Immobili. Le esigenze degli attori dell'industria immobiliare stanno cambiando rapidamente. "Più che mai, gli investitori devono considerare ogni proprietà come un impegno aziendale indipendente e, soprattutto, tenere d'occhio gli aspetti ESG", analizzano Thomas Wiegelmann, Managing Director di Schroder Real Estate, e Jan Linsin, Head of Research di CBRE in Germania.

Come tutti i settori della nostra vita, l'industria immobiliare è attualmente in rapido cambiamento. L'interruzione di molte operazioni commerciali e la parziale sospensione del pagamento dell'affitto durante la pandemia hanno infranto il mito che i padroni di casa sono disconnessi dal successo commerciale dei loro inquilini. La consapevolezza e la responsabilità ambientale si aggiungono alle richieste.

"Più che mai, si accentua la necessità di partnership operative funzionanti tra proprietari e inquilini", chiarisce Thomas Wiegelmann, amministratore delegato di Schroder Real Estate. La sua opinione ha un peso. Dopo tutto, Schroder gestisce 4,86 miliardi di euro nel settore immobiliare in Germania, Austria e Svizzera. Negli ultimi mesi della pandemia di Corona, spiega il responsabile dell'investimento, è stato chiarito agli investitori che questo tipo di investimento di capitale significa sempre "co-proprietà" del rischio operativo delle aziende dei loro clienti inquilini che utilizzano l'edificio.

Di conseguenza, analizza Jan Linsin, responsabile della ricerca presso CBRE in Germania, i proprietari e gli investitori dovrebbero ora ripensare del tutto la loro esposizione immobiliare: "Più che mai, ogni proprietà deve essere gestita come un'attività autonoma per garantire entrate e creazione di valore a lungo termine, limitare le emissioni di carbonio e gli sprechi e prevenire l'obsolescenza". Questo, ha detto, richiede una competenza immobiliare molto più specializzata da parte dell'investitore.

La gestione immobiliare del futuro, dicono gli esperti, sarà caratterizzata da flessibilità, innovazione e cooperazione. Ed è orientato molto più chiaramente di prima ai modelli di business degli inquilini. "Solo in questo modo gli investitori possono anticipare per tempo i rapidi cambiamenti del mercato immobiliare", è convinto Wiegelmann.

Gli esempi illustrano quanto drammaticamente il mercato sia cambiato. Negli ultimi cinque anni, il tasso medio di posti vacanti nei centri commerciali europei è raddoppiato, e tra il 2015 e il 2020, il numero di spazi per uffici serviti e co-working è quintuplicato, secondo CBRE. L'e-commerce sta deprimendo la domanda di immobili al dettaglio - con l'eccezione esplicita dei negozi di alimentari e dei fornitori locali - e la sta facendo esplodere nella logistica. Le mutevoli abitudini di lavoro richiedono concetti di lavoro flessibili e ibridi e stanno rendendo ridondanti alcuni spazi per uffici. Le nuove considerazioni sull'assistenza sanitaria stanno cambiando la densità degli utenti negli uffici e aumentano la necessità di spazio aggiuntivo. "Gli investitori immobiliari che lavorano in partnership con i loro inquilini saranno in grado di anticipare con successo le tendenze emergenti e rifletterle nella loro strategia immobiliare per creare valore", dice Wiegelmann.

Prima di tutto, Jan Linsin cita la condivisione di informazioni critiche per il business. "Se il proprietario immobiliare comprende meglio i fattori critici per il successo commerciale dell'inquilino e riceve informazioni tempestive, può adattare le offerte di spazio, i servizi e i termini contrattuali per tutta la durata della relazione commerciale. Questo non solo migliora le prospettive d'affari dell'inquilino, ma beneficia anche il padrone di casa a lungo termine". "Le parti coinvolte in qualsiasi negoziazione non dovrebbero cercare il proprio risultato ottimale, che può essere raggiunto solo a scapito dell'altra parte. L'obiettivo è invece quello di creare situazioni win-win", aggiunge Thomas Wiegelmann.

In particolare, gli esperti si aspettano che gli inquilini in molte aree tenderanno a cercare termini di locazione più brevi e un maggior grado di flessibilità in futuro. Da parte loro, i padroni di casa potrebbero offrire componenti di affitto di fatturato con affitti fissi più bassi.

La sostenibilità sarà anche una chiara priorità nel settore immobiliare in futuro. Secondo la Global Alliance for Buildings and Construction, l'ambiente costruito è responsabile di circa il 40% delle emissioni globali di CO2. "L'industria immobiliare è quindi considerata fondamentale per raggiungere l'obiettivo di zero emissioni dell'Unione Europea entro il 2050", spiega Linsin. Gli edifici sostenibili consumano poche risorse e hanno un minore impatto sull'ambiente.Hanno così ottimizzato il valore a lungo termine per i loro proprietari e utenti. "La sostenibilità quantificabile degli immobili diventerà una caratteristica qualitativa indispensabile che comprende il ciclo di vita e l'intera catena del valore", spiega Wiegelmann, "in questo contesto, la ristrutturazione sostenibile degli edifici esistenti sarà una sfida chiave."

Anche qui, è importante che i proprietari e gli inquilini lavorino insieme più intensamente, aggiunge. "Un esempio è l'analisi congiunta dei dati operativi e dei costi", suggerisce Linsin. Se i dati sull'uso effettivo dell'edificio vengono scambiati in dettaglio, si possono ottenere miglioramenti massicci. "Il design delle stanze può essere ottimizzato, il consumo di elettricità e di acqua minimizzato, i rifiuti ridotti e le emissioni di CO2 ridotte in modo massiccio".

La più grande difficoltà, dice, è trovare modi per misurare accuratamente l'uso delle risorse in strutture multi-tenant senza violare la loro privacy. "Le condizioni ci sono", chiarisce Linsin, "sono già state sviluppate diverse soluzioni tecnologiche e app mobili che controllano l'accesso agli edifici, forniscono indicazioni per le scrivanie e le sale riunioni, e permettono ai dipendenti di controllare la temperatura e l'illuminazione. Dobbiamo solo convincere tutti gli interessati ad usarli".

In particolare, queste app lavorano in combinazione con i sensori e i controlli incorporati nei sistemi di chiusura, nei sistemi di riscaldamento e ventilazione e nell'illuminazione - un esempio reale dell'Internet delle cose.

"Questo può anche risultare in una situazione win-win", spiega Thomas Wiegelmann. "La ricerca mostra che i dipendenti che possono controllare il loro riscaldamento e la loro ventilazione sono più felici e più produttivi. I dati dettagliati sul consumo di energia possono anche aiutare gli amministratori degli edifici a ottimizzare il riscaldamento e il raffreddamento ed evitare gli sprechi, a concentrare il personale di pulizia sui punti caldi e a identificare i guasti nelle apparecchiature prima che diventino gravi. Questo porta a una riduzione delle spese di servizio e delle utenze e, in definitiva, previene l'invecchiamento prematuro".

Poiché gli investitori stanno sempre più considerando i criteri ESG nelle loro decisioni di investimento, ha detto che è imperativo per i gestori di investimenti di anticipare e incorporare anche loro nelle loro decisioni di investimento. "In futuro, sia gli investitori che gli inquilini si disfaranno delle proprietà che presentano un rischio significativo di sostenibilità - questo implica poi un rischio di sconti sui prezzi per gli asset corrispondenti", chiarisce Wiegelmann. Attualmente, gli aspetti ecologici sono ancora in primo piano. "Tuttavia, anche gli obiettivi sociali e un'economia più equa diventeranno sempre più rilevanti per la performance delle singole proprietà in futuro", dice Linsin.

"Come risultato degli sconvolgimenti del mercato causati da Covid-19, ci sono grandi opportunità per gli investitori", conclude Thomas Wiegelmann, "per approfittare di queste, è più che mai necessario un know-how specializzato in investimenti immobiliari e gestione patrimoniale. I proprietari che non riescono a riconoscerlo perderanno terreno nei confronti dei proprietari flessibili - e in definitiva la possibilità di soddisfare o migliorare i loro obiettivi di performance"®.

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// Global Real Estate Market - Back to Old Strength in 2021.

Nell'immobiliare commerciale globale, la crisi di Corona è tutt'altro che finita. CBRE, la più grande società di servizi immobiliari commerciali del mondo, si aspetta che il volume degli investimenti globali cresca del 15-20% su base annua nel 2021. Questo dovrebbe poi tornare quasi al livello del 2019 (grafico sotto).

"Questo sarà guidato principalmente da una forte ripresa in Nord America, dove, secondo il nostro recente sondaggio tra gli investitori, il 70% degli investitori prevede di investire il 20% in più nel 2021", informa Jan Linsin. Sostenuta dal pacchetto di stimoli da 1,9 trilioni di dollari, la fiducia degli investitori statunitensi è già particolarmente robusta, aggiunge. "E la seconda metà del 2021 dovrebbe poi vedere un ulteriore, significativo aumento dei volumi delle transazioni, dato che gli Stati Uniti e il Regno Unito potrebbero raggiungere l'immunità di gregge".

Il mercato immobiliare tedesco continua a guadagnare importanza anche a livello internazionale. "È considerato un rifugio relativamente sicuro per gli investimenti immobiliari. Secondo il nostro sondaggio, gli investitori nazionali e internazionali valutano le prospettive di una rapida ripresa del mercato degli investimenti immobiliari dopo la pandemia in Germania come le migliori in Europa. Con Berlino, Francoforte, Amburgo e Monaco, quattro metropoli tedesche sono anche nella top ten delle città europee più attraenti per gli investimenti immobiliari", spiega Jan Linsin.

Infatti, il volume delle transazioni sul mercato immobiliare tedesco nell'anno di crisi 2020 ammontava ancora a più di 90 miliardi di dollari. "Questo era solo il cinque per cento in meno rispetto all'anno precedente. Nel 2021, grazie alla stabilità della domanda interna e all'interesse internazionale, lo slancio degli investimenti dovrebbe rimanere molto alto. Solo la situazione dell'offerta di immobili core e core-plus a basso rischio è attualmente un fattore limitante", dice Thomas Wiegelmann. "Il fattore decisivo qui è l'aspettativa di molti investitori che le finanze statali relativamente solide in questo paese permetteranno di continuare a offrire generosi aiuti finanziari e quindi prevenire un rapido aumento della disoccupazione o delle insolvenze anche dopo l'interruzione delle misure di emergenza", chiarisce Jan Linsin.

Il governo tedesco attuale e futuro farebbe bene a mantenere il paese attraente come sede di affari e investimenti per le aziende e gli investitori internazionali. In questo contesto, sarebbe appropriato un minore intervento e una minore regolamentazione del mercato. In molte aree, il settore pubblico semplicemente non fornisce gli immobili e le infrastrutture urgentemente necessarie. "Il capitale privato deve quindi giocare il ruolo decisivo affinché, per esempio, si possano costruire alloggi (a prezzi accessibili) per giovani e anziani o strutture sociali ed educative in città vivibili ed ecologicamente sostenibili", chiariscono i professionisti del settore immobiliare.

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// Strategie di portafoglio secondo Corona - investimenti immobiliari al microscopio.

"L'industria immobiliare tedesca ha superato la crisi di Corona relativamente bene", afferma Jan Linsin, "in generale, non si è potuto provare nessuna riduzione dei prezzi legata alla Corona nel 2020 per le proprietà principali che sono molto richieste. I rendimenti primari sono rimasti stabili. Solo le proprietà non alimentari al dettaglio e quelle alberghiere hanno visto riduzioni di rendimento nel corso dell'anno scorso". Linsin si aspetta anche che lo sviluppo solido continui, soprattutto perché la politica monetaria molto espansiva della Banca Centrale Europea (BCE) dovrebbe continuare per qualche tempo.

In generale, gli esperti di CBRE e Schroder Real Estate credono che la pandemia di Corona non fermerà il trend di ulteriore urbanizzazione. Le città con strutture economiche diversificate, industrie in crescita, buone istituzioni educative e alta qualità della vita continueranno a crescere, generando una domanda di spazio. "Vediamo una chiara tendenza che le località con un'alta qualità del soggiorno e chiaramente l'uso misto in particolare saranno tra i vincitori", spiega Thomas Wiegelmann: "Qui, la vita e il lavoro sono combinati con lo shopping, la gastronomia, l'uso del tempo libero, l'intrattenimento, l'infrastruttura sanitaria e l'amministrazione. Le proprietà in luoghi sempre più monostrutturati saranno sotto pressione".

I professionisti hanno dato un'occhiata più da vicino ai singoli tipi di utilizzo:

// 01. Multifamiliare

A causa della struttura atomizzata dell'inquilino e dell'alta granularità dei pagamenti di affitto, questa classe di attività è molto difensiva e stabile. Continua ad esserci una carenza di offerta nelle aree metropolitane delle regioni in crescita. La tendenza all'aumento degli affitti e dei prezzi d'acquisto dovrebbe quindi continuare in queste regioni a medio termine. L'interesse degli investitori sta aumentando anche nelle proprietà alla periferia delle aree metropolitane e nelle attraenti città B e C.

02. proprietà per uffici

Gli immobili per uffici moderni e di alta qualità continuano ad essere preferiti dagli investitori e dagli utenti, mentre gli immobili per uffici di qualità inferiore sono sempre più sotto pressione. Il cambiamento delle abitudini lavorative richiede concetti di lavoro flessibili. Molte aziende sono passate all'home office, e si può supporre che il lavoro ibrido, spazialmente flessibile, guadagnerà permanentemente in attrattiva e accettazione. Invece della "planimetria standard dell'ufficio", in futuro ci saranno diverse planimetrie per diverse categorie di utenti. Per esempio, i nuovi spazi per uffici potrebbero assumere il ruolo di sedi centrali per "clienti e marchi", agendo come "centri di cultura comunitaria" completamente attrezzati e flessibili.

03. vendita al dettaglio

Questo segmento mostra un'ampia diffusione tra i diversi formati. Il closeout alimentare moderno per soddisfare le esigenze quotidiane continua ad essere una classe di attività molto attraente che si è dimostrata resistente, in particolare nella pandemia di Corona. Tra i perdenti, invece, ci sono i centri commerciali senza una chiara proposta di vendita unica, che non invitano le persone a rimanere più a lungo.

Questa tendenza, già evidente prima della pandemia, sta ora accelerando e porterà a ulteriori chiusure.

A meno che non siano gestiti attivamente e in modo innovativo, le proprietà al dettaglio in località B o in strade commerciali "secondarie" senza una qualità di soggiorno convincente rischiano di diventare irrilevanti in futuro.

04. proprietà speciali

Il costante aumento del commercio online e la crescente domanda del settore industriale in ripresa continuano a garantire un forte slancio nel mercato della logistica.

Anche l'assistenza sanitaria e l'immobiliare sociale stanno vivendo un interesse crescente da parte degli investitori.

E infine, ma non meno importante, la digitalizzazione che avanza rapidamente, ma anche l'integrazione degli uffici domestici nella pandemia Corona, stanno aumentando la domanda di potenza di calcolo.Questo sta portando i data center sempre più in primo piano come una classe di attività alternativa.

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Pubblicazione speciale:

Dottor Thomas Wiegelmann,

Amministratore delegato di Schroder Real Estate

Asset Management GmbH,

e il Dr. Jan Linsin, capo della ricerca presso CBRE GmbH in Germania.