Clase de activo Bienes inmuebles. Los inversores ricos y los family offices están ampliando continuamente la proporción de bienes inmuebles en sus carteras. Thomas Wiegelmann, Director General de Schroder Real Estate, y Morten Bennedsen, Profesor de Empresa Familiar en la Universidad INSEAD, explican por qué una inversión en bienes raíces es atractiva y cómo se implementa de forma inteligente.

Hace ya 200 años, el banquero Nathan Meyer Rothschild publicó el eslogan de que uno debería invertir sabiamente un tercio de sus activos en la tierra. Hoy, en tiempos de política monetaria creativa y dilución monetaria, muchas personas adineradas y oficinas familiares están pensando en esta sabiduría. "Según el Informe 2019 de UBS/Campden Wealth Global Family Office, la participación media de las inversiones inmobiliarias directas en la cartera entre los participantes de la encuesta es de alrededor del 17 por ciento. Según el estudio, en Europa es incluso del 19 por ciento", dice Morten Bennedsen, profesor del INSEAD.

Un tercio de los family offices encuestados también tiene previsto ampliar a corto plazo sus inversiones inmobiliarias directas. "Los Family Offices no sólo se esfuerzan por generar los mayores beneficios posibles. También se trata de salvaguardar y preservar de forma conservadora el valor de los activos para las generaciones futuras", explica Bennedsen. Pero esta no es la única razón para una sólida base inmobiliaria en las carteras. "Muchas familias ricas", explica Thomas Wiegelmann, director gerente de Schroder Real Estate, "son empresarios activos. Otra motivación importante para los empresarios familiares y sus family offices es, por lo tanto, el deseo de diferenciar los activos de la empresa familiar y de asegurarlos a través de compromisos inmobiliarios a largo plazo y gestionados profesionalmente. Esta tendencia también se ve acentuada por los retos, a veces considerables, a los que se enfrentan las empresas familiares como consecuencia de una evolución perturbadora que puede tener un impacto considerable en la estabilidad de los modelos de negocio y de los mercados".

Además, los cambios generacionales y las situaciones de traspaso en las empresas familiares suelen dar lugar a la disociación de parte de los activos de la empresa familiar en funcionamiento. "Las inversiones inmobiliarias lo hacen posible y tienen sentido también desde el punto de vista de la cartera", añade el experto: "Dada su correlación comparativamente baja con los mercados bursátiles, los inmuebles son especialmente adecuados para diversificar las carteras de family offices, que consisten en acciones, bonos y otras alternativas.

La diversidad de opciones es especialmente convincente. "Permiten cubrir la clase de activos inmobiliarios a través de un amplio espectro de estrategias de inversión con el correspondiente potencial de rentabilidad y riesgo, desde'core' o'core plus' hasta'valor añadido' y'oportunista'", explica Wiegelmann. Para muchos family offices y otros inversores institucionales es especialmente interesante que con el sector inmobiliario se puedan conseguir unos flujos de caja estables y comparativamente sólidos y, por tanto, unas distribuciones sólidas.

En la práctica, los family offices suelen concentrarse desde el principio en propiedades de primera clase. Una vez que han ganado confianza en la clase de activos, la curva de riesgo es a menudo alta y se pueden generar atractivos rendimientos de renta variable en la cartera global. "En la mayoría de las regiones, especialmente en Europa, se pueden conseguir márgenes muy atractivos con perfiles de riesgo aceptables en comparación con las inversiones en bonos", explica Wiegelmann. Y tampoco hay que descuidar otro aspecto. "Las ganancias están parcialmente protegidas contra la inflación, ya que los contratos de alquiler suelen establecer un vínculo con la inflación u otros índices.

Además, las oficinas familiares ahora pueden aprovechar el valor de los bienes raíces a largo plazo con préstamos de bajo costo, optimizando así el rendimiento del dinero en efectivo y las tasas internas de rendimiento.

Los inversores tienen básicamente dos opciones a la hora de implementar su estrategia inmobiliaria. Con inversiones indirectas, compran acciones en fondos abiertos o cerrados o en sociedades inmobiliarias cotizadas y privadas. En la variante directa, un terreno o una cartera específica se adquiere como inversión directa.

"A menudo se considera que una inversión indirecta es una solución rápida y sencilla para los inversores'pasivos' de family office", explica Wiegelmann. La ventaja radica en el hecho de que se puede lograr un mayor grado de diversificación, especialmente con inversiones en carteras de fondos más grandes. Además, esto da a los inversores acceso a productos en áreas especiales, temas o tipos especiales de propiedad. Y pueden elegir entre exposiciones en áreas geográficas.

Otra ventaja es que los gestores de fondos suelen estar sujetos a requisitos normativos y normas de gobernanza. Además, algunos family offices de fondos cotizados consideran ventajosa la mayor liquidez de la renta variable y la rápida salida asociada.

"Una desventaja importante de la mayoría de las inversiones indirectas son los vencimientos a menudo fijos. Esta no es una solución óptima para family offices a largo plazo", analiza Wiegelmann. Además, habría riesgos si las condiciones y los valores del mercado se desarrollaran desfavorablemente en el punto de salida definido.

Otra desventaja podría ser la limitada flexibilidad de las inversiones inmobiliarias indirectas en caso de cambios en la estrategia del fondo o en la preferencia de los inversores. "Entonces es necesario el consenso entre los inversores. La necesidad asociada de coordinación conlleva riesgos".

Según Morten Bennedsen, también hay que tener en cuenta la transparencia. "Antes de la crisis financiera de 2008, muchos fondos se estructuraban como los llamados fondos comunes ciegos. Por lo tanto, los inversores pusieron capital a disposición de un gestor sin saber de antemano cómo se hacían exactamente las inversiones, a menudo con arreglo a principios de inversión ampliamente definidos. Eso salió mal en algunos casos". Desde entonces, según el científico, los family offices y los inversores ricos han valorado más las estructuras transparentes y la influencia directa.

"La gran ventaja de las inversiones directas en bienes raíces es, por lo tanto, que los inversores pueden tomar sus propias decisiones y controlar los factores de valor clave de las inversiones inmobiliarias", dice Wiegelmann. Esto se aplica en particular a la estrategia inmobiliaria y de financiación que se revisa periódicamente, a los criterios de inversión y a la selección concreta de las propiedades. Pero también la decisión de cuándo invertir o desinvertir o cuándo y cómo aumentar el potencial de valor de las propiedades a través de medidas de desarrollo o modernización, así como de arrendamientos concretos.

"Sin embargo, las inversiones directas sólo tendrán el éxito deseado a largo plazo si se dispone de suficientes recursos de personal, experiencia relevante y acceso a atractivas oportunidades de inversión", explica Wiegelmann. Sobre todo, según la experiencia del experto, a menudo falta una estrategia de inversión geográficamente diversificada o incluso global.

"Encontramos que los Family Offices están implementando muchas inversiones directas en sus conocidos mercados regionales. Esto crea una concentración geográfica". Por lo tanto, para lograr la diversificación deseada, tiene sentido recurrir a gestores de inversión profesionales que puedan demostrar una historia de éxito a largo plazo en sus respectivos mercados o con su respectiva especialización en determinados tipos de inmuebles. La selección del socio adecuado es decisiva y, a veces, un reto para los family offices.

Una tercera vía también está adquiriendo cada vez más importancia: el llamado acuerdo de los clubes. En este caso, varios inversores privados u oficinas familiares invierten juntos como parte de una asociación o joint venture. "Esto tiene varias ventajas: la suma de inversión para el comprometido individual es menor. Esto permite una mayor diversificación y reduce el riesgo de cluster. Pero, sobre todo, los coinversores pueden beneficiarse de la experiencia de un inversor líder de confianza y reconocido", explica Wiegelmann.

Para que esto funcione a largo plazo, es importante que los valores y el enfoque de inversión de todos los socios sean los mismos. "Los mismos intereses, las reglas claras y las capacidades del inversor principal son factores decisivos para el éxito", subraya Wiegelmann. "En mi experiencia, los family offices también están encantados de asociarse con socios que no sólo comparten el deseo de generar beneficios atractivos, sino que también tienen la reputación de perder y valorar las relaciones a largo plazo.

Por lo tanto, es importante que los gestores de family offices tengan en cuenta las características esenciales de las inversiones inmobiliarias directas e indirectas a la hora de diseñar y aplicar su estrategia de inversión. Los bienes inmuebles de alta calidad son adecuados para la conservación de los activos y pueden generar un considerable crecimiento del capital a lo largo de largos períodos de tenencia", concluye Thomas Wiegelmann, quien concluye: "Esto los convierte en una fuente de ingresos a largo plazo especialmente relevante en el momento en que se trata de estrategias y objetivos de inversión fundamentales e intergeneracionales".

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Schroder Real Estate - los hechos.

Durante más de 200 años, Schroders ha cultivado una relación de asociación con sus clientes y se ha mantenido fiel a sus principios: una empresa global e independiente con más de 5.000 empleados, incluidos 740 profesionales de la inversión, presente en 29 países pero gestionada localmente.

Schroders puede ofrecer a sus inversores acceso a una amplia gama de clases de activos, desde los tradicionales, como acciones y bonos, hasta oportunidades de inversión alternativas y modernas soluciones multiactivos, todo ello respaldado por una intensa investigación interna. A nivel mundial, los inversores han confiado en la compañía con unos activos de 496.600 millones de euros. El segmento inmobiliario forma parte del negocio de activos privados. Schroder Real Estate gestiona una cartera global de más de 18.000 millones de euros con un equipo de más de 200 profesionales inmobiliarios, de los cuales más de 40 empleados trabajan sólo en la región DACH. Los activos inmobiliarios gestionados en Alemania, Austria y Suiza ascienden a unos 4.000 millones de euros (a 30.06.2019).

Schroder Real Estate tiene así una presencia significativa en Alemania, Austria y Suiza y ha invertido con éxito en casi todas las clases de activos en los mercados de inversión locales. Entre sus clientes se encuentran también un gran número de conocidos family offices nacionales e internacionales que confían en la experiencia de muchos años de la empresa.

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Publicación especial:

Schroder Bienes Raíces

Dr. Thomas Wiegelmann,

Director General de Schroder

Bienes Raíces, Miembro de la Junta de Bienes Raíces de Harvard Alumni

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Foto: Adobe Stock/tamu