Aufgrund der coronabedingten Rezession und dem Trend zum Homeoffice erwarten viele Experten schwierige Zeiten für den Markt für Gewerbeimmobilien. Christian Kunz von der auf Investments in Gewerbeobjekte spezialisierten TSO Capital nimmt den US-Markt unter die Lupe.

Vor einem halben Jahr war die Welt der Anleger am US-Büroimmobilienmarkt noch in Ordnung. Büroflächen waren knapp, die Leerstandsquoten gingen Richtung Null und in den großen Städten verteuerten sich die Büromieten deutlich. Doch damit ist es seit dem Ausbruch der Corona-Pandemie vorbei. Wie die Experten von Legg Mason analysieren, sei die Mietaktivität bei Büroimmobilien in den USA schon im ersten Quartal 2020 gegenüber dem Vorjahresquartal um rund dreißig Prozent zurückgegangen. Zudem droht die Büronachfrage insgesamt längerfristig nach Ansicht der DZ Bank aufgrund demografischer Trends, flexibler Arbeitsmodelle und der verstärkten Nutzung des Homeoffice zurückgehen. 

Doch was bedeutet die derzeitige Krise nun für Anleger, die in den vergangenen Jahren in US-Büroimmobilien investiert haben? „Zunächst einmal sollten Investoren keine Panik bekommen“, sagt Christian Kunz von TSO, ein im Südosten der USA tätiger und auf gewerbliche Immobilien spezialisierter Anbieter von Finanzanlageprodukten. „Wir stellen beispielsweise fest, dass nur ungefähr vier bis fünf Prozent unserer Gewerbemieter in der Corona-Krise Gesprächsbedarf in Sachen Miete haben.“ 

Allerdings sind die Auswirkungen im Einzelfall auch recht unterschiedlich. So habe die Krise Hotels, Restaurants oder andere Freizeitobjekte stärker getroffen als Büroimmobilien. TSO ist es beispielsweise gelungen, seit Ende 2019 mehrere Bürogebäude lukrativ zu veräußern, zuletzt im Februar dieses Jahres, und damit Sonderausschüttungen an die Anleger vorzunehmen. „Allerdings ist hierfür auch die richtige Anlagestrategie entscheidend“, erklärt Kunz. „Von den 1.200 Objekten, die wir pro Jahr prüfen, wählen wir nur zwischen sechs und zehn für unser Portfolio aus.“ 

Gute Lage gerade in Krisen entscheidend

Wichtige Auswahlkriterien seien dabei die Lage, die Zukunftsträchtigkeit des Marktes, gute Mieter und eine ausreichende Diversifikation im Portfolio. Vor allem Objekte in guter Lage, ist der Experte überzeugt, würden eventuelle Preisrückgänge in den kommenden Monaten auch wieder aufholen. „Zudem haben wir in der aktuellen Krise frühzeitig Maßnahmen ergriffen, um den Cashflow – also die operativen Einnahmen – zu sichern“, erläutert Kunz weiter. „Zusätzlich haben wir auf Objektebene mit Kreditgebern gesprochen, um die Kosten zu reduzieren, und bei 85 unserer 2.200 Mieter Anpassungen vorgenommen, also Stundungen, die damit auch nicht zulasten der Rendite gehen, vereinbart.“ 

„Ein solcher partnerschaftlicher Umgang hilft, wichtige Ankermieter langfristig in den Objekten zu halten“, so Kunz weiter. Dadurch konnte TSO die Krise bislang gut meistern. Zwar geht der Experte schon davon aus, dass sich durch Corona einiges am US-Büromarkt ändern wird. „Aber es wird nicht so sein, dass dieses Anlagesegment generell verlieren wird. Unternehmen müssen zum Beispiel künftig so planen, dass ausreichender Abstand zwischen den Arbeitsplätzen der Mitarbeiter vorhanden ist. Dass die Firmen aus diesem Grund mehr Fläche pro Mitarbeiter brauchen, gleicht einen Teil des Trends zu mehr Homeoffice aus.“

Selbstlagerzentren als aussichtsreicher Wachstumsmarkt

Doch hat sich TSO auch längst auf die Suche nach Chancen begeben. „Es gibt zwar keine Vielzahl an Schnäppchen, weil die Preise nicht so stark gefallen sind, aber angesichts der günstigen Finanzierungskonditionen ergeben sich in manchen Bereichen schon Möglichkeiten“, stellt Kunz fest. Dabei sieht er den Südosten der USA, wo TSO tätig ist, im Vorteil. „Diese Region ist ein wichtiger wirtschaftlicher Dreh- und Angelpunkt. Wir haben in Atlanta den größten Passagierflughafen der Welt, es sitzen hier viele Zulieferfirmen und wir haben einen enormen Bevölkerungszuwachs“, erklärt Kunz. „Und damit gute Voraussetzungen, dass sich die Nachfrage nach Büroimmobilien bald wieder stabilisiert.“ 

Ein interessantes Untersegment im Gewerbebereich sieht er in Selbstlagerzentren. „Da übertraf die Nachfrage das Angebot schon vor der Krise. Durch Corona kann es – wie nach anderen Krisen – aber noch einen Schub geben, weil dann viele Menschen auf der Suche nach einem Job in den Südosten kommen und deshalb bei ihrem Umzug Lagerplatz brauchen.“ Normalerweise, erklärt er, liege die Neuvermietung solcher Lagerplätze im Monat im Schnitt bei zwei bis drei Prozent, aktuell betrage der Wert jedoch drei bis vier Prozent. 

„Natürlich wissen wir nicht, wie sich dieser Bereich weiterentwickelt. Bislang aber sind unsere Self Storage Center sehr gut ausgelastet. Wir entwickeln Selbstlagerzentren gemeinsam mit CubeSmart, einem der größten Anbieter in den USA, und verkaufen derzeit an Cube-Smart nach einer Haltedauer von 18 bis 25 Monaten“, fasst Kunz zusammen. Aber auch hier gelte es, auf Qualität zu achten. So müssen solche Selfstorage-Center an gut erreichbaren zentralen Standorten gelegen sein, über einen hohen Sicherheitsstandard verfügen oder videoüberwacht und klimatisiert sein. „Gerade im Bereich hochwertiger Selbstlagerzentren gehen wir davon aus, dass wir auch weiterhin starkes Wachstum sehen werden“, so Kunz. So scheint diese Krise im Bereich der Gewerbeimmobilien auch Chancen mit sich zu bringen.