L'immobilier est considéré comme une valeur refuge, surtout en période d'inflation. Et en effet, les experts du secteur ne voient pas de risques significatifs pour l'évolution des prix en raison de la hausse des taux d'intérêt hypothécaires. Selon eux, les besoins en logements sont toujours élevés, l'augmentation des prix de la construction rend le parc immobilier plus attractif et, aujourd'hui encore, les conditions de financement sont historiquement favorables. Dans le pire des cas, ils s'attendent à une tendance latérale des prix de l'immobilier.

Il est intéressant de noter que, alors que le marché du logement est censé être stable, les actions des sociétés immobilières allemandes cotées en bourse sont cotées de 40 à 60 % en dessous de leurs plus hauts niveaux.
Un cas particulièrement marquant est celui de Deutsche Wohnen. Elle possède plus de 140.000 unités résidentielles et commerciales. Fin mars 2022, celles-ci avaient - selon le rapport trimestriel de l'entreprise - une valeur de marché de 55,17 euros par action, après déduction d'un financement externe modéré. Mais l'action elle-même a chuté de 60 pour cent au cours des derniers mois et ne cote plus que 22,35 euros, soit environ 40 pour cent de la valeur de ses biens immobiliers.
L'énigme : les appartements du parc immobilier de Deutsche Wohnen se négocient-ils beaucoup trop bon marché à la bourse ? Ou le marché immobilier a-t-il besoin d'une correction massive à la baisse en dehors de la bourse ?

En tout cas, quelque chose ne tourne pas rond. Avec un taux d'endettement de 28,3 pour cent, Deutsche Wohnen est probablement financée de manière plus détendue que de nombreux acheteurs immobiliers privés et est donc mieux protégée contre les hausses de taux d'intérêt. Le taux d'inoccupation est faible (1,6 pour cent) et le loyer contractuel moyen s'élève à 7,34 euros par mètre carré selon les données de l'entreprise. Comme la plupart des biens immobiliers se trouvent à Berlin, nous avons fait une petite vérification. Dans la capitale du Land, l'indice des loyers 2021 indiquait des loyers contractuels nets compris entre 5,29 et 13,03 euros par mètre carré, selon l'âge, la situation, la taille et l'état. Les loyers contractuels de Deutsche Wohnen ne sont donc pas excessivement ambitieux.

Peut-être cette constellation offrira-t-elle une opportunité d'arbitrage aux propriétaires de biens immobiliers résidentiels occupés par des tiers. Il pourrait être judicieux de vendre des appartements à Berlin et d'acheter l'action de Deutsche Wohnen. Le portefeuille de biens immobiliers pourrait ainsi être multiplié par deux. 

Cordialement, je vous prie,
Votre
Klaus Meitinger

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