¿Mercado de oficinas Quo vadis?

Debido a la recesión relacionada con la coronación y a la tendencia hacia la oficina en el hogar, muchos expertos prevén tiempos difíciles para el mercado inmobiliario comercial. Christian Kunz de TSO Capital, que se especializa en inversiones en propiedades comerciales, observa de cerca el mercado de los Estados Unidos.

Hace seis meses, el mundo de los inversores en el mercado inmobiliario de oficinas de EE.UU. todavía estaba en orden. El espacio de oficinas era escaso, las tasas de vacantes se acercaban a cero y los alquileres de las oficinas en las principales ciudades aumentaron considerablemente. Pero eso se acabó desde el brote de la pandemia de la corona. Como analizan los expertos de Legg Mason, la actividad de alquiler de inmuebles de oficinas en los EE.UU. ya había caído alrededor de un treinta por ciento en el primer trimestre de 2020 en comparación con el mismo trimestre del año anterior. Además, el Banco DZ cree que la demanda de oficinas en su conjunto se ve amenazada a largo plazo por las tendencias demográficas, los modelos de trabajo flexibles y el aumento del uso de la oficina en el hogar.

Pero, ¿qué significa la crisis actual para los inversores que han invertido en inmuebles de oficinas en EE.UU. en los últimos años? "En primer lugar, los inversores no deben entrar en pánico", dice Christian Kunz de TSO, un proveedor de productos de inversión financiera que opera en el sudeste de EE.UU. y se especializa en bienes raíces comerciales. "Estamos encontrando, por ejemplo, que sólo alrededor del cuatro o cinco por ciento de nuestros inquilinos comerciales en la crisis de Corona necesitan hablar de la renta."

Sin embargo, los efectos también son bastante diferentes en cada caso. Por ejemplo, la crisis ha golpeado a los hoteles, restaurantes y otras propiedades de ocio con más fuerza que las propiedades de oficina. Por ejemplo, el TSO ha logrado vender lucrativamente varios edificios de oficinas desde finales de 2019, la última vez en febrero de este año, y así hacer distribuciones especiales a los inversores. "Sin embargo, la estrategia de inversión correcta también es crucial para esto", explica Kunz. "De las 1.200 propiedades que examinamos cada año, sólo seleccionamos entre seis y diez para nuestra cartera".

La buena ubicación es crucial, especialmente en tiempos de crisis.

Los criterios de selección importantes son la ubicación, el potencial futuro del mercado, los buenos arrendatarios y la suficiente diversificación de la cartera. El experto está convencido de que las propiedades en buenos lugares en particular compensarán cualquier disminución de precios en los próximos meses. "Además, en la crisis actual, hemos tomado medidas tempranas para asegurar el flujo de efectivo - es decir, los ingresos de operación - en una etapa temprana", continúa Kunz. "Además, hemos hablado con los prestamistas a nivel de la propiedad con el fin de reducir los costos, y hemos hecho ajustes a 85 de nuestros 2.200 inquilinos, es decir, aplazamientos acordados, que por lo tanto no afectan negativamente a los rendimientos".

"Este enfoque de asociación ayuda a mantener a largo plazo a importantes inquilinos ancla en las propiedades", continúa Kunz. Esto ha permitido al TSO superar bien la crisis hasta ahora. Aunque el experto ya está asumiendo que Corona cambiará mucho en el mercado de oficinas de EE.UU. "Pero no será el caso que este segmento de inversión pierda en general. En el futuro, por ejemplo, las empresas tendrán que planificar de tal manera que haya suficiente distancia entre los lugares de trabajo de los empleados. El hecho de que las empresas necesiten más espacio por empleado por esta razón compensa parte de la tendencia hacia más espacio de oficina en casa".

Los centros de autoalmacenamiento como un prometedor mercado en crecimiento

Sin embargo, el TSO también ha empezado hace tiempo a buscar oportunidades. "Aunque no hay muchas gangas porque los precios no han bajado tanto, ya hay oportunidades en algunas zonas en vista de las condiciones de financiación favorables", dice Kunz. Él ve el sudeste de EE.UU., donde opera el TSO, con una ventaja. "Esta región es un importante centro económico. Tenemos el aeropuerto de pasajeros más grande del mundo en Atlanta, hay muchas empresas proveedoras aquí y tenemos un enorme crecimiento de la población", explica Kunz. "Y por lo tanto, buenas condiciones para que la demanda de bienes raíces de oficina se estabilice de nuevo pronto."

Ve un interesante subsegmento en el sector comercial en los centros de auto-almacenamiento. "Aquí la demanda superó a la oferta incluso antes de la crisis. Sin embargo, Corona - como después de otras crisis - todavía puede dar un impulso, porque entonces mucha gente viene al sureste en busca de trabajo y por lo tanto necesitan espacio de almacenamiento cuando se mudan. Normalmente, explica, el nuevo alquiler de este espacio de almacenamiento tiene un promedio de dos a tres por ciento por mes, pero actualmente el valor es de tres a cuatro por ciento.

"Por supuesto, no sabemos cómo evolucionará esta área. Pero hasta ahora nuestros centros de auto-almacenamiento están muy bien utilizados. Estamos desarrollando centros de auto-almacenamiento junto con CubeSmart, uno de los mayores proveedores de los EE.UU., y actualmente estamos vendiendo a Cube-Smart después de un período de retención de 18 a 25 meses", resume Kunz. Pero aquí también, dice, es importante prestar atención a la calidad. Por ejemplo, estos centros de auto-almacenamiento deben estar ubicados en lugares céntricos de fácil acceso, tener un alto nivel de seguridad o estar monitorizados por vídeo y con aire acondicionado. "Especialmente en el área de los centros de auto-almacenamiento de alta calidad, asumimos que seguiremos viendo un fuerte crecimiento", dice Kunz. Así que esta crisis en el sector de la propiedad comercial también parece traer oportunidades.

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