• Klaus Meitinger

Das Immobilienrätsel.

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Immobilien gelten als sicherer Hafen - vor allem in Zeiten der Inflation. Und tatsächlich sehen die Experten aus der Branche keine signifikanten Risiken für die Preisentwicklung aufgrund der gestiegenen Hypothekenzinsen. Der Wohnraumbedarf sei immer noch hoch, die gestiegenen Baupreise machten den Bestand attraktiver und auch jetzt noch seien die Finanzierungsbedingungen historisch günstig. Im schlimmsten Fall rechnen sie mit einem Seitwärtstrend bei den Immobilienpreisen.

Interessant ist: Während der Wohnungsmarkt stabil sein soll, notieren die Aktien Deutscher börsennotierten Immobiliengesellschaften 40 bis 60 Prozent unter ihren Höchstständen.

Ein besonders markanter Fall ist die Deutsche Wohnen. Sie besitzt mehr als 140.000 Wohn- und Gewerbeeinheiten. Ende März 2022 hatten diese – laut Quartalsbericht der Firma – nach Abzug der moderaten Fremdfinanzierung einen Marktwert von 55,17 Euro pro Aktie. Doch die Aktie selbst fiel in den letzten Monaten um 60 Prozent und notiert nun mit 22,35 Euro nur noch bei rund 40 Prozent des Wertes ihrer Immobilien.

Das Rätsel: Werden die Wohnungen im Bestand der Deutsche Wohnen an der Börse viel zu billig gehandelt? Oder hat der Immobilienmarkt außerhalb der Börse massiven Korrekturbedarf nach unten?

Irgend etwas stimmt hier auf jeden Fall nicht. Die Deutsche Wohnen ist mit einer Verschuldungsquote von 28,3 Prozent wahrscheinlich entspannter finanziert als mancher private Immobilienkäufer und deshalb wohl auch besser gegenüber Zinssteigerungen gefeit. Der Leerstand ist mit 1,6 Prozent gering, die durchschnittliche Vertragsmiete beträgt nach Angaben der Firma 7,34 Euro pro Quadratmeter. Da die meisten Immobilien in Berlin liegen, habe wir kurz gegengecheckt. In der Landeshauptstadt wies der Mietspiegel 2021 je nach Alter, Lage, Größe und Zustand Netto-Kaltmieten zwischen 5,29 und 13,03 Euro pro Quadratmeter aus. Die Vertragsmieten der Deutsche Wohnen sind also nicht übermäßig ambitioniert.

Vielleicht ergibt sich aus dieser Konstellation ja für die Eigentümer von fremdgenutzten Wohnimmobilien eine Arbitragechance. Es könnte Sinn machen, Wohnungen in Berlin zu verkaufen und die Aktie von Deutsche Wohnen zu kaufen. Der Bestand an Immobilien ließe sich so mehr verdoppeln. 

Herzlichst,

Ihr

Klaus Meitinger

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