Besser leben in der Stadt.
Immobilien. Vermögende Investoren und Family Offices suchen nach sicheren Investments mit langfristig stabilen Erträgen. Tino Lurtsch, Geschäftsführer bei Schroder Real Estate, und Georg Gmeineder, Alternatives Director Real Estate bei Schroder Investment Management, zeigen, wie dieses Ziel durch ausgewählte Immobilien in Metropolregionen auch heute noch erreicht werden kann.
Im 1000 Quadratmeter großen Erdgeschoss befindet sich die Filiale eines Lebensmittelkonzerns. Darüber liegen Wohnungen in moderner Aufteilung mit Balkonen oder Dachterrassen. Die Anlieferzone ist schallgeschützt und räumlich vom Eingangsbereich der Wohnungsnutzer getrennt. Die Tiefgarage wird von Wohnungsmietern und Kunden der Lebensmittelfiliale genutzt. Die Erschließung ist durch öffentlichen Nahverkehr gut und bequem möglich.
„So stelle ich mir eine moderne, städtische Immobilie vor“, erklärt Tino Lurtsch, Geschäftsführer bei Schroder Real Estate. „Für uns als Investoren hat dieses Konzept noch einen besonderen Charme“, ergänzt Georg Gmeineder, Alternatives Director Real Estate bei Schroder Investment Management: „Durch die Kombination zwischen Wohnen und Lebensmitteleinzelhandel lassen sich Renditen erzielen, die ein bis zwei Prozentpunkte über den Erträgen von reinen Wohnimmobilien liegen. Viele Anleger suchen händeringend nach Investments, die langfristig und stabil deutlich mehr als drei Prozent bringen. Das hier ist eine solche Gelegenheit.“
Noch ist diese Art von Immobilien allerdings nur sehr selten in ausreichend guter Qualität auf dem Markt zu finden. Doch die Entwicklung, davon sind die Schroders-Experten überzeugt, gehe ganz klar in diese Richtung. „Sowohl städteplanerisch als auch wirtschaftlich ist es sinnvoll, den begrenzten Raum besser zu nutzen. Örtliche Baugenehmigungsbehörden fordern deshalb heute schon als Voraussetzung für eine Baugenehmigung eine höhere Ausnutzung zur Schaffung von dringend benötigtem Wohnraum“, erklärt Lurtsch. Zudem ziehe es auch die Lebensmittelhändler mehr und mehr in die Städte.
Die Expansionsmanager in den Immobilienabteilungen der Händler folgen so dem Auftrag des Vertriebs, näher am Kunden zu sein, um diesem den Einkauf zu erleichtern. „Dies wird die Tendenz weg von eingeschossigen Einzelhandelsimmobilien hin zu integrierten Wohn- und Geschäftshäusern in Ballungszentren weiter verfestigen“, sagt Lurtsch.
Damit setzt Schroders auf einem Megatrend auf. Die Urbanisierung in Metropolregionen nimmt stetig zu und sorgt dort für ein signifikantes Bevölkerungswachstum. Um das zu bewältigen, brauche es eben dringend neue Konzepte des „Urban Living“.
Tatsächlich fand der Bevölkerungszuwachs in Deutschland von rund 2,5 Millionen Menschen zwischen 2012 und 2019 vor allem in den Städten statt. Zum Beispiel stiegen in diesem Zeitraum nach Analysen des führenden Anbieters für Markt- und Konsumentendaten – Statista – die Einwohnerzahlen in Hamburg und Köln um cirka sieben Prozent, in Berlin und München um neun, in Frankfurt am Main um elf und in Leipzig sogar um knapp 13 Prozent.
Als Ursache sehen die Statistiker neben dem leichten Geburtenüberschuss vor allem den Zuzug aus dem Ausland und dem ländlichen Umland. Insbesondere die jüngeren Generationen drängen in die Städte. So sind gemäß des Statistischen Bundesamts mehr als 1,2 Millionen Menschen im Alter von 20 bis 40 Jahren von 2012 bis 2019 in die kreisfreien Großstädte gezogen. „Und das wird sich auch durch die Pandemie und den Trend zum Homeoffice nicht ändern. Junge Leute schätzen das Freizeitangebot sowie den Austausch mit Gleichaltrigen“, erläutert Lurtsch.
Verstärkt wird die Nachfrage nach modernem Wohnraum zusätzlich durch den seit mittlerweile Jahrzehnten anhaltenden Trend zu immer mehr Single-Haushalten. Dies führt zu einer erhöhten Flächennachfrage in den Wachstumsregionen und damit zur Flächenverknappung. In den letzten 30 Jahren ist die Zahl der Einpersonenhaushalte den Statistikern zufolge in Deutschland bereits um 46 Prozent auf 17,3 Millionen gestiegen. 1990 lebten noch rund 15 Prozent in Deutschland allein. 2018 waren es bereits 21 Prozent. Und bis 2040 sollen es sogar 24 Prozent sein. Das wären dann 19,3 Millionen Single-Haushalte.
Die Entwicklung von modernem, bezahlbarem Wohnraum in prosperierenden urbanen Gebieten folgt diesem Trend. „Immobilien mit hohem Wohnanteil sollten sich folglich langfristig weiter hoher Nachfrage erfreuen und als Kapitalanlage stabile Mieterträge bringen“, kalkuliert Georg Gmeineder.
Trotz Covid-19 zeigt sich der deutsche Wohnimmobilienmarkt bis dato in der Tat sehr robust. Meldungen großer Wohnungsunternehmen zeigen, dass es bisher zu fast keinen Mietausfällen gekommen ist. Mietstundungen und Mietausfälle liegen im Schnitt bei nur einem Prozent.
Basierend auf dem Trend der steigenden Nachfrage nach Wohnraum und der zunehmenden Verdichtung in attraktiven städtischen Gebieten, ergibt sich auch eine höhere Nachfrage im Bereich der Versorgung mit Lebensmitteln und komplementären Gütern des täglichen Bedarfs. Ebenso wie mit einem Wohninvestment lassen sich deshalb mit Lebensmitteleinzelhandelsfilialen in nachhaltigen Lagen auch stabile und zuverlässige Renditen für Investoren erzielen.
Der Lebensmitteleinzelhandel hat sich in den letzten Krisen stets als Fels in der Brandung erwiesen. In der globalen Finanzkrise 2007/2008 schwächte sich das Umsatzwachstum zwar kurz ab, zeigte allerdings anschließend wieder eine steigende Tendenz. In der aktuellen, durch Covid-19 induzierten Krise legten die Umsätze ab der neunten Kalenderwoche dieses Jahres sogar zu. Im ersten Halbjahr 2020 konnte im Vergleich zum ersten Halbjahr 2019 so ein Wachstum von 22 Prozent erreicht werden.
„Die Gründe dafür liegen nicht nur in den Hamsterkäufen, die in der zwölften Kalenderwoche sogar zu einem Wachstum von 29 Prozent im Vergleich zum Vorjahr geführt haben“, verdeutlicht Tino Lurtsch, „sondern auch in der Tatsache, dass gastronomische Betriebe gemieden und Mahlzeiten vermehrt zu Hause zu sich genommen wurden.“ Perspektivisch werde sich dies vielleicht wieder etwas nivellieren, der grundlegende Wachstumstrend bleibe aber bestehen.
„Besonders interessant finde ich, dass auch der kontinuierlich steigende Onlinehandel kaum Einfluss auf den Lebensmitteleinzelhandel hat“, erklärt Lurtsch weiter. Gemäß dem letzten Online Monitor Bericht 2020 des Hauptverbands Deutscher Einzelhandel liegt der Marktanteil im Segment Online-Lebensmittelhandel lediglich bei 1,4 Prozent.
Grund hierfür sind offenbar insbesondere die wettbewerbsbedingt geringen Produktmargen, denen die vier großen Lebensmittelhändler seit Jahrzehnten ausgesetzt sind. Diese engen Margen erlauben es neuen Wettbewerbern wie Amazon Fresh, Hello Fresh, Picnic und Co. einfach nicht, die Waren mit dem sonst im Onlinehandel üblichen Preisvorteil anzubieten.
„So ist es nicht verwunderlich, dass die großen Lebensmittelhändler auch den Onlinemarkt beherrschen“, erläutert Lurtsch. In die Top fünf der größten Online-Lebensmittelhändler schafft es – neben den bestehenden regionalen Playern – derzeit lediglich Amazon Fresh. Laut Statista lag der Umsatz von Amazon Fresh & Prime Now in Deutschland für 2019 zusammen bei rund 116 Millionen Euro. Zum Vergleich: Das entspricht dem Circa-Umsatz von 13 Aldi Filialen. Der Lebensmitteleinzelhandel insgesamt erwirtschaftete gemäß EHI Retail Institute 166 Milliarden Euro.
„Die führenden deutschen Lebensmitteleinzelhändler Lidl/Kaufland, Aldi, Edeka und Rewe – und das ist für Investoren wichtig – gehören gemäß einer von Deloitte-Studie mittlerweile zu den 20 größten Handelsunternehmen der Welt. Ihre hohe Bonität macht sie zu sehr attraktiven Mietern“, erläutert Georg Gmeineder und ergänzt: „Insbesondere die Langfristigkeit der (indexierten) Mietverträge bei dieser Nutzungsart überzeugt mich. In der Regel werden diese auf zehn bis 20 Jahre abgeschlossen. Das schafft eine sehr solide Kalkulationsbasis.“
Auch die Städte profitieren von der direkten Nahversorgung des umliegenden Einzugsgebiets. Der innerstädtische Verkehr wird entlastet, das Emissionsniveau reduziert sich. „Für viele unserer Investoren ist das wichtig. Ökologische, soziale und Governance-Faktoren (ESG) zählen längst zu den Mindeststandards“, erläutert Gmeineder. Auf der Suchliste stünden insbesondere Immobilien, die energetisch auf dem aktuellem Stand sind. „Am Ende profitieren davon nicht nur die Mieter, die hochwertige, moderne und effiziente Gebäude nutzen, sondern auch die Investoren durch die Werthaltigkeit der Immobilien. Moderne Gebäude in guten Lagen sind attraktiv für eine gute Mieterklientel, was wiederum für sicherere Mieteinnahmen sorgt.“
Per saldo, rechnen die Experten vor, könnten Investoren bei dieser Art des Immobilieninvestments mit einer Cash-on-Cash-Rendite (vor Steuern) rechnen, die deutlich über den rund drei Prozent liegt, die sogenannte Core-Wohninvestments bringen. „Die Rendite ist natürlich abhängig vom jeweiligen regionalen Markt, dem Anteil an Mieterträgen aus den Wohnungen im Verhältnis zu den Gesamtmieterträgen und der Finanzierungshöhe“, sagt Gmeineder und schließt: „Aber in der Nullzinsära, die nun ja noch sehr viel länger anhalten wird, finde ich kaum eine Anlage mit ähnlich interessantem Chance-Risiko-Verhältnis.“ ®
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How to invest – in Urban Living.
Die Immobilienexperten bei Schroder Real Estate haben langjährige Erfahrung mit Handelsimmobilien sowie mit Wohnimmobilien. Das Gesamtportfolio umfasste in der Spitze Einzelhandelsimmobilien im Wert von weit mehr als einer Milliarde Euro, welches zum Teil durch Off-Market-Sale und Lease-back-Transaktionen direkt von den Handelsunternehmen sowie durch bestehende gute Kontakte direkt von Immobilienentwicklern angekauft wurde.
Auch hinsichtlich des Aufbaus von Wohnportfolios hat das Team ein hohes Maß an Erfahrung. Schließlich verwaltet es seit Jahren Wohnungen im In- und Ausland für zahlreiche Kunden und Fonds.
Die Kombination aus den nachhaltigen Nutzungsarten Wohnen und Lebensmitteleinzelhandel bietet aus Sicht von Schroders eine langfristige und krisenresistente Form der Immobilienanlage. Außerdem ist so ein höheres Renditeniveau als bei einer ausschließlichen Investition in „Wohnen“ zu erzielen – bei vergleichbarem Risiko.
Aufgrund des hohen Investorennutzens wird Schroders nun einen deutschen Spezialfonds auf Basis dieser Strategie auflegen. Er soll die Beteiligung an einem diversifizierten Urban-Living-Deutschland-Portfolio ermöglichen.
Auf Basis eines Research-orientierten Ansatzes wird ausschließlich in wirtschaftlich starken Regionen und Städten mit steigender Einwohnerzahl, guter Kaufkraft und ausreichend Bedarf für Nahversorgung investiert. Insbesondere auf die Mikro-Lagen-Qualität wird geachtet.
Beim konkreten Aufbau des Portfolios wird sich Schroders auf sogenannte Off-Market-Akquisitionen konzentrieren – Transaktionen, die nicht öffentlich angeboten werden. Dies wird möglich durch das gewachsene Netzwerk zu lokalen Entwicklern sowie durch die langjährige Zusammenarbeit mit führenden Lebensmittelhandelsunternehmen.
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Sonderveröffentlichung:
Schroder Real Estate Investment
Management GmbH; Taunustor 1;
60310 Frankfurt am Main
www.schroders.com/de/de/realestate/
Georg Gmeineder; 069 975 717 214
Fotos: Simon Menges