Immobili. Le previsioni sui mercati immobiliari variano notevolmente. L'incidente sta arrivando?Come continuerà il boom, ora più che mai? Michael Reiss, managing partner di Sotheby's International Realty a Monaco di Baviera, osa dare una prospettiva.

"Naturalmente, ho letto i numerosi commenti delle ultime settimane.Und capisce molto bene che i potenziali acquirenti e venditori sul mercato immobiliare sono irritati. Perché le opinioni sono più diverse che mai", riflette Michael Reiss.

Da un lato della scala, la società di analisi Empirica, ad esempio, si aspetta un calo dei prezzi di acquisto degli immobili residenziali fino al 25% nei prossimi mesi. D'altra parte, gli immobili si propagano come la moneta della crisi reale e rifugio sicuro, il cui valore continuerà a crescere, soprattutto in tempi difficili.

"Io stesso non penso molto a tali generalizzazioni, ma preferisco guardare alla situazione del mercato in modo abbastanza sobrio", sagtReiss. Il punto di partenza per le sue considerazioni sono le analisi degli economisti che oggi prevedono il più forte crollo economico in Europa dai tempi della ZweitenWeltkrieg. "In tempi di recessione, paura e minaccia di disoccupazione, meno persone di prima avranno probabilmente il coraggio di accumulare alti livelli di indebitamento per l'acquisto di proprietà. È quindi probabile che la domanda diminuisca temporaneamente".

Secondo l'esperto, questo avrebbe un effetto più forte sui prezzi solo se ci fosse improvvisamente un'offerta molto maggiore sul mercato. "Non lo vedo ancora per niente. Ma naturalmente sono stati molti, soprattutto nella fascia media tra i 500.000 e 1,5 milioni di euro, a rendere il loro finanziamento molto limitato negli ultimi anni. Pagano solo gli interessi e sospendono il rimborso. Se la crisi economica dura più a lungo, le cose potrebbero diventare difficili per loro. Poi sono ipotizzabili a breve termine vendite forzate con sconti elevati".

Nel settore del lusso, invece, la situazione di partenza è molto diversa. "I clienti lì sono generalmente prudenti in termini di patrimonio. La proprietà immobiliare serve principalmente a garantire il patrimonio a lungo termine. Questa clientela solvibile non è costretta a vendere ed è improbabile che lo faccia. Non mi aspetto quindi di assistere ad un calo dei prezzi nel segmento dieemSegmento", ne è convinto Reiss.

Una volta che la polvere si sarà posata - "speriamo tutti che con lo sviluppo di un vaccino l'economia torni a crescere nel 2021" - le carte saranno rimescolate. "Nel settore commerciale - soprattutto negli uffici - le cose potrebbero diventare più difficili in futuro, vista la nuova e chiara tendenza verso l'home office", dice il professionista. Egli indica due fattori contrastanti nel settore immobiliare residenziale. Il fatto che gli affitti più alti sono difficili da far rispettare e le tasse governative aggiuntive sono minacciose pesa sul mercato. Tuttavia, il livello costantemente basso dei tassi d'interesse lo sostiene. "Posso quindi immaginare che al boom decennale degli interessi seguirà ora un decennio di 'Nuovo Realismo'. Con un andamento dei prezzi tendenzialmente stabile, ma chiaramente differenziato nei vari segmenti di mercato".

A conti fatti, non è una cattiva prospettiva. "In effetti, la domanda e l'offerta non sono in armonia da un bel po' di tempo, ormai da tempo, tra domanda e offerta. I fornitori avevano semplicemente aspettative di prezzo troppo elevate. E speravano di vendere le loro proprietà molto al di sopra della valutazione dei professionisti. I tempi di commercializzazione sono aumentati di conseguenza. Ora questo potrebbe cambiare".

Michael Reiss consiglia ora ai proprietari di immobili di non superare le loro aspettative di prezzo. "E i potenziali acquirenti che sono tentati di testare i margini al ribasso non dovrebbero sperare di fare l'affare della vita. Più realistico è che hanno la possibilità di acquistare la proprietà dei loro sogni a un prezzo ragionevole.E sarebbe qualcosa" ®.

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