• Sonderveröffentlichung: Kriton Immobilien GmbH

Cazador de trufas.

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070 Kriton 1 155098840Bienes raíces. Los precios en el mercado inmobiliario han estado subiendo masivamente durante los últimos cinco años. Como resultado, los rendimientos -los llamados tipos máximos- han caído en muchas zonas hasta niveles que apenas cubren los costes de financiación y mantenimiento. ¿Vale la pena pensar en inversiones inmobiliarias ahora? Klaus Trescher, Kriton Immobilien, dice:"Sí, pero hay que encontrar las raras ocasiones".

Cuando se vende un edificio de oficinas de primera clase en der Münchner Maximilianstraße, el comprador paga 50 veces el alquiler neto anual. Una vez deducidos los costes de financiación y administración, así como los costes de mantenimiento, es probable que los inversores no tengan más remedio que aprovechar el rendimiento del dos por ciento. La mera esperanza de una nueva subida de precios justifica la compra.

"No vemos ningún sentido en la búsqueda de propiedades totalmente alquiladas, tan buenas como las nuevas propiedades existentes. Incluso en la actual relación muy baja entre el rendimiento y el precio de compra, numerosos licitadores discuten regularmente sobre los precios", dice Klaus Trescher, socio del gestor de activos inmobiliarios Kriton y exitoso en el sector durante unos 40 años: "Aquí simplemente tenemos miedo de comprar demasiado caro.

Desde hace cinco años, los precios de los inmuebles en las principales ciudades alemanas están subiendo a un ritmo nunca visto desde la década de 1970. La avalancha de liquidez provocada por los bancos centrales de todo el mundo se ha trasladado a los activos tangibles de todo el mundo. Además, las principales ciudades se beneficiaron de la urbanización vom Megatrend Por último, pero no por ello menos importante, aumentó considerablemente el número de hogares ricos que buscaban inversiones aparentemente seguras en los lugares más atractivos.

"Mientras tanto, sin embargo, el aire se está volviendo cada vez más delgado", dice Trescher. Esta combinación explosiva de tres factores ha dado lugar a que los precios de las propiedades en muchas regiones estén completamente desvinculados de factores como la evolución de los ingresos o los alquileres. Munich, por ejemplo, ocupa el segundo lugar en el índice global de burbuja inmobiliaria de la UBS. Justo detrás de Hong Kong y mucho antes de Londres,  Paris, Estocolmo o San Francisco. ¿Está a punto de estallar esta burbuja?

"No me atrevo a pronosticar esto", macht Trescher claramente, pero luego nos recuerda que en el pasado la propiedad siempre ha tenido y debería tener una brecha de rendimiento de alrededor de 250 puntos básicos con respecto al bono gubernamental de primera clase a diez años debido a su inmovilidad y al mayor riesgo de ganancias. Para cumplir con este criterio, hoy en día se requeriría un rendimiento neto del tres por ciento.

"Con la tendencia al alza de los tipos de interés, hay por tanto indicios de que los precios no seguirán subiendo, al menos por el momento", sospecha Trescher. Los inversores que hoy en día siguen interesados en el sector inmobiliario para diversificar su cartera se encuentran en una situación difícil. ¿Dónde más hay objetos que puedan soportar un análisis económico razonable?

"Como seguimos creyendo en el sector inmobiliario, desde hace años nos ocupamos de edificios que nos permiten recaudar reservas ocultas en ellos mediante un trabajo intensivo", erläutert Trescher

Sin embargo, estas no son piezas de exposición como los bienes raíces en la calle Maximilianstrasse. En cambio, Trescher y sus colegas están buscando propiedades que hagan que el trabajo sea reconocible. "Por ejemplo, hay que llevarlos a un nivel estructural competitivo. A menudo hay que volver a cubrir vacantes considerables. Oder se aplica para desarrollar estrategias, con el fin de evitar amenazar las condiciones de vacío en el tiempo previsible?, erklärt Trescher y suplementos: Lo ideal es que el vendedor no tenga ni el personal ni la experiencia y conocimientos, con el fin de hacer frente a estos cambios tan graves. Y a menudo también hay una falta de capital".

Kriton puede dominar estos retos junto con inversores inmobiliarios emprendedores. Diese tiene la experiencia suficiente para comprender los presupuestos de las medidas descritas anteriormente: "Y conocen las tarifas o precios de alquiler alcanzables en el lugar respectivo, al igual que nosotros".

Por regla general, el plan de negocios prevé la reventa de la propiedad, que se ha adaptado a las normas modernas y ha vuelto a ser competitiva, en perfectas condiciones al precio de mercado al cabo de tres a cinco años. "Por lo tanto, los inversores son activos comercial y operativamente. Estas inversiones -o'acuerdos de club', si somos comisionados conjuntamente por varios inversores- suelen tener un valor máximo de 20 millones de euros, incluyendo todos los gastos de renovación, construcción o alquiler, y se financian con fondos prestados en torno a 60 Prozent".

El potencial de la propiedad debe ser tan grande que los inversores pueden esperar un retorno sobre el capital vinculado después de la venta (TIR) de más allá de zwölf Prozent "Sólo entonces podemos estar seguros de que los aumentos manejables de los tipos de interés o el aumento de los tipos de interés -es decir, el rendimiento neto sin costes de adquisición- no pondrán en peligro nuestro plan de negocio de renovación, reposicionamiento, conversión, nuevo alquiler o expansión y que incluso en ese caso seguiremos obteniendo un beneficio suficiente.

Eso suena lógico. Pero, ¿se pueden encontrar estas propiedades en un entorno en el que la avalancha de liquidez ha levantado todos los barcos? "De hecho, no somos los únicos que hoy en día nos centramos en este sector de inversiones inmobiliarias llamado'valor añadido al oportunista' porque la adquisición de propiedades de cartera'terminadas' en el mercado sobrecalentado parece demasiado costosa y, por tanto, demasiado arriesgada.

Él mismo y sus proveedores -Trescher los llama "nuestros cazadores de trufas"- ya no serían recibidos con los brazos abiertos, como lo fueron hace unos años, porque nadie más vendría. "Pero al menos tenemos un proyecto al día para revisar la mesa."

Hoy en día, los cazadores de trufas encuentran sus trufas principalmente en seis grupos de venta.

En primer lugar, en las carteras de los grandes titulares de carteras institucionales. "A menudo no tienen el personal para tratar con objetos que requieren un reposicionamiento intensivo en mano de obra."

En segundo lugar, con fondos de capital fijo que pronto han alcanzado su horizonte temporal y que, por lo tanto, deben liquidarse. "En estos casos, los plazos de arrendamiento a corto plazo a menudo asustan a los inversores. Das entonces a menudo deprime el precio."

En tercer lugar, en el caso de los inquilinos existentes cuyos inquilinos principales se mudarán en un futuro previsible y cuyas superficies desocupadas sólo podrán volver a arrendarse después de su conversión y renovación. "Los propietarios no pueden o no quieren pagar los gastos financieros asociados."

En cuarto lugar, las trufas pueden encontrarse en forma de edificios que ya no eran necesarios y que antes eran necesarios para el funcionamiento de una empresa.

En quinto lugar, en proyectos que un iniciador capaz pero subcapitalizado sólo puede realizar en una empresa en participación con inversores de ideas afines.

Y en sexto lugar, a veces la estructura de propiedad también juega a favor de los buscadores de trufas. "A menudo sucede que las propiedades están en posesión de una mayoría de personas o familias o de un fondo cerrado, donde no se toma ninguna decisión sobre la financiación de las medidas de inversión que no pueden posponerse para asegurar el futuro de la propiedad.

¿No haría más difícil un posible enfriamiento del mercado inmobiliario con un ligero aumento de los tipos de interés? "No necesariamente, porque un precio de coste atractivo es más importante que una financiación particularmente favorable si hay grandes reservas ocultas en el proyecto".

Por supuesto, este enfoque de inversión es más laborioso que invertir un capital de inversión ya recolectado en propiedades de cartera brillantes - las llamadas propiedades principales - a bajo rendimiento. "Pero nos sentimos más cómodos y mejor equipados para un"mal tiempo"." Después de todo, incluso con una propiedad nueva y totalmente alquilada, los contratos de arrendamiento tendrían un plazo restante y se renovarían -quizás incluso en una fase más débil. "Aquí también será necesario trabajar. En nuestros proyectos de valor añadido, preferimos llevarlos a cabo ahora mismo para concluir contratos con el plazo más largo posible en las buenas condiciones actuales del mercado". ®

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Así es como se ven los bienes raíces de la trufa.

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En un edificio de oficinas en Düsseldorf, con 19.000 m² de superficie de oficinas y 200 plazas de aparcamiento subterráneo, existía un edificio de oficinas cansado, grisáceo y sin mantenimiento. La gran cantina no fue utilizada, el vestíbulo fue diseñado de manera poco amable, el 40 por ciento de der Flächen estaba vacío. Debido a que parte de la propiedad estaba todavía en las mismas condiciones que hace 20 años, todos los inquilinos restantes estaban insatisfechos.

La propiedad estaba en la cartera de un fondo extranjero que no tenía personal para una gestión profesional de activos ni quería gastar siete millones de euros para que la propiedad volviera a ser competitiva.

Los alrededores eran muy atractivos - edificios de oficinas, hoteles, buenas conexiones de transporte, a diez minutos del centro de la ciudad. "Estábamos seguros de que se trataba de un objeto subestimado", erzählt Klaus Trescher. "En un período de 2,5 años, hemos eliminado todos los déficits anteriores. Se rediseñaron la fachada y el vestíbulo, se ampliaron todos los contratos de arrendamiento existentes y el espacio vacío renovado se volvió a alquilar en su totalidad a precios de mercado. Pudimos ofrecer al comprador institucional del revitalizado y ahora señorial edificio de oficinas, encontramos un precio atractivo por metro cuadrado en comparación con un edificio nuevo. De este modo, estaba en condiciones de obtener una rentabilidad sobre el precio de compra de casi el seis por ciento, también más de lo que hubiera sido posible con un nuevo edificio".

El salario del club de inversionistas por el trabajo realizado y los costos de renovación y alquiler incurridos superó con creces el 20 por ciento de la TIR neta de la participación en los beneficios de Kriton. El riesgo era manejable. "Con una tasa de ocupación del 60 por ciento en el momento de nuestra adquisición, el flujo de caja de inventario excedió significativamente nuestros costos de préstamo debido al precio de costo favorable", sonríe Klaus Trescher.

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Kriton Immobilien - una larga trayectoria.

Kriton Immobilien GmbH es una sociedad de inversión y gestión de activos independiente y gestionada por sus socios en el sector inmobiliario. Como socio de servicio completo, la empresa apoya a los inversores en todos los aspectos de la inversión de capital inmobiliario, principalmente en las clases de riesgo Core/Core Plus a Value Add.

"Asesoramos tanto a clientes institucionales como a inversores privados ricos", explican los gerentes Andreas Hauff y Klaus Trescher. La gestión de inversiones y activos comprende las carteras de propiedades individuales y de bienes inmuebles. "Nuestra fuerza radica en desarrollar una estrategia de inversión individual y a medida para cada inversor".

Esta es una consecuencia lógica de nuestra excelente red en el mercado inmobiliario alemán", sagt Trescher y añade: "Sin embargo, también buscamos oportunidades de inversión atractivas en otros países europeos a través de nuestros propios equipos locales o de socios locales de confianza. Desde 2014, por ejemplo, hemos llevado a cabo proyectos de construcción y renovación de viviendas en Palma de Mallorca y sus alrededores con un volumen de más de 100 millones de euros".

Desde la fundación de Kriton Immobilien GmbH en 2007, la empresa ha gestionado activos con un volumen de alrededor de 900 millones de euros. "Especialmente en el área de Valor Añadido, hemos sido capaces de llevar a cabo proyectos especialmente exitosos - por encima de los objetivos originales - gracias a la gestión activa de activos", señala Andreas Hauff.

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Publicación especial:

Kriton Real Estate GmbH

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