• Jochen Möbert

Nessuna fine del boom in vista.

"Nelle metropoli tedesche la domanda di spazi abitativi supererà ancora più a lungo l'offerta", afferma Jochen Möbert della Deutsche Bank: "I prezzi delle abitazioni continueranno quindi ad aumentare.

Posso capire che molti sono scettici sugli anni di boom immobiliare in questo paese. Soprattutto perché l'edilizia residenziale è in forte crescita. Il numero di licenze edilizie è finalmente salito lo scorso anno a 375.000, con un aumento del 20% rispetto all'anno precedente e il livello più alto dal 1999. E secondo i nostri calcoli, il numero di appartamenti completati dovrebbe essere salito a 276.000 entro il 2016 - il 10% in più rispetto al 2015;

Tuttavia, c'è poco da suggerire che questo indica la fine dell'attuale tendenza del mercato immobiliare. Non si prevede un aumento significativo dei tassi di interesse.La migrazione verso la Germania e di conseguenza la domanda di alloggi è in calo. Anche il forte aumento dell'offerta non è abbastanza massiccio da portare ad un aumento significativo dei posti vacanti, il che potrebbe far sì che l'aumento degli affitti sia di gran lunga inferiore all'andamento dei prezzi medi. Infine, ma non meno importante, non c'è nemmeno la minaccia di un incendio dal punto di vista economico.

Non vedo quindi alcun motivo per cui al momento i prezzi non dovrebbero continuare ad aumentare. Permettetemi di illustrare la situazione in alcune metropoli tedesche. A Monaco, ad esempio, tra il 2011 e il 2016 sono stati costruiti circa 45.000 appartamenti per 900.000 persone. Secondo i dati ufficiali, tuttavia, nello stesso periodo la popolazione è cresciuta di 200.000 unità. Già ora mancano circa 55000 appartamenti in città. E la percentuale di posti vacanti e' solo dello 0,2%;

O date un'occhiata a Berlino. Nel 2016, i prezzi sono saliti più rapidamente che in qualsiasi altra grande città tedesca. Tuttavia, il livello è ancora relativamente basso. Al momento è possibile acquistare una casa unifamiliare tre a Berlino. A ciò si aggiungono la mancanza di terreni edificabili, l'elevata discrepanza tra il numero di licenze edilizie e il numero effettivo, molto inferiore, di completamenti, nonché il continuo afflusso di nuovi residenti;

Sebbene dal 2009 siano stati aggiunti circa 44.000 appartamenti a Berlino, il numero di abitanti è aumentato di 1.500.000 unità. Anche in questo caso abbiamo un eccesso di domanda sostenuto dagli sviluppi del mercato del lavoro. Dal 2009 l'occupazione è cresciuta del 20 per cento, mentre l'anno scorso il tasso di disoccupazione è sceso al di sotto del 10 per cento. Secondo la città di Berlino, si prevede che entro il 2030 si aggiungeranno altri 250000 abitanti. In considerazione della scarsità di spazio e della lenta realizzazione dei progetti di costruzione, questa domanda di alloggi in continuo aumento sarà quindi soddisfatta da un'offerta piuttosto anelastica di alloggi. Ciò significa che anche in questo caso i prezzi continueranno ad aumentare.

Per Amburgo siamo un po' più cauti. Dopo tutto, l'aumento degli affitti non è stato così grande come nelle altre metropoli tedesche.Si presume quindi che l'eccesso di domanda non sia così elevato come a Berlino o Monaco di Baviera.

Entro la fine del decennio, stimiamo la domanda supplementare di alloggi in Germania a un milione. Nel 2016 sono stati completati circa 276.000 appartamenti. Quest'anno dovrebbe essere di oltre 300.000. Anche se questa dinamica continua, probabilmente nel 2019 sarà di circa 35000000. Cosi' che ancora non copre il bisogno. Rimane un eccesso di domanda.Er potrà essere ridotta solo a partire dal 2020.

Se la domanda aumenta solo leggermente più del previsto o se il ritmo di completamento rallenta, sarà molto più stretto di quanto non lo fosse in precedenza.

Non fraintendetemi: il rischio che le attuali sopravvalutazioni dei prezzi delle case finiscano in una bolla è alto. Ma nei prossimi anni quasi tutti i segnali indicano un ulteriore aumento dei prezzi. Solo quest'anno, i prezzi nelle metropoli tedesche dovrebbero aumentare di un ulteriore 7,5% e la media nazionale sarà del 6%. È probabile che la dinamica dei prezzi rimanga simile negli anni successivi.

Negli ultimi anni, le nostre previsioni sono state molto accurate. Quindi non aspettatevi che l'attuale ciclo immobiliare finisca presto. ®

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