Gli immobili sono considerati un bene rifugio, soprattutto in tempi di inflazione. In effetti, gli esperti del settore non vedono rischi significativi per l'andamento dei prezzi a causa dell'aumento dei tassi ipotecari. La domanda di abitazioni è ancora alta, dicono, l'aumento dei prezzi di costruzione rende più attraenti le abitazioni esistenti e anche ora le condizioni di finanziamento sono storicamente favorevoli. Nel peggiore dei casi, si prevede un andamento laterale dei prezzi degli immobili.

È interessante notare che, mentre il mercato immobiliare dovrebbe essere stabile, le azioni delle società immobiliari tedesche quotate in borsa sono scambiate dal 40 al 60% al di sotto dei loro massimi.
Un caso particolarmente eclatante è quello di Deutsche Wohnen. Possiede oltre 140.000 unità abitative e commerciali. Alla fine di marzo 2022, secondo la relazione trimestrale della società, avevano un valore di mercato di 55,17 euro per azione, al netto di un moderato finanziamento del debito. Ma l'azione stessa è scesa del 60% negli ultimi mesi e ora viene scambiata a 22,35 euro, solo il 40% circa del valore delle sue proprietà.
L'enigma: gli appartamenti del portafoglio di Deutsche Wohnen sono scambiati a prezzi troppo bassi in borsa? Oppure il mercato immobiliare al di fuori della borsa ha bisogno di una massiccia correzione al ribasso?

Qui c'è sicuramente qualcosa che non va. Con un rapporto di indebitamento del 28,3%, Deutsche Wohnen è probabilmente più rilassata nel finanziamento rispetto a molti acquirenti privati di immobili e quindi probabilmente più immune agli aumenti dei tassi di interesse. Il tasso di sfitto è basso, pari all'1,6%, e l'affitto medio contrattuale è di 7,34 euro al metro quadro, secondo la società. Poiché la maggior parte delle proprietà si trova a Berlino, abbiamo fatto un rapido controllo. Nella capitale dello Stato, l'indice degli affitti 2021 mostrava canoni netti freddi compresi tra 5,29 e 13,03 euro al metro quadro, a seconda dell'età, dell'ubicazione, delle dimensioni e delle condizioni. Gli affitti contrattuali di Deutsche Wohnen non sono quindi eccessivamente ambiziosi.

Forse questa costellazione si tradurrà in un'opportunità di arbitraggio per i proprietari di immobili residenziali ad uso abitativo. Potrebbe essere sensato vendere appartamenti a Berlino e acquistare la quota di Deutsche Wohnen. Lo stock di immobili potrebbe quindi essere più che raddoppiato.

Cordiali saluti,
Il tuo
Klaus Meitinger

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