• Harald Simons

"L'andamento dei prezzi d'acquisto è in calo."

"I prezzi per i condomini non sono più in relazione significativa con le condizioni quadro. Coloro che investono rischiano il proprio capitale proprio", avverte Harald Simons, Empirica AG, membro del Consiglio degli esperti immobiliari.

Il settore sta attualmente discutendo soprattutto un possibile aumento dei tassi di interesse come rischio per i prezzi degli immobili. Essa trascura il fatto che l'interazione tra domanda e offerta di alloggi può anche portare a una tale interruzione della tendenza.

La domanda sarà esaminata prima di tutto. Ignorata dall'attuale euforia della crescita, la struttura dell'immigrazione nelle tre principali città di Berlino, Monaco di Baviera e, anche se non così chiaramente, Amburgo è cambiata. L'aumento della migrazione che queste città hanno finora potuto ottenere con altre regioni della Germania grazie al loro comportamento brulicante è ora in calo e persino negativo. Sembra che lo sciame si stia spostando verso città più economiche. Il livello costantemente elevato di immigrazione nelle principali città è dovuto già da diversi anni solo ad una felice successione di ondate di immigrati dall'estero (Europa meridionale e orientale, rifugiati).Anche le Diese hanno ormai superato il loro apice. In futuro si prevede un calo significativo dell'immigrazione netta, ad eccezione delle nuove guerre alle frontiere dell'Europa. Il saldo migratorio potrebbe addirittura diventare temporaneamente negativo.

Allo stesso tempo, le nuove costruzioni residenziali stanno prendendo velocità. Il numero di permessi è in costante aumento. Amburgo e in particolare Berlino, dove lo sbalzo della costruzione già alla fine del 2015 corrispondeva a cinque volte la precedente produzione annuale di abitazioni. La "macchina per l'edilizia abitativa" è in funzione, sono in programma progetti sempre più grandi con diverse migliaia di appartamenti, sono in costruzione o si prevede che entreranno presto in commercio.

Tutto ciò non indica un ulteriore aumento dei nuovi contratti di locazione. Anche la frequente argomentazione di un eccesso di domanda non è convincente in quanto non tiene conto dell'effetto di smorzamento degli affitti più elevati. Essi hanno portato ad una convergenza di nuovi e vecchi residenti nel parco immobiliare esistente. Se in futuro verranno costruite più case di quante ne verranno aggiunte di nuove, questa lacuna non sarà colmata semplicemente da una domanda repressa. Al contrario, è solo attraverso il calo degli affitti che sarà possibile risolvere la domanda "repressa". Ma non è ancora così lontano. In considerazione della bassa percentuale di posti vacanti in queste città, si prevede inizialmente una stagnazione dei nuovi contratti di locazione.

Per gli investitori nel settore immobiliare, questo non può essere una rassicurazione. I prezzi di acquisto attualmente richiesti, soprattutto a Berlino e Monaco di Baviera, non sono più fondamentalmente in relazione significativa con le condizioni generali. Per cinque anni consecutivi, i prezzi d'acquisto sono aumentati relativamente più velocemente degli affitti. Ad Amburgo, l'esagerazione dei prezzi è ora del 40%, a Berlino del 50% circa e a Monaco del 75% (rispetto al 2004). Chiunque vi investe deve quindi presumere che il livello degli affitti continuerà ad aumentare, altrimenti non ci si aspetterebbe alcun rendimento positivo nonostante i bassi tassi d'interesse.

In altre parole, i prezzi includono già ovviamente ulteriori aumenti significativi dei redditi da locazione. Tuttavia, ciò non è prevedibile a Berlino e Monaco di Baviera e forse anche ad Amburgo.

La mia conclusione: si può presumere che a Berlino, probabilmente a Monaco di Baviera e ad Amburgo si verificherà probabilmente una rottura di tendenza nei prezzi d'acquisto richiesti. Può durare un po' come negli ultimi anni, ma non per molto tempo. Quando i grandi progetti di edilizia residenziale a Berlino saranno stati completati al più tardi, sarà giunto il momento. Segue Monaco di Baviera.

Il 2017 segna l'inizio di anni più difficili per gli investitori nel settore immobiliare. Sulla base dei cicli precedenti dei prezzi degli immobili e in considerazione del grado di superamento dei prezzi di acquisto rispetto ai nuovi contratti di locazione, in futuro i prezzi di acquisto dei condomini potrebbero diminuire dell'ordine di un quarto a un terzo in termini reali. Gli effetti macroprudenziali negativi, contro i quali i politici dovrebbero fare qualcosa, non sono tuttavia da temere. Le quote di capitale proprio dovrebbero essere per lo più sufficienti ad assorbire il calo. Gli investitori perdono denaro, ma non succede niente di più. ®

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