Los bienes inmuebles se consideran un refugio seguro, especialmente en tiempos de inflación. Y, de hecho, los expertos del sector no ven riesgos significativos para la evolución de los precios debido a la subida de los tipos hipotecarios. La demanda de vivienda sigue siendo alta, dicen, el aumento de los precios de la construcción hace más atractiva la vivienda existente e incluso ahora las condiciones de financiación son históricamente favorables. En el peor de los casos, prevén una tendencia lateral de los precios inmobiliarios.

Curiosamente, mientras se supone que el mercado inmobiliario se mantiene estable, las acciones de las inmobiliarias alemanas que cotizan en bolsa cotizan entre un 40% y un 60% por debajo de sus máximos.
Un caso especialmente llamativo es el de Deutsche Wohnen. Posee más de 140.000 unidades residenciales y comerciales. A finales de marzo de 2022, éstas tenían -según el informe trimestral de la empresa- un valor de mercado de 55,17 euros por acción, una vez deducida una moderada financiación mediante deuda. Pero la propia acción cayó un 60% en los últimos meses y ahora cotiza a 22,35 euros, apenas un 40% del valor de sus propiedades.
El enigma: ¿Están los pisos de la cartera de Deutsche Wohnen cotizando demasiado baratos en bolsa? ¿O necesita el mercado inmobiliario fuera de la bolsa una corrección masiva a la baja?

Aquí hay algo que no funciona. Con un ratio de endeudamiento del 28,3%, Deutsche Wohnen es probablemente más relajada en su financiación que muchos compradores privados de inmuebles y, por tanto, probablemente más inmune a las subidas de los tipos de interés. La tasa de vacantes es baja, del 1,6%, y el alquiler medio por contrato es de 7,34 euros por metro cuadrado, según la empresa. Como la mayoría de las propiedades están en Berlín, hicimos una comprobación rápida. En la capital del Estado, el índice de alquileres de 2021 arrojó rentas netas en frío de entre 5,29 y 13,03 euros por metro cuadrado, en función de la antigüedad, ubicación, tamaño y estado. Por tanto, los alquileres contractuales de Deutsche Wohnen no son demasiado ambiciosos.

Tal vez esta constelación dé lugar a una oportunidad de arbitraje para los propietarios de inmuebles residenciales ocupados por sus dueños. Podría tener sentido vender pisos en Berlín y comprar la parte de Deutsche Wohnen. De este modo, el parque inmobiliario podría duplicarse con creces.

Atentamente,

Klaus Meitinger

Nota: A pesar de la cuidadosa selección de las fuentes, no se asume ninguna responsabilidad por la exactitud del contenido. La información proporcionada en private wealth tiene fines informativos y no constituye una invitación a comprar o vender valores.