spostarsi", ricorda Klaus Trescher, partner del gestore immobiliare Kriton. Per l'uomo immobiliare, che ha avuto successo nel settore per 40 anni, è stato amore a prima vista. "Abbiamo guardato il sito e abbiamo capito subito che sarebbe stata una grande e interessante avventura immobiliare."

Trescher racconta la storia perché tali misure possono contribuire a superare la carenza di terreni edificabili. "I giornali sono pieni di articoli che lamentano la mancanza di terreni pronti per la costruzione nelle conurbazioni tedesche. In realtà, non ci sono quasi nessuna lacuna tra gli edifici in posizioni centrali. Anche la frequente richiesta di espulsione di terre desolate alla periferia delle città richiede tempo e spesso fallisce a causa di interessi contrapposti. E dal Nachverdichtung di oggetti di inventario allo stesso modo solo un modesto sollievo può essere raggiunto.

Per questo motivo è ancora più importante dedicare spazio anche agli immobili commerciali esistenti, spesso sotto forma di vecchi edifici di produzione e di amministrazione che sono stati poi chiusi. "Solo a causa della digitalizzazione e del drammatico progresso tecnologico, molti di questi settori non saranno più necessari in futuro. Può essere un'impresa molto redditizia per le famiglie imprenditoriali interessate ad iniziare a pensare ora a modernizzare, riconsegnare o demolire con un nuovo edificio".

Tuttavia, la rivitalizzazione, la conversione e la riconversione sono giustamente considerate le discipline supreme dello sviluppo immobiliare. "Un progetto come questo non può avere successo da solo. Gli esperti sono richiesti in ogni momento, ad esempio architetti con idee ed esperienze".

Lo stesso Trescher ha quindi riunito attorno a sé una rete di investitori immobiliari imprenditoriali. Insieme a loro conduce i cosiddetti accordi di club. "L'esempio della zona di Sendling illustra molto precisamente come procediamo. Forse ispira l'uno o l'altro imprenditore a realizzare un progetto simile con noi".

L'ex complesso produttivo e amministrativo Philip Morris è stato suddiviso in circa un terzo degli uffici e due terzi degli spazi di produzione, comprese le aree di stoccaggio e consegna. Gli edifici avevano per lo più più di 50 anni e per lo più in condizioni ottiche corrispondentemente modeste. L'unica eccezione è stata l'ingente ma inefficiente edificio amministrativo principale, che rappresentava solo il dieci per cento circa dello spazio utilizzabile totale.

"La prima domanda era: "Cosa facciamo?" spiega Trescher. Una ristrutturazione degli uffici non è stata ragionevole a causa delle condizioni, della scarsa illuminazione, dei corridoi sfalsati e delle piante sfavorevoli.

Le aree di produzione avevano le profondità di spazio che erano problematiche per l'uso in ufficio con i problemi di illuminazione associati - ma allo stesso tempo avevano anche il fascino delle grandi altezze degli ambienti e un tocco di fascino barocco industriale.

"Questo fascino era allora anche il tema di base del nuovo utilizzo. Il nostro club di investimento si è inizialmente concentrato sulla riprogettazione dello spazio di produzione ora vuoto, mentre lo spazio ufficio è stato utilizzato per due anni e Philip Morris ha pagato l'affitto", dice l'esperto immobiliare.

Durante la riprogettazione, sono state create aree a loft con illuminazione diurna, mantenendo l'ambiente industriale di un tempo. Pavimenti in legno o cemento verniciato, pareti in mattoni, soffitti in costruzione grezza con vecchi tubi di ventilazione verniciati a colori, pareti divisorie in acrilico, ma anche in vetro, ringhiere in ferro battuto e design minimalista hanno creato un'atmosfera molto particolare.

"Gli hotel di design alla moda e senza stelle, che rinunciano a costosi arredamenti interni a favore di uno studio / loft / loft / bohemian molto più economico e che hanno quindi un grande successo presso i loro ospiti, hanno oggi caratteristiche simili. E' su questo che ci siamo appoggiati".

La strategia è arrivata. Tutto lo spazio potrebbe essere affittato in modo relativamente economico ad aziende giovani o ad aziende in cui questa attrezzatura spaziale si armonizza meglio con l'immagine aziendale rispetto ad un ufficio classico convenzionale.

Il complesso è stato completato con una caffetteria e un ristorante adatto sia per gli inquilini che per i non inquilini nell'ex portineria e nell'edificio della flotta. "Inoltre, c'era uno spazio ufficio alto dieci metri, dotato di gallerie per un'agenzia pubblicitaria. La cabinovia di un'ex ferrovia di montagna sul tetto serve come sala riunioni occasionale".

L'ala per uffici affittata al venditore per due anni era composta da dieci edifici adiacenti. "Qui abbiamo beneficiato della mancanza di alloggi a Monaco di Baviera. Perché le autorità edilizie hanno finalmente accettato una demolizione e un nuovo edificio con appartamenti. Il restante spazio inutilizzato è stato infine costruito con un nuovo edificio per uffici e un parcheggio a più piani con un negozio di alimentari al piano terra e altri appartamenti".

Dopo tre anni e mezzo, Trescher e il suo club di investitori hanno venduto l'edificio, che era stato anche migliorato per quanto riguarda le facciate - scala in vetro con ascensore - in blocco, completamente affittato e rinnovato in condizioni di conservazione ad un investitore esistente orientato al lungo termine.

"E' stata una storia di successo per tutti: Philip Morris ha raggiunto il prezzo di vendita previsto per una proprietà produttiva e amministrativa non più necessaria. Il nuovo investitore è stato in grado di acquistare ad un prezzo comparativamente interessante perché non si trattava di un nuovo edificio. E per il club degli investitori, che ha fatto rivivere la vecchia sostanza dormiente, è rimasto un interessante ritorno per la costruzione, la ristrutturazione e la locazione del rischio assunto con il progetto. Infine, ma non meno importante, questo riposizionamento e la parziale riconsegnazione di una vecchia e non più necessaria area industriale è stato anche un arricchimento e un abbellimento del quartiere, che viene apprezzato dagli inquilini e da tutti i vicini".

"Klaus Trescher conclude: "Per noi, come gestori e promotori della misura, una tale rinascita di una 'zona industriale desolata' ci soddisfa anche molto di più dell'acquisizione di una nuova proprietà esistente, che è in gran parte perfetta, e che è conseguentemente costosa nel mercato odierno. ®

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Kriton Real Estate - i cacciatori di tartufi.

Kriton Immobilien GmbH è un gestore di investimenti e asset manager indipendente e gestito da partner nel settore immobiliare. In qualità di partner full-service, la società supporta gli investitori in tutti gli aspetti dell'investimento immobiliare, soprattutto nelle classi di rischio Core Plus to Value Add.

"Forniamo consulenza sia ai clienti istituzionali che agli investitori privati facoltosi", spiegano gli amministratori delegati di Kriton Andreas Hauff e il Dr. Klaus Trescher. Gli investimenti e la gestione patrimoniale comprendono sia singoli immobili che interi portafogli immobiliari.

L'attenzione regionale si concentra sul mercato tedesco. "Questa è la logica conseguenza della nostra eccellente rete nel mercato immobiliare tedesco", erklärt Trescher. L'attenzione si concentra sulle misure di rinnovamento e riposizionamento, in cui molti dei talenti dell'iniziatore sono richiesti. Potete leggere l'approccio di Kriton sulla homepage del patrimonio privato, numero 3/2018, "Trüffelsucher".

Dalla fondazione di Kriton Immobilien GmbH nel 2007, la società ha gestito un patrimonio di circa 900 milioni di euro. "In particolare nel settore del valore aggiunto, siamo stati in grado di realizzare con particolare successo - al di sopra degli obiettivi originari - grazie ad una gestione attiva del patrimonio", sottolinea Andreas Hauff.

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