Classe d'actifs Immobilier. Les investisseurs fortunés et les family offices ne cessent d'accroître la part de l'immobilier dans leur portefeuille. Thomas Wiegelmann, directeur général de Schroder Real Estate, et Morten Bennedsen, professeur d'économie familiale à l'INSEAD, expliquent pourquoi un investissement dans l'immobilier est intéressant et comment il est intelligemment mis en œuvre.

Il y a déjà 200 ans, le banquier Nathan Meyer Rothschild avait lancé le slogan qu'il fallait investir judicieusement un tiers de son patrimoine dans la terre. Aujourd'hui - en ces temps de politique monétaire créative et de dilution monétaire - beaucoup de gens riches et de family offices pensent à cette sagesse. "Selon le rapport UBS/Campden Wealth Global Family Office Report 2019, la part moyenne des placements immobiliers directs dans le portefeuille parmi les participants à l'enquête est d'environ 17 %. Selon l'étude, en Europe, elle est même de 19 % ", explique Morten Bennedsen, professeur à l'INSEAD.

Un tiers des family offices interrogés prévoient également d'accroître leurs investissements immobiliers directs à court terme. "Les Family Offices ne s'efforcent pas seulement de générer le meilleur rendement possible. Il s'agit également de protéger et de préserver de manière conservatrice la valeur des actifs pour les générations futures ", explique M. Bennedsen. Mais ce n'est pas la seule raison pour laquelle les portefeuilles reposent sur de solides assises immobilières. "De nombreuses familles fortunées, explique Thomas Wiegelmann, directeur de Schroder Real Estate, sont des entrepreneurs actifs. Une autre motivation majeure pour les entrepreneurs familiaux et leurs family offices est donc la volonté de différencier les actifs de l'entreprise familiale et de les sécuriser par des engagements immobiliers à long terme et gérés de manière professionnelle. Cette tendance est également accentuée par les défis parfois considérables auxquels sont confrontées les entreprises familiales en raison d'évolutions perturbatrices qui peuvent avoir un impact considérable sur la stabilité des modèles économiques et des marchés".

En outre, les changements de génération et les situations de transmission dans les entreprises familiales entraînent souvent le découplage d'une partie de l'actif de l'entreprise familiale en exploitation. "Les placements immobiliers rendent cela possible et judicieux, notamment du point de vue du portefeuille ", ajoute l'expert : " Compte tenu de leur corrélation relativement faible avec les marchés boursiers, l'immobilier est particulièrement adapté à la diversification des portefeuilles des family offices, qui se composent d'actions, d'obligations et d'autres alternatives.

La diversité des options est particulièrement convaincante. "Ils permettent de couvrir la classe d'actifs immobiliers à travers un large éventail de stratégies d'investissement avec le potentiel de rendement et de risque correspondant - de'core' ou'core plus' à'opportuniste' en passant par'value added' ", explique Wiegelmann. Pour de nombreux family offices et autres investisseurs institutionnels, il est particulièrement intéressant de constater que l'immobilier permet d'obtenir des flux de trésorerie stables et relativement robustes - et donc des distributions solides.

Dans la pratique, les Family Offices se concentrent en général d'emblée sur des immeubles de premier ordre. Une fois qu'ils ont acquis de la confiance dans la classe d'actifs, la courbe de risque est souvent élevée et des rendements attrayants sur les capitaux propres peuvent être générés dans l'ensemble du portefeuille. "Dans la plupart des régions, en particulier en Europe, il est possible d'obtenir des spreads très attractifs avec des profils de risque acceptables par rapport aux investissements en obligations ", explique Wiegelmann. Et un autre aspect ne doit pas non plus être négligé. "Les revenus sont en partie protégés contre l'inflation, car les contrats de location prévoient généralement un lien avec l'inflation ou d'autres indices.

De plus, les family offices sont désormais en mesure de tirer parti de la valeur de l'immobilier sur le long terme grâce à des prêts à faible coût, optimisant ainsi les cash on cash returns et les taux de rendement internes.

Les investisseurs ont essentiellement deux options lorsqu'il s'agit de mettre en œuvre leur stratégie immobilière. Avec les placements indirects, ils achètent des actions dans des fonds ouverts ou fermés ou dans des sociétés immobilières cotées et privées. Dans la variante directe, un immeuble ou un portefeuille spécifique est acquis comme investissement direct.

Un placement indirect est souvent considéré comme une solution simple et rapide pour les investisseurs de family office plutôt " passifs ", explique Wiegelmann. L'avantage réside dans le fait qu'il est possible d'atteindre un degré de diversification plus élevé, en particulier avec des investissements dans des portefeuilles de fonds plus importants. En outre, cela permet aux investisseurs d'avoir accès à des produits dans des domaines, des thèmes ou des types particuliers de biens immobiliers. Et ils peuvent choisir parmi les expositions dans des zones géographiques.

Un autre avantage est que les gestionnaires de fonds sont généralement assujettis aux exigences réglementaires et aux normes de gouvernance. En outre, certains family offices de fonds cotés considèrent que la liquidité accrue des actions et la sortie rapide qui en découle sont avantageuses.

"L'un des principaux inconvénients de la plupart des placements indirects est leur échéance souvent fixe. Ce n'est pas une solution optimale pour les Family Offices à long terme", analyse Wiegelmann. En outre, il y aurait des risques si les conditions et les valeurs du marché devaient évoluer défavorablement au point de sortie défini.

Un autre inconvénient pourrait être la flexibilité limitée des placements immobiliers indirects en cas de changement de stratégie du fonds ou de préférence des investisseurs. "Ensuite, un consensus entre les investisseurs est nécessaire. Le besoin de coordination qui en découle comporte des risques".

Selon Morten Bennedsen, la transparence doit également être prise en compte. "Avant la crise financière de 2008, de nombreux fonds étaient structurés sous forme de pools aveugles. Les investisseurs ont donc mis du capital à la disposition d'un gestionnaire sans savoir à l'avance comment exactement les placements ont été effectués, souvent selon des principes de placement largement définis. Cela a mal tourné dans certains cas. Depuis lors, selon le scientifique, les family offices et les investisseurs fortunés ont accordé plus d'importance à des structures transparentes et à une influence directe.

"Le grand avantage des investissements directs dans l'immobilier est donc que les investisseurs peuvent prendre leurs propres décisions et contrôler les principaux moteurs de valeur des investissements immobiliers ", explique Wiegelmann. Cela vaut en particulier pour la stratégie immobilière et de financement régulièrement revue, les critères d'investissement et la sélection concrète des biens immobiliers. Mais aussi la décision de savoir quand investir ou céder ou quand et comment le potentiel de valeur des biens immobiliers doit être augmenté par des mesures de développement ou de modernisation ainsi que par des locations concrètes.

"Cependant, les investissements directs n'apporteront le succès à long terme souhaité que si l'on dispose de ressources humaines suffisantes, d'une expérience pertinente et d'un accès à des opportunités d'investissement intéressantes ", explique Wiegelmann. Surtout, selon l'expérience de l'expert, il manque souvent une stratégie d'investissement géographiquement diversifiée, voire globale.

"Nous constatons que les Family Offices réalisent de nombreux investissements directs sur leurs marchés régionaux bien connus. Cela crée une concentration géographique." Pour parvenir à la diversification souhaitée, il est donc judicieux de faire appel à des gestionnaires de placements professionnels qui peuvent démontrer une réussite à long terme dans leurs marchés respectifs ou avec leur spécialisation respective dans certains types d'immeubles. Le choix du bon partenaire est décisif et représente parfois un défi pour les family offices.

Une troisième voie prend également de plus en plus d'importance : le "club deal". Ici, plusieurs investisseurs privés ou family offices investissent ensemble dans le cadre d'un partenariat ou d'une joint-venture. "Cela présente plusieurs avantages - le montant de l'investissement pour l'engagement individuel est plus faible. Cela permet une plus grande diversification et réduit le risque de regroupement. Mais surtout, les co-investisseurs peuvent bénéficier de l'expertise d'un chef de file reconnu et digne de confiance ", explique Wiegelmann.

Pour que cela fonctionne à long terme, il est important que les valeurs et l'approche d'investissement de tous les partenaires soient les mêmes. "Les mêmes intérêts, des règles claires et les capacités de l'investisseur principal sont des facteurs de succès décisifs", souligne Wiegelmann. "D'après mon expérience, les family offices sont également heureux de faire équipe avec des partenaires qui partagent non seulement le désir de générer des rendements attrayants, mais qui ont aussi la réputation de perdre et d'apprécier les relations à long terme.

Il est donc important pour les gestionnaires de family offices de prendre en compte les caractéristiques essentielles des investissements immobiliers directs et indirects dans la conception et la mise en œuvre de leur stratégie d'investissement. "L'immobilier de qualité est bien adapté à la préservation du patrimoine et peut générer une croissance considérable du capital sur de longues périodes de détention ", conclut Thomas Wiegelmann, qui conclut : " Cela en fait une source de revenus à long terme particulièrement pertinente au moment où les stratégies et objectifs de placement fondamentaux et intergénérationnels sont en jeu.

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Schroder Immobilier - les faits.

Depuis plus de 200 ans, Schroders cultive une relation de partenariat avec ses clients et reste fidèle à ses principes : une entreprise mondiale indépendante de plus de 5 000 collaborateurs, dont 740 professionnels de l'investissement, présents dans 29 pays mais gérés localement.

Schroders offre à ses investisseurs l'accès à une large gamme de classes d'actifs, allant des classes d'actifs traditionnelles telles que les actions et les obligations aux opportunités d'investissement alternatives et aux solutions modernes multi-actifs, le tout soutenu par une recherche interne intensive. Dans le monde entier, les investisseurs lui ont confié un actif de 496,6 milliards d'euros. Le segment immobilier fait partie de l'activité d'actifs privés. Schroder Real Estate gère un portefeuille mondial de plus de 18 milliards d'euros avec une équipe de plus de 200 professionnels de l'immobilier, dont plus de 40 employés dans la seule région DACH. Le patrimoine immobilier géré en Allemagne, en Autriche et en Suisse s'élève à environ quatre milliards d'euros (au 30.06.2019).

Schroder Real Estate a ainsi une présence significative en Allemagne, en Autriche et en Suisse et a investi avec succès dans presque toutes les classes d'actifs sur les marchés locaux. Elle compte également parmi ses clients un grand nombre de family offices nationaux et internationaux de renom qui s'appuient sur sa longue expérience.

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Publication spéciale :

Schroder Immobilier

Dr Thomas Wiegelmann,

Directeur général de Schroder

Immobilier, membre du Harvard Alumni Real Estate Board

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Photo : Adobe Stock/tamu