Sachwertbeteiligungen. Die Nachfrage nach geschlossenen Beteiligungen in Sachwerten erlebt derzeit eine Renaissance. Doch Experten ­warnen vor „Bauernfängern“, die an überhöhten Kosten zu Lasten der Anleger verdienen. Nur wer genau kontrolliert, wird erfolgreich sein.

„Es geht wieder los“, konstatiert Christian Hammes, Geschäftsführer beim Eta Family Office, nüchtern: „Ich habe gerade die Ausschreibung einer Stiftung gesehen. Sie will dringend irgendeinen Sachwert kaufen. Egal, welchen. Und offenbar egal, zu welchem Preis.“ 

Das, macht der Berater von Unternehmerfamilien und Family Offices klar, sei ein Warnsignal. „Investoren suchen heute wieder krampfhaft nach Sachwertanlagen. Ohne sich damit zu beschäftigen, was zu ihnen passt. Und ohne zu prüfen, welche Anforderungen die Modelle erfüllen müssen, damit sie auch für den Anleger erfolgreich sein können.“ Ähnliches, so Hammes, habe er vor zehn Jahren schon einmal gesehen: „Und damals ging es nicht gut.“

Seit den 1970er-Jahren werden geschlossene Beteiligungen in Deutschland angeboten. Initiatoren werben Eigenkapital bei Privatanlegern ein, um damit den Kauf von Sachwerten zu finanzieren – Immobilien, Schiffe, Filme oder auch Flugzeuge. Die Anleger sind als Kommanditisten unternehmerisch beteiligt und sollen regelmäßige, möglichst konjunkturunabhängige Ausschüttungen aus den Vermietungen der Objekte bekommen. Am Ende der Laufzeit soll dann ein vorab prognostizierter Verkaufserlös für den Sachwert erzielt werden. Ob das gelingt, entscheidet letztlich über die Rentabilität des Investments.

Insgesamt wurden Investoren im letzten Sachwerteboom vor zehn Jahren oft zweistellige Renditen in Aussicht gestellt – möglich gemacht vor allem auch dank steuerlicher Abschreibungen. Doch gehalten haben die wenigsten Modelle, was sie versprachen.

Viele Anleger, so der Hammes, seien sich des unternehmerischen Risikos gar nicht bewusst gewesen. „In der Finanzkrise war dann die Enttäuschung groß – der scheinbar konjunkturunabhängige und sichere Sachwert war weder konjunk­tur­unabhängig, noch sicher.“

Manche Objekte warfen schon beim Betrieb weniger Ertrag ab als prospektiert. Bei anderen war der kalkulierte Verkaufspreis nicht zu erzielen. Und in einigen Fällen wurde auch der hohe Fremdkapitalanteil zum Stolperstein, sodass schon bei kleineren Schieflagen während der Laufzeit die Insolvenz drohte. Zu allem Überfluss erkannte der Gesetzgeber dann noch Steuervorteile ab – wie etwa bei Medienfonds.

Als Folge machten viele Anleger Verlust. Gerade für Stiftungen, die sich etwas „moderner“ aufstellen wollten, war das eine harte Erfahrung. Nur die Initiatoren verdienten mit Sicherheit. Sie kassierten sogenannte Weichkosten von regelmäßig über 25 Prozent des eingeworbenen Eigenkapitals – meist gleich zu Beginn der Beteiligung.                     

Seitdem hat sich allerdings einiges geändert. Steuervorteile und Verlustvorträge spielen heute zum Beispiel keine Rolle mehr. Jede Anlage muss sich – zumindest theoretisch – wirtschaftlich rechnen. Zudem hat der Staat Beteiligungsmodelle aus dem grauen Kapitalmarkt in die Regulierung der Aufsichtsgremien gehoben. Wer einen Fonds auflegen will, muss die Zuverlässigkeit und Eignung der Geschäftsleiter sowie ein funktionierendes Risikomanagement nachweisen.

„Für mich bringt diese als Anlegerschutz verkaufte Kontrolle aber nur eine Art Scheinsicherheit“, überlegt Hammes, „Anleger haben zwar die Gewähr, dass diejenigen, die den Mantel des Investments auflegen, ihren Job können. Die Prüfung sagt aber nichts über die fachlichen Fähigkeiten der Assetmanager aus. Und ist erst recht keine Garantie dafür, dass das Investment wie beschrieben funktioniert. Das unternehmerische Risiko bleibt natürlich.“

Das bedeute nicht, dass Sachwertanlagen per se ein schlechtes Investment sind. Angesichts anhaltend niedriger Zinsen sei es für Familien oder Stiftungen durchaus rational, einen Teil des Nominalvermögens hin zu Sachwerten zu transferieren. „Aber dann muss auch das bisher auf Zinsanlagen konzentrierte Know-how weiterentwickelt werden. Investoren müssen lernen, die Prospekte zu entschlüsseln, um die Chancen und Risiken verschiedener Sachwertanlagen genau verstehen zu können“, erläutert Hammes.

Um sicherzustellen, dass eine Beteiligung die Erwartungen des Investors tatsächlich erfüllt, empfiehlt Hammes Anlegern einen dreistufigen Prüfprozess. „Die ersten Fragestellungen sind ganz einfach: In welchen Sachwerten fühlst du dich zu Hause? Wo hast du genug Kompetenz oder kannst diese aufbauen, um die Anlage überwachen zu können? Und vor allem: Was passt zu dir?“ Eine Unternehmerfamilie sei ja zum Beispiel schon über das Engagement in ihrer Firma grundsätzlich konjunkturabhängig. „Also sollte die Sachwertanlage nicht stark vom Wirtschaftszyklus beeinflusst werden. In diesem Fall bietet sich vielleicht eine Forst- oder Landwirtschaft in einem anderen Währungs- und Rechtsraum an, um das Portfolio der Familie zu diversifizieren.“

Im zweiten Schritt gelte es, die Renditeprognosen des Initiators zu hinterfragen. Sind sie realistisch? Von welchen makroökonomischen Kriterien hängen sie ab? Wie sensibel reagiert sie auf Veränderungen der Variablen? Unter welchen Bedingungen tritt die Renditeprognose ein? Und: deckt sich dies mit meinem eigenen Weltbild?

Danach die Gretchenfrage: Was kostet das Ganze? Ist die Verteilung des zu erwartenden Ertrags zwischen dem Initiator und dem Anleger fair? Gerade dieser Punkt beschäftigt Christian Hammes derzeit besonders. „Es sind wieder viele Bauernfänger unterwegs. Weil Investoren geradezu nach Sachwerten lechzen, wird es unseriösen Anbietern viel zu leicht gemacht, fragwürdige Modelle durchzusetzen.“ Es gebe immer noch zu viele Möglichkeiten, Kosten zulas­ten des Investors zu produzieren. „Ich würde deshalb mehrere Angebote vergleichen, um ein Gefühl für die einzelnen Positionen zu erhalten“, rät Hammes.

Danach gelte es, alle Kosten aufzulisten und jeden einzelnen Aspekt mit dem Initiator zu besprechen. Denn letztlich sei jeder Punkt auch verhandelbar. „Wenn der Anbieter sieht, dass der Investor sich auskennt, wird er sich von vornherein anders verhalten und gewisse Spielchen einfach lassen.“

Wichtig sei es in diesem Zusammenhang auch, nach sogenannten „Insti-Tranchen“ zu fragen. Das sind Sondertranchen, die für Versicherungen oder Pensionskassen vorgesehen sind und dem normalen Investor eigentlich nicht an­geboten werden. „In diesen ist die Kos­tenstruktur viel günstiger“, analysiert Hammes und fährt fort: „Zur Not können Anleger ja damit drohen, vom Verhandlungstisch aufzustehen, wenn sie nicht in einer solchen Tranche investieren dürfen.“ Denn kein Investment sei immer noch besser als ein zu teures.

Wenn sich alle Anleger derart preissensitiv verhalten, hofft Hammes, wären die Emittenten dazu gezwungen, andere Preismodelle anzubieten.

Tatsächlich hat sich in der Branche in der letzten Zeit schon einiges getan.So liegen die Weichkosten in der Regel heute nicht mehr über zehn Prozent. Und zusätzliche Gewinne machen die Initiatoren erst, wenn der prospektierte Verkaufserlös erzielt oder übertroffen wurde.

Das sind, sagt Hammes, erste Schritte in die richtige Richtung. „Meine Hoffnung ist wirklich, dass der Markt transparenter wird, die dunklen Kostennischen ausgeleuchtet werden und es am Schluss zu einer fairen Verteilung von Chance und Risiko zwischen Initiator und Investor kommt. Momentan stolpern noch zu viele einfach in eine Sachwertanlage hinein. Und werden wohl wieder eine böse Überraschung erleben.“               ®