Beni immobili. Negli ultimi cinque anni i prezzi sul mercato immobiliare sono aumentati in modo massiccio. Di conseguenza, i rendimenti - i cosiddetti tassi massimi - sono scesi in molti settori a livelli che difficilmente coprono i costi di finanziamento e di manutenzione. Vale la pena di pensare agli investimenti immobiliari? Klaus Trescher, Kriton Immobilien, dice: "Sì, ma devi trovare le occasioni rare".

Quando un edificio per uffici di prima classe è in vendita in der Münchner Maximilianstraße, l'acquirente paga 50 volte l'affitto annuale netto. Al netto dei costi di finanziamento e di amministrazione e dei costi di manutenzione, gli investitori probabilmente non hanno altra scelta se non quella di approfittare del rendimento del due percento. La semplice speranza di un ulteriore aumento dei prezzi giustifica l'acquisto.

"Non vediamo alcun punto in corsa per l'affitto completo, come se si trattasse di nuove proprietà esistenti. Anche nell'odierno rapporto molto basso tra rendimento e prezzo di acquisto, numerosi offerenti si scontrano regolarmente sui prezzi", afferma Klaus Trescher, partner del gestore immobiliare Kriton, che ha avuto successo nel settore per circa 40 anni: "Qui abbiamo semplicemente paura di acquistare troppo costoso.

Da cinque anni a questa parte, i prezzi degli immobili nelle principali città tedesche sono aumentati a un ritmo mai visto dagli anni Settanta. La valanga di liquidità innescata dalle banche centrali di tutto il mondo si è riversata in attività materiali in tutto il mondo. Inoltre, le grandi città hanno beneficiato del vom Megatrend Urbanizzazione. Infine, ma non meno importante, il numero di famiglie facoltose in cerca di investimenti apparentemente sicuri nelle località più attraenti è aumentato considerevolmente.

"Nel frattempo, però, l'aria sta diventando sempre più sottile", dice Trescher. Questa miscela esplosiva di tre fattori ha fatto sì che i prezzi degli immobili in molte regioni siano stati completamente dissociati da fattori quali l'andamento dei redditi o gli affitti. Monaco di Baviera, ad esempio, è ora al secondo posto nell'indice globale della bolla immobiliare di UBS. Appena dietro Hong Kong e molto prima di Londra, Parigi, Stoccolma o San Francisco. La bolla sta per scoppiare?

"Non ho il coraggio di prevederlo," macht Trescher chiaramente, ma poi ci ricorda che in passato la proprietà ha sempre avuto e dovrebbe avere un divario di rendimento di circa 250 punti base rispetto al titolo di Stato decennale di prima classe a causa della sua immobilità e del rischio di guadagno più elevato. Per soddisfare questo criterio, oggi sarebbe necessario un rendimento netto del 3 per cento.

"Con i tassi di interesse che tendono ad aumentare, ci sono quindi segnali che i prezzi non continueranno a salire, almeno per il momento", sospetta Trescher. Gli investitori che sono ancora oggi interessati al settore immobiliare per diversificare il proprio portafoglio si trovano in una posizione difficile. Dove altro ci sono oggetti in grado di resistere ad una ragionevole analisi economica?

"Poiché continuiamo a credere nel settore immobiliare, da anni abbiamo a che fare con edifici che ci permettono di raccogliervi riserve nascoste attraverso un lavoro intensivo", erläutert Trescher.

Tuttavia, questi non sono pezzi da esposizione come gli immobili in Maximilianstrasse. Invece, Trescher e i suoi colleghi sono alla ricerca di proprietà che rendano il lavoro riconoscibile. "Essi devono, ad esempio, essere portati ad un livello strutturale competitivo. Spesso è necessario coprire nuovamente posti vacanti considerevoli.Oder si applica per sviluppare strategie, al fine di evitare di minacciare le condizioni di vuoto in tempi prevedibili, erklärt Trescher e supplementi: Idealmente il venditore non ha né il personale né l'esperienza e la competenza, al fine di affrontare tali gravi cambiamenti. E spesso manca anche il capitale".

Kriton può affrontare queste sfide insieme a investitori immobiliari imprenditoriali.Diese ha l'esperienza necessaria per comprendere i budget per le misure sopra descritte: "E conoscono le tariffe o i prezzi di affitto raggiungibili nella rispettiva località proprio come noi".

Di norma, il piano aziendale prevede la rivendita dell'immobile, che è stato adeguato agli standard moderni e reso nuovamente competitivo, in piena condizione di locazione al prezzo di mercato dopo tre-cinque anni. "Gli investitori sono quindi commercialmente e operativamente attivi. Questi investimenti - o 'club deal', se commissionati congiuntamente da più investitori - hanno solitamente un valore massimo di 20 milioni di euro, comprese tutte le spese di ristrutturazione, costruzione o locazione, e sono finanziati con fondi presi in prestito a circa 60 Prozent".

Il potenziale della proprietà deve essere così grande che gli investitori possono aspettarsi un rendimento del capitale proprio vincolato dopo la vendita (IRR) da oltre zwölf Prozent. "Solo così possiamo essere sicuri che aumenti gestibili dei tassi d'interesse o aumenti dei tassi cap - ossia il rendimento netto senza costi di acquisizione - non comprometteranno il nostro piano aziendale di ristrutturazione, riposizionamento, conversione, nuova locazione o espansione e che anche in questo caso avremo comunque un profitto sufficiente.

Sembra logico. Ma tali proprietà possono ancora essere trovate in un ambiente in cui l'inondazione di liquidità ha sollevato tutte le imbarcazioni? "Infatti, non siamo gli unici a focalizzarci oggi su questo settore di investimenti immobiliari chiamato 'value add to opportunistic' perché l'acquisizione di immobili in portafoglio 'finiti' nel mercato surriscaldato sembra troppo costosa e quindi troppo rischiosa.

Lui stesso e i suoi fornitori - Trescher li chiama "i nostri tartufai" - non sarebbero quindi più stati accolti a braccia aperte, come lo erano pochi anni fa, perché non sarebbe venuto nessun altro. "Ma almeno abbiamo ancora un progetto al giorno da controllare sul tavolo."

Oggi, i tartufai trovano i loro tartufi principalmente in sei gruppi di vendita.

In primo luogo, nei portafogli dei grandi detentori di portafogli istituzionali. "Spesso non hanno il personale per occuparsi di oggetti che richiedono un riposizionamento ad alta intensità di lavoro."

In secondo luogo, con fondi chiusi che hanno presto raggiunto il loro orizzonte temporale e che pertanto devono essere liquidati. "In questi casi, i termini di locazione a breve termine rimanenti spesso spaventano gli investitori.Das poi spesso deprime il prezzo".

In terzo luogo, per gli inquilini esistenti, i cui inquilini principali si trasferiranno in un futuro prevedibile e le cui superfici liberate potranno essere nuovamente affittate solo dopo la trasformazione e la ristrutturazione. "I proprietari non possono o non vogliono pagare gli oneri finanziari associati."

In quarto luogo, i tartufi si possono trovare sotto forma di edifici che non erano più necessari e che prima erano necessari per il funzionamento di un'azienda.

In quinto luogo, in progetti in cui un promotore capace ma sottocapitalizzato può realizzare solo in un'impresa comune con investitori che la pensano allo stesso modo.

In sesto luogo, a volte la struttura proprietaria gioca anche nelle mani di chi cerca il tartufo. "Accade spesso che gli immobili siano in possesso della maggioranza delle persone, della famiglia o di un fondo chiuso, dove non viene presa alcuna decisione sul finanziamento delle misure di investimento che non possono essere rinviate per garantire il futuro dell'immobile.

Un possibile raffreddamento del mercato immobiliare con tassi d'interesse in leggero aumento non renderebbe più difficile anche sein Geschäft? "Non necessariamente, perché un prezzo di costo interessante è più importante di un finanziamento particolarmente favorevole se nel progetto vi sono riserve occulte di notevole entità".

Naturalmente, questo approccio d'investimento è più laborioso dell'investimento di un capitale d'investimento già raccolto in scintillanti immobili di portafoglio - i cosiddetti core properties - a bassi rendimenti. "Ma ci sentiamo piu' a nostro agio e meglio attrezzati per il 'tempo peggiore'." Dopo tutto, anche con un immobile nuovo e completamente affittato, i contratti di locazione avrebbero una durata residua e sarebbero poi dovuti essere rinnovati - forse anche in una fase più debole. "Anche qui ci sarà bisogno di lavoro. Nei nostri progetti a valore aggiunto, preferiamo eseguirli subito per concludere contratti a lungo termine nelle attuali buone condizioni di mercato". ®

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E' cosi' che aspetto hanno gli immobili al tartufo.

Esisteva un edificio per uffici esistente, stanco, grigiastro e non mantenuto, in una sede consolidata a Düsseldorf, con 19.000 m² di uffici e 200 posti auto sotterranei. La grande mensa non è stata utilizzata, l'atrio è stato progettato male, il 40% del Flächen era vuoto. Poiché una parte della proprietà era ancora nelle stesse condizioni di 20 anni fa, tutti i restanti inquilini erano insoddisfatti.

L'immobile era in portafoglio di un fondo estero che non aveva il personale per una gestione professionale del patrimonio e non voleva spendere sette milioni di euro per rendere l'immobile nuovamente competitivo.

I dintorni erano molto attraenti - edifici per uffici, alberghi, buoni collegamenti con i mezzi di trasporto, a dieci minuti dal centro città. "Eravamo sicuri che questo fosse un oggetto sottovalutato", erzählt Klaus Trescher. "In un periodo di 2,5 anni e mezzo, abbiamo eliminato tutti i disavanzi di cui sopra. La facciata e l'atrio sono stati ridisegnati, tutti i contratti di locazione esistenti sono stati ampliati e lo spazio libero rinnovato è stato completamente riaffittato al prezzo di mercato. Siamo stati in grado di offrire all'acquirente istituzionale del rinnovato e ora maestoso edificio per uffici abbiamo trovato un prezzo al metro quadrato interessante rispetto ad un nuovo edificio. Era così in grado di realizzare un ritorno sul prezzo d'acquisto di quasi il sei per cento - anche più di quanto sarebbe stato possibile con un nuovo edificio".

Lo stipendio del club degli investitori per il lavoro svolto e per i costi di ristrutturazione e di locazione del rischio sostenuto è stato ben oltre il 20 per cento IRR al netto della partecipazione agli utili per Kriton. Il rischio era gestibile. "Con un tasso di occupazione del 60% al momento del nostro acquisto, il flusso di cassa delle scorte ha superato notevolmente i nostri costi di finanziamento grazie al prezzo di costo favorevole", sorride Klaus Trescher.

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Kriton Immobilien - una lunga tradizione.

Kriton Immobilien GmbH è un gestore di investimenti e asset manager indipendente e gestito da partner nel settore immobiliare. In qualità di partner full-service, l'azienda supporta gli investitori in tutti gli aspetti dell'investimento immobiliare, soprattutto nelle classi di rischio Core/Core Plus to Value Add.

"Forniamo consulenza sia a clienti istituzionali che a ricchi investitori privati", spiegano gli amministratori delegati Andreas Hauff e Klaus Trescher. Gli investimenti e la gestione patrimoniale comprendono singoli immobili e portafogli immobiliari. "La nostra forza sta nello sviluppo di una strategia d'investimento su misura e individuale per ogni investitore".

Questa è una logica conseguenza della nostra eccellente rete nel mercato immobiliare tedesco", aggiunge sagt Trescher: "Tuttavia, perseguiamo anche interessanti opportunità di investimento in altri paesi europei attraverso i nostri team locali o partner locali affidabili. Dal 2014, ad esempio, abbiamo realizzato progetti di edilizia residenziale e di ristrutturazione a Palma de Mallorca e dintorni con un volume di oltre 100 milioni di euro".

Dalla fondazione di Kriton Immobilien GmbH nel 2007, la società ha gestito un patrimonio di circa 900 milioni di euro. "In particolare nel settore del valore aggiunto, siamo stati in grado di realizzare con particolare successo - al di sopra degli obiettivi originari - grazie ad una gestione attiva del patrimonio", sottolinea Andreas Hauff.

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