A causa della recessione coronarica e della tendenza verso l'home office, molti esperti si aspettano tempi difficili per il mercato immobiliare commerciale. Christian Kunz della TSO Capital, specializzata in investimenti in immobili commerciali, guarda con attenzione al mercato statunitense.

Sei mesi fa, il mondo degli investitori nel mercato immobiliare degli uffici negli Stati Uniti era ancora in ordine. Gli spazi per uffici scarseggiavano, le percentuali di posti vacanti si dirigevano verso lo zero e gli affitti degli uffici nelle principali città sono aumentati in modo significativo. Ma è tutto finito dallo scoppio della pandemia di corona. Come analizzano gli esperti di Legg Mason, l'attività di affitto di immobili per uffici negli USA è già diminuita di circa il trenta per cento nel primo trimestre del 2020 rispetto allo stesso trimestre dell'anno precedente. Inoltre, DZ Bank ritiene che la domanda di uffici nel suo complesso sia minacciata a lungo termine dalle tendenze demografiche, dai modelli di lavoro flessibile e dal maggiore utilizzo dell'ufficio a domicilio. 

Ma cosa significa l'attuale crisi per gli investitori che negli ultimi anni hanno investito nel settore immobiliare per uffici negli Stati Uniti? "Prima di tutto, gli investitori non devono farsi prendere dal panico", dice Christian Kunz della TSO, un fornitore di prodotti finanziari d'investimento che opera nel sud-est degli Stati Uniti ed è specializzato in immobili commerciali. "Stiamo scoprendo, per esempio, che solo il 4-5 per cento circa dei nostri inquilini commerciali nella crisi di Corona hanno bisogno di parlare di affitto". 

Tuttavia, gli effetti nei singoli casi sono anche molto diversi. Alberghi, ristoranti e altre strutture per il tempo libero sono stati colpiti più duramente dalla crisi rispetto alle strutture per uffici. Dalla fine del 2019, ad esempio, il TSO è riuscito a vendere in modo redditizio diversi edifici per uffici, da ultimo nel febbraio di quest'anno, e ad effettuare quindi distribuzioni speciali agli investitori. "Tuttavia, anche la giusta strategia d'investimento è fondamentale per questo", spiega Kunz. "Dei 1.200 immobili che esaminiamo ogni anno, ne selezioniamo solo da sei a dieci per il nostro portafoglio". 

Una buona posizione è fondamentale, soprattutto in tempi di crisi

Importanti criteri di selezione sono la posizione, il potenziale futuro del mercato, i buoni affittuari e una sufficiente diversificazione del portafoglio. L'esperto è convinto che le proprietà in buona posizione, in particolare, compenseranno nei prossimi mesi un eventuale calo dei prezzi. "Inoltre, nell'attuale crisi, abbiamo adottato misure tempestive per garantire il cash flow - ossia il risultato operativo - in una fase iniziale", continua Kunz. "Inoltre, abbiamo parlato con i finanziatori a livello immobiliare per ridurre i costi e abbiamo effettuato degli aggiustamenti su 85 dei nostri 2.200 inquilini, cioè dei rinvii concordati, che quindi non incidono negativamente sui rendimenti". 

"Un tale approccio di partenariato aiuta a mantenere a lungo termine importanti inquilini di ancoraggio nelle proprietà", ha continuato Kunz. Questo ha permesso al TSO di superare bene la crisi finora. Anche se l'esperto parte già dal presupposto che Corona porterà alcuni cambiamenti sul mercato degli uffici negli Stati Uniti, non è convinto che questo sarà il caso. "Ma non sarà il caso che questo segmento d'investimento perda in generale. In futuro, ad esempio, le aziende dovranno pianificare in modo tale che vi sia una distanza sufficiente tra i posti di lavoro dei dipendenti. Il fatto che le aziende abbiano bisogno di più spazio per ogni dipendente per questo motivo compensa parte della tendenza verso un maggior numero di uffici a domicilio".

I centri di stoccaggio self-service come un mercato in crescita promettente

Ma il TSO ha anche intrapreso da tempo una ricerca di opportunità. "Anche se non ci sono molte occasioni perché i prezzi non sono scesi così tanto, in alcuni settori ci sono già delle opportunità in considerazione delle favorevoli condizioni di finanziamento", dice Kunz. Vede il sud-est degli Stati Uniti, dove opera il TSO, in una posizione di vantaggio. "Questa regione è un importante polo economico. Abbiamo il più grande aeroporto passeggeri del mondo ad Atlanta, ci sono molte aziende fornitrici qui e abbiamo un'enorme crescita demografica", spiega Kunz. "E quindi buone condizioni perché la domanda di immobili per uffici si stabilizzi presto di nuovo". 

Vede un interessante sotto-segmento nel settore commerciale nei centri di autoconservazione. "Qui la domanda superava l'offerta anche prima della crisi. Tuttavia, Corona - come dopo altre crisi - può ancora dare una spinta, perché poi molte persone vengono a sud-est in cerca di lavoro e quindi hanno bisogno di spazio di stoccaggio quando si spostano. Normalmente, spiega, la nuova locazione di tali spazi di stoccaggio è in media dal due al tre per cento al mese, ma attualmente il valore è dal tre al quattro per cento. 

"Naturalmente non sappiamo come si svilupperà questa zona. Ma finora i nostri centri di stoccaggio sono molto ben utilizzati. Stiamo sviluppando centri di stoccaggio autonomo insieme a CubeSmart, uno dei maggiori fornitori negli USA, e stiamo attualmente vendendo a Cube-Smart dopo un periodo di detenzione di 18-25 mesi", riassume Kunz. Ma anche qui, dice, è importante prestare attenzione alla qualità. Ad esempio, tali centri di autoconservazione devono essere situati in luoghi centrali facilmente accessibili, avere un elevato standard di sicurezza o essere videosorvegliati e climatizzati. "Soprattutto nell'ambito dei centri di autoconservazione di alta qualità, si presume che si possa anche