• Sonderveröffentlichung: Kriton Immobilien GmbH

Chasseur de truffes.

070 Kriton 1 155098840Immobilier. Les prix sur le marché de l'immobilier augmentent massivement depuis les cinq dernières années. En conséquence, les taux de rendement - appelés taux de capitalisation - ont chuté dans de nombreux domaines à des niveaux qui couvrent à peine les coûts de financement et d'entretien. Cela vaut-il la peine de penser aux investissements immobiliers maintenant ? Klaus Trescher, Kriton Immobilien, dit : "Oui, mais il faut trouver les rares occasions."

Lorsqu'un immeuble de bureaux de première classe est mis en vente sur der Münchner Maximilianstraße, l'acheteur paie 50 fois le loyer annuel net. Après déduction des frais de financement et d'administration ainsi que des frais d'entretien, les investisseurs n'ont probablement pas d'autre choix que de profiter de ce rendement de 2 %. Le simple espoir d'une nouvelle hausse des prix justifie l'achat.

"Nous ne voyons pas l'intérêt de faire des pieds et des mains pour trouver des propriétés entièrement louées, aussi bonnes que des propriétés neuves existantes. Même dans le rapport très faible qui existe aujourd'hui entre le rendement et le prix d'achat, de nombreux enchérisseurs se disputent régulièrement les prix ", explique Klaus Trescher, associé du gestionnaire d'actifs immobiliers Kriton, qui a réussi dans le secteur pendant 40 ans : " Ici nous avons simplement peur d'acheter trop cher.

Depuis cinq ans, les prix de l'immobilier dans les grandes villes allemandes augmentent à un rythme jamais vu depuis les années 1970. L'avalanche de liquidités déclenchée par les banques centrales dans le monde entier s'est transformée en actifs corporels dans le monde entier. En outre, les grandes villes ont bénéficié de vom Megatrend Urbanisation. Enfin, le nombre de ménages aisés à la recherche de placements apparemment sûrs dans les endroits les plus attrayants a considérablement augmenté.

"Entre-temps, cependant, l'air devient de plus en plus rare ", dit M. Trescher. Cette combinaison explosive de trois facteurs a eu pour conséquence que les prix de l'immobilier dans de nombreuses régions ont été complètement dissociés de facteurs tels que l'évolution des revenus ou les loyers. Munich, par exemple, se classe désormais au deuxième rang de l'indice mondial de la bulle immobilière d'UBS. Juste derrière Hong Kong et bien avant Londres,  Paris, Stockholm ou San Francisco. Cette bulle est sur le point d'éclater ?

"Je n'ose pas le prédire ", macht Trescher clairement, mais cela nous rappelle que dans le passé, l'immeuble a toujours eu et devrait avoir un écart de rendement d'environ 250 points de base par rapport à l'obligation d'État de première classe à dix ans en raison de son immobilité et du risque plus élevé lié aux bénéfices. Pour satisfaire à ce critère, un rendement net de 3 % serait nécessaire aujourd'hui.

"Comme les taux d'intérêt ont tendance à augmenter, il y a donc des signes que les prix ne continueront pas à augmenter, du moins pour l'instant ", soupçonne M. Trescher. Les investisseurs qui s'intéressent encore aujourd'hui à l'immobilier afin de diversifier leur portefeuille se trouvent dans une position difficile. Où d'autres objets peuvent-ils résister à une analyse économique raisonnable ?

"Comme nous continuons à croire en l'immobilier, nous nous occupons depuis des années d'immeubles qui nous permettent d'en augmenter les réserves cachées grâce à un travail intensif ", erläutert Trescher

Mais ce ne sont pas des joyaux comme l'immobilier de la Maximilianstrasse. Au lieu de cela, Trescher et ses collègues sont à la recherche de propriétés qui rendront le travail reconnaissable. "Elles doivent, par exemple, être portées à un niveau structurel compétitif. Souvent, des postes vacants considérables doivent être à nouveau pourvus. Oder il s'applique à développer des stratégies, afin d'éviter des conditions de vide menaçantes dans un délai prévisible, erklärt Trescher et complète : Idéalement le vendeur n'a ni le personnel ni l'expérience et l'expertise, afin de faire face à de tels changements sérieux. Et souvent, il y a aussi un manque de capital."

Kriton peut relever ces défis en collaboration avec des investisseurs immobiliers entreprenants. Diese sont suffisamment expérimentés pour comprendre les budgets des mesures décrites ci-dessus : "Et ils connaissent comme nous les tarifs ou les prix de location réalisables sur le site concerné".

En règle générale, le plan d'entreprise prévoit la revente de l'immeuble, qui a été mis aux normes modernes et rendu à nouveau compétitif, à l'état entièrement loué au prix du marché après trois à cinq ans. "Les investisseurs sont donc actifs sur les plans commercial et opérationnel. Ces investissements - ou " club deals ", si nous sommes mandatés conjointement par plusieurs investisseurs - ont généralement une valeur maximale de 20 millions d'euros, y compris tous les frais de rénovation, de construction ou de location, et sont financés par des fonds empruntés sur 60 Prozent".

Le potentiel de la propriété doit être tel que les investisseurs peuvent s'attendre à un rendement sur le capital propre lié après la vente (TRI) au-delà de zwölf Prozent "Ce n'est qu'alors que nous pourrons être sûrs que des hausses gérables des taux d'intérêt ou des taux de capitalisation - c'est-à-dire le rendement net sans frais d'acquisition - ne compromettront pas notre plan d'affaires de rénovation, repositionnement, conversion, nouvelle location ou expansion et que nous aurons encore un bénéfice suffisant dans ce cas également.

Cela semble logique. Mais peut-on encore trouver de telles propriétés dans un environnement où l'afflux de liquidités a permis de lever tous les bateaux ? "En fait, nous ne sommes pas les seuls à nous concentrer aujourd'hui sur ce secteur d'investissements immobiliers dit " value add to opportunistic " car l'acquisition d'immeubles de portefeuille " finis " sur le marché surchauffé semble trop chère et donc trop risquée.

Lui-même et ses fournisseurs - Trescher les appelle "nos chasseurs de truffes" - ne seraient donc plus accueillis à bras ouverts, comme ils l'étaient il y a quelques années, car personne d'autre ne viendrait. "Mais au moins on a encore un projet par jour à vérifier sur la table."

Aujourd'hui, les chasseurs de truffes trouvent leurs truffes principalement dans six groupes de vente.

Tout d'abord, dans les portefeuilles des grands détenteurs institutionnels. "Souvent, ils n'ont pas le personnel nécessaire pour s'occuper des objets qui nécessitent un repositionnement à forte intensité de main d'œuvre."

Deuxièmement, avec des fonds fermés qui ont bientôt atteint leur horizon temporel et qui doivent donc maintenant être liquidés. "Dans ces cas, les courtes durées restantes des baux font souvent peur aux investisseurs." Das fait souvent baisser le prix."

Troisièmement, dans le cas des locataires existants dont les locataires principaux déménageront dans un avenir prévisible et dont les surfaces vacantes ne pourront être à nouveau louées qu'après transformation et rénovation. "Les propriétaires ne peuvent pas ou ne veulent pas payer les frais financiers associés."

Quatrièmement, les truffes peuvent être trouvées sous la forme de bâtiments qui n'étaient plus nécessaires et qui étaient autrefois nécessaires à l'exploitation d'une entreprise.

Cinquièmement, dans les projets qu'un initiateur compétent mais sous-capitalisé ne peut réaliser que dans le cadre d'une entreprise commune avec des investisseurs partageant les mêmes idées.

Et sixièmement, la structure de propriété joue parfois aussi un rôle dans les mains des chercheurs de truffes. "Il arrive souvent que des biens immobiliers soient en possession d'une majorité de personnes ou de familles ou d'un fonds fermé, où aucune décision n'est prise sur le financement des mesures d'investissement qui ne peuvent être reportées afin d'assurer l'avenir du bien.

Un éventuel refroidissement du marché immobilier avec des taux d'intérêt en légère hausse ne rendrait-il pas sein Geschäft plus difficile ? "Pas nécessairement, parce qu'un prix de revient attractif est plus important qu'un financement particulièrement favorable s'il y a d'importantes réserves latentes dans le projet".

Bien entendu, cette approche d'investissement est plus laborieuse que l'investissement d'un capital d'investissement déjà collecté dans des immeubles de portefeuille scintillants - des immeubles dits " core " - à faible rendement. "Mais nous nous sentons plus à l'aise et mieux équipés pour le"pire temps"." Après tout, même dans le cas d'une nouvelle propriété principale entièrement louée, les baux auraient une durée résiduelle et devraient alors être renouvelés - peut-être même dans une phase plus faible. "Il faudra aussi y travailler. Dans nos projets à valeur ajoutée, nous préférons les réaliser dès maintenant afin de conclure des contrats à plus long terme dans les bonnes conditions actuelles du marché." ®

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C'est à ça que ressemble l'immobilier truffier.

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Un immeuble de bureaux fatigué, grisâtre et non entretenu, situé à Düsseldorf dans un immeuble de bureaux bien établi, avec 19.000 m² de bureaux et 200 places de parking souterrain, existait déjà. La grande cantine n'a pas été utilisée, le hall d'entrée a été mal conçu, 40 pour cent der Flächen est resté vide. Étant donné qu'une partie de l'immeuble était toujours dans le même état qu'il y a 20 ans, tous les autres locataires étaient insatisfaits.

L'immeuble faisait partie du portefeuille d'un fonds étranger qui ne disposait pas du personnel nécessaire à une gestion professionnelle et qui ne voulait pas dépenser sept millions d'euros pour rendre l'immeuble à nouveau compétitif.

Les environs étaient très attrayants - immeubles de bureaux, hôtels, bonnes liaisons de transport, à dix minutes du centre-ville. "Nous étions sûrs que c'était un objet sous-estimé", erzählt Klaus Trescher. "Sur une période de 2,5 ans, nous avons éliminé tous les déficits susmentionnés. La façade et le hall d'entrée ont été redessinés, tous les baux existants ont été prolongés et les locaux vacants rénovés ont été entièrement reloués aux loyers du marché. Nous avons été en mesure d'offrir à l'acheteur institutionnel de l'immeuble de bureaux revitalisé et maintenant majestueux, un prix au mètre carré intéressant par rapport à un nouvel immeuble. Il était ainsi en mesure de réaliser un rendement sur le prix d'achat de près de six pour cent, ce qui est également supérieur à ce qu'il aurait été possible avec un nouveau bâtiment".

Le salaire du club d'investisseurs pour les travaux effectués et les coûts de rénovation et de location encourus était largement supérieur à 20 % du TRI net de la participation aux bénéfices pour Kriton. Le risque était gérable. "Avec un taux d'occupation de 60 pour cent au moment de notre acquisition, les flux de trésorerie des stocks ont largement dépassé nos coûts d'emprunt en raison du prix de revient favorable ", sourit Klaus Trescher.

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Kriton Immobilien - une longue expérience.

Kriton Immobilien GmbH est un gestionnaire d'actifs et de placements indépendant et géré par des partenaires dans le secteur immobilier. En tant que partenaire de plein exercice, la société soutient les investisseurs dans tous les aspects de l'investissement en capital immobilier, principalement dans les classes de risque Core/Core Plus à Value Add.

"Nous conseillons aussi bien des clients institutionnels que des investisseurs privés fortunés ", expliquent les gérants Andreas Hauff et Klaus Trescher. Les placements et la gestion d'actifs se composent d'immeubles individuels et de portefeuilles immobiliers. "Notre force réside dans le développement d'une stratégie d'investissement sur mesure et individuelle pour chaque investisseur."

C'est une conséquence logique de notre excellent réseau sur le marché immobilier allemand ", sagt Trescher et ajoute : " Mais nous recherchons également des opportunités d'investissement intéressantes dans d'autres pays européens par le biais de nos propres équipes locales ou de partenaires locaux fiables. Depuis 2014, par exemple, nous avons réalisé des projets de construction et de rénovation résidentielles à Palma de Majorque et dans ses environs, avec un volume de plus de 100 millions d'euros."

Depuis la création de Kriton Immobilien GmbH en 2007, la société gère un volume d'actifs d'environ 900 millions d'euros. "C'est surtout dans le domaine de la Value Add que nous avons pu mener à bien des projets particulièrement réussis, au-delà des objectifs initiaux, grâce à une gestion de fortune active ", souligne Andreas Hauff.

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