• Sonderveröffentlichung: Schroder Real Estate Investment Management GmbH

Meglio vivere in città.

Schroders Immo hires c Simon MengesBeni immobili. Gli investitori facoltosi e i family office sono alla ricerca di investimenti sicuri con rendimenti stabili a lungo termine. Tino Lurtsch, Amministratore Delegato di Schroder Real Estate, e Georg Gmeineder, Direttore Alternativo Immobiliare di Schroder Investment Management, mostreranno come questo obiettivo possa essere raggiunto ancora oggi attraverso immobili selezionati nelle regioni metropolitane.

Il piano terra di 1000 metri quadrati ospita la filiale di un'azienda alimentare. Sopra di esso ci sono appartamenti in pianta moderna con balcone o terrazza sul tetto. La zona di consegna è insonorizzata e separata spazialmente dalla zona di ingresso degli utenti dell'appartamento. Il parcheggio sotterraneo è utilizzato dagli inquilini e dai clienti del negozio di alimentari. Lo sviluppo è facilmente e comodamente accessibile con i mezzi pubblici.

"Questa è la mia idea di un immobile moderno e urbano", spiega Tino Lurtsch, amministratore delegato della Schroder Real Estate. Per noi investitori, questo concetto ha ancora un fascino particolare", aggiunge Georg Gmeineder, Direttore Alternative Real Estate di Schroder Investment Management: "La combinazione di vendita al dettaglio residenziale e alimentare consente di ottenere rendimenti da uno a due punti percentuali superiori a quelli delle proprietà puramente residenziali". Molti investitori sono alla disperata ricerca di investimenti che siano stabili e che rendano significativamente più del tre per cento a lungo termine. Questa è una tale opportunità.

Tuttavia, questo tipo di proprietà è ancora molto raramente disponibile sul mercato in qualità sufficientemente buona. Ma gli esperti Schroders sono convinti che la tendenza sia chiaramente in questa direzione. "Sia in termini di pianificazione urbana che di economia, ha senso utilizzare meglio gli spazi limitati.Örtliche Le autorità competenti per la concessione edilizia chiedono quindi già oggi un maggiore utilizzo come presupposto per la concessione edilizia, al fine di creare gli spazi abitativi di cui c'è urgente bisogno", spiega Lurtsch. Inoltre, anche i rivenditori di generi alimentari sono sempre più attratti dalle città.

I responsabili dell'espansione nei reparti immobiliari dei rivenditori seguono così la missione del reparto vendite di essere più vicini al cliente per rendergli più facile lo shopping. "In questo modo si consoliderà ulteriormente la tendenza ad abbandonare gli immobili commerciali a un piano verso edifici residenziali e commerciali integrati negli agglomerati urbani", sagtLurtsch.

Schroders sta quindi costruendo su un megatrend. L'urbanizzazione nelle regioni metropolitane è in costante aumento, con una conseguente significativa crescita della popolazione. Per far fronte a questo, sono urgentemente necessari nuovi concetti di "vita urbana".

Infatti, la crescita demografica in Germania di circa 2,5 milioni di persone tra il 2012 e il 2019 ha avuto luogo principalmente nelle città. Ad esempio, secondo le analisi di Statista, il principale fornitore di dati sul mercato e sui consumatori, le cifre della popolazione ad Amburgo e Colonia sono aumentate di circa il sette per cento, a Berlino e Monaco di Baviera di nove, a Francoforte sul Meno di undici e a Lipsia di poco meno del 13 per cento.

Oltre al leggero surplus di nascite, gli statistici ritengono che il motivo principale sia l'afflusso dall'estero e dalle zone rurali circostanti. Le giovani generazioni, in particolare quelle più giovani, si spingono nelle città. Secondo l'Ufficio federale di statistica, tra il 2012 e il 2019 più di 1,2 milioni di persone di età compresa tra i 20 e i 40 anni si sono trasferite nelle città indipendenti. "E questo non cambierà anche con la pandemia e la tendenza zumHomeoffice. I giovani apprezzano le attività per il tempo libero e lo scambio mitGleichaltrigen", spiega Lurtsch.

La domanda di spazi abitativi moderni è ulteriormente rafforzata dalla tendenza verso un numero sempre maggiore di famiglie monoparentali, che continua ormai da decenni.Ànche le Dies porta ad un aumento della domanda di spazio nelle regioni in crescita e quindi ad una carenza di spazio. Secondo gli statistici, il numero di famiglie monoparentali in Germania è già aumentato del 46 per cento negli ultimi 30 anni, raggiungendo i 17,3 milioni. Nel 1990, circa il 15% viveva ancora nella sola Germania. Nel 2018 questa cifra era salita al 21%. E per il 2040 si prevede che la cifra salga fino al 24 per cento. In questo modo si arriverà a 19,3 milioni di famiglie monoparentali.

Lo sviluppo di abitazioni moderne e a prezzi accessibili nelle aree urbane prospere sta seguendo questa tendenza. "Gli immobili con un'elevata percentuale di superficie residenziale dovrebbero quindi continuare a godere di una domanda elevata a lungo termine e, come investimento di capitale, portare un reddito locativo stabile", calcola Georg Gmeineder.

Nonostante Covid-19, il mercato immobiliare residenziale tedesco si è rivelato finora molto robusto. I rapporti delle principali società immobiliari mostrano che finora non ci sono state quasi perdite di affitto. I differimenti degli affitti e le perdite sugli affitti sono in media solo l'uno per cento.

Sulla base della tendenza alla crescita della domanda di spazi residenziali e alla crescente densificazione nelle aree urbane attraenti, si registra anche una maggiore domanda nel settore dei prodotti alimentari e dei beni complementari per le necessità quotidiane. Proprio come per un investimento residenziale, anche i negozi di alimentari al dettaglio in luoghi sostenibili possono quindi generare rendimenti stabili e affidabili per gli investitori.

Nelle recenti crisi, il commercio al dettaglio di generi alimentari ha sempre dimostrato di essere una roccia nel surf. Durante la crisi finanziaria globale del 2007/2008, la crescita delle vendite ha subito un breve rallentamento, ma successivamente ha mostrato nuovamente un trend di crescita. Nell'attuale crisi indotta da Covid-19, le vendite sono addirittura aumentate rispetto alla nona settimana di calendario di quest'anno. Nel primo semestre del 2020 è stata raggiunta una crescita del 22% rispetto al primo semestre del 2019.

"I motivi non sono solo gli acquisti di criceti, che nella dodicesima settimana di calendario hanno portato a una crescita del 29 per cento rispetto all'anno precedente", sottolinea Tino Lurtsch, "ma anche il fatto che gli esercizi gastronomici sono stati evitati e i pasti sono stati sempre più consumati a casa". In futuro, questo forse si stabilizzerà un po', ma il trend di crescita di base rimarrà.

"Trovo particolarmente interessante che anche il commercio online in continuo aumento non abbia quasi nessuna influenza sul commercio al dettaglio di generi alimentari", continua Lurtsch. Secondo l'ultimo Online Monitor Report 2020 della Federazione tedesca del commercio al dettaglio, la quota di mercato nel segmento del commercio al dettaglio di prodotti alimentari online è solo dell'1,4%.

Ciò è dovuto, a quanto pare, in particolare ai bassi margini di prodotto legati alla concorrenza, ai quali i quattro principali rivenditori di generi alimentari sono stati esposti per decenni. Questi margini ristretti semplicemente non consentono ai nuovi concorrenti come Amazon Fresh, Hello Fresh, Picnic e Co. di offrire la merce con demsonst al solito vantaggio di prezzo nella vendita al dettaglio online.

"Non sorprende quindi che anche i grandi rivenditori di generi alimentari dominino il mercato online", spiega Lurtsch. Solo Amazon Fresh è attualmente nella top five dei cinque maggiori rivenditori di alimentari online, accanto agli operatori regionali esistenti. Secondo Statista, il fatturato complessivo di Amazon Fresh & Prime Now in Germania per il 2019 è stato di circa 116 milioni di euro. A titolo di confronto: questo corrisponde al fatturato approssimativo di 13 negozi Aldi. Secondo l'EHI Retail Institute, il commercio al dettaglio di generi alimentari nel suo complesso ha generato 166 miliardi di euro.

"I principali rivenditori tedeschi di generi alimentari Lidl/Kaufland, Aldi, Edeka e Rewe - e questo è importante per gli investitori - sono ora tra le 20 maggiori aziende di vendita al dettaglio al mondo, secondo uno studio di Deloitte. La loro elevata affidabilità creditizia li rende affittuari molto attraenti", spiega Georg Gmeineder e aggiunge: "Sono particolarmente colpito dalla natura a lungo termine dei contratti di locazione (indicizzati) per questo tipo di utilizzo.Di norma, si concludono per 10 o 20 anni. Questo crea una base di calcolo molto solida".

Le città beneficiano anche dell'approvvigionamento locale diretto del bacino idrografico circostante. Il traffico interno della città è alleggerito e il livello delle emissioni è ridotto. "Questo è importante per molti dei nostri investitori. I fattori ecologici, sociali e di governance (ESG) sono da tempo tra gli standard minimi", spiega Gmeineder. La lista di ricerca includerebbe in particolare le proprietà aggiornate in termini di efficienza energetica. "Alla fine, non sono solo gli inquilini a beneficiare di edifici di alta qualità, moderni ed efficienti, ma anche gli investitori a beneficiare del valore degli immobili. Gli edifici moderni in buone posizioni sono interessanti per una buona clientela di affittuari, il che a sua volta garantisce un reddito da locazione più sicuro".

A conti fatti, gli esperti prevedono che gli investitori potrebbero aspettarsi un ritorno in contanti (al lordo delle imposte) con questo tipo di investimento immobiliare, che è significativamente più alto del tre per cento circa che i cosiddetti investimenti residenziali di base portano. "Il rendimento dipende naturalmente dal rispettivo mercato regionale, dalla proporzione del reddito da locazione degli appartamenti rispetto al totale dei redditi da locazione e dal livello di finanziamento", dice Gmeineder e conclude: "Ma nell'era degli interessi zero, che ora durerà molto più a lungo, difficilmente riesco a trovare un investimento con un rapporto rischio/rendimento altrettanto interessante". ®

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Come investire - in Urban Living.

Gli esperti immobiliari della Schroder Real Estate hanno un'esperienza pluriennale nel settore del commercio al dettaglio e dell'edilizia residenziale. Il portafoglio complessivo comprendeva immobili al dettaglio imWert di oltre un miliardo di euro, che sono stati in parte acquistati direttamente da società di vendita al dettaglio attraverso vendite fuori mercato e operazioni di lease-back, e in parte direttamente da sviluppatori immobiliari attraverso buoni contatti già esistenti.

Il team ha anche un alto grado di esperienza nella costruzione di portafogli residenziali. Dopo tutto, da anni gestisce appartamenti in Germania e all'estero per numerosi clienti e fondi.

Schroders ritiene che la combinazione di un uso residenziale sostenibile e di un uso alimentare al dettaglio offra una forma di investimento immobiliare a lungo termine e resistente alle crisi. Consente inoltre di ottenere un livello di rendimento più elevato rispetto a un investimento esclusivamente "residenziale" - con un rischio comparabile.

Grazie all'elevato beneficio per gli investitori, Schroders lancerà ora un fondo speciale tedesco basato su questa strategia.L'obiettivo è quello di consentire l'investimento in un portafoglio diversificato di Urban Living Germany.

Sulla base di un approccio orientato alla ricerca, gli investimenti saranno effettuati esclusivamente in regioni e città economicamente forti e con una popolazione in crescita, un buon potere d'acquisto e una domanda sufficiente per l'offerta locale. Particolare attenzione è rivolta alla qualità delle microlocazioni.

Nella costruzione effettiva del portafoglio, Schroders si concentrerà sulle cosiddette acquisizioni fuori mercato - transazioni che non vengono offerte pubblicamente. Ciò sarà reso possibile dalla consolidata rete di sviluppatori locali di Schroders e dalla sua lunga collaborazione con le principali aziende di vendita al dettaglio di prodotti alimentari.

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Pubblicazione speciale:

Investimento immobiliare Schroder

Management GmbH; Taunustor 1;

60310 Francoforte sul Meno

www.schroders.com/de/de/realestate/

Georg Gmeineder; 069 975 717 214

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Foto: Simon Menges

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