Investimenti di credito lucrativi.
Prestiti immobiliari privati. Le banche si stanno ritirando dalla concessione di prestiti per progetti immobiliari commerciali. Gli investitori privati possono riempire questo vuoto. L'incentivo: rendimenti interessanti, indipendenti dall'evoluzione dei mercati dei capitali. "Poiché ci sono progetti con diversi profili di rischio, il mercato offre un ampio campo per ogni tipo di investitore", dice Peter Begler, direttore delle alternative a Schroders.
"È una situazione curiosa", riflette Peter Begler: "Abbiamo un boom immobiliare in tutta Europa. Ma le banche si stanno ritirando sempre più dall'attività di prestito immobiliare".
E questo, dice il direttore dei prodotti alternativi dell'asset manager Schroders, non ha niente a che vedere con il fatto che non ci sono più investimenti redditizi in vista dei prezzi più alti. "È una questione di regolamentazione. Dopo tutto, l'aumento dei requisiti per il capitale proprio attraverso Basilea II e III assicura che i costi di capitale per gli investimenti immobiliari così come per lo sviluppo di progetti stanno diventando sempre più alti e quindi sempre meno attraenti per le banche. Questa è una buona notizia per gli investitori che stanno cercando alternative di investimento ad alto rendimento nell'attuale ambiente di basso interesse. Possono entrare nella breccia".
In termini concreti, funziona così: Per esempio, un investitore immobiliare vuole riconvertire una proprietà che spesso ha una quantità significativa di spazio non affittato. Quindi vuole trasformare una proprietà per uffici in un edificio multifunzionale con negozi, ristoranti e appartamenti. Queste sono chiamate "proprietà transitorie". Dopo una tale conversione, l'idea è che il valore della proprietà dovrebbe aumentare e si può chiedere un affitto più alto per metro quadrato.
"Ma per questo, lo sviluppatore ha bisogno di un finanziamento per forse due anni e mezzo. Dopo di che, vuole vendere la proprietà ad un prezzo più alto", spiega Daniel Younis, responsabile del debito immobiliare presso Schroders Germania. Ma la disponibilità delle banche a finanziare tali progetti è bassa. "E poiché questi mutuatari spesso non hanno accesso ai mercati obbligazionari pubblici, pagano tassi d'interesse lucrativi per il finanziamento", dice Younis. È qui che entra in gioco la divisione Real Estate Debt di Schroders. "Noi forniamo l'opportunità di finanziare tali progetti".
Il compito di Younis e dei suoi colleghi è ora quello di trovare i progetti immobiliari con il miglior rapporto rischio-rendimento. Sono aiutati dal fatto che questo mercato sta attualmente emergendo solo lentamente nell'Europa continentale. Una bassa offerta di prestiti privati soddisfa una crescente domanda di finanziamento.
Negli Stati Uniti, il mercato è già più sviluppato. Lì, i prestiti alternativi nel mercato immobiliare commerciale hanno un volume di circa 4,8 trilioni di dollari, che corrisponde a circa il 40% del mercato totale di dodici trilioni di dollari. Nel Regno Unito, i prestiti non bancari rappresentano almeno il 27% del mercato totale. In Europa, invece, è meno del sei per cento.
"Tuttavia, ci aspettiamo che sia il mercato del Regno Unito che quello dell'Europa continentale crescano nei prossimi dieci anni e che corrispondano all'incirca al rapporto del mercato statunitense", chiarisce Begler. Con un volume totale di 72 miliardi di euro, sarebbe poco meno di 29 miliardi. "E possiamo già vedere che la domanda di immobili privati sta aumentando, anche se l'offerta è ancora abbastanza limitata al momento. Ecco perché le possibilità di entrare nei progetti migliori e più promettenti sono attualmente particolarmente buone", spiega Daniel Younis.
In totale, Younis e i suoi colleghi esaminano circa 1000 progetti di questo tipo ogni anno, investendo in circa il dieci per cento di essi che considerano i più promettenti. "Vogliamo già vedere che il valore dell'immobile aumenta realmente come risultato della misura di conversione prevista e che gli affitti più alti sono applicabili", spiega l'esperto. "Ci chiediamo sempre a quanti euro al metro quadrato deve essere affittato un immobile convertito affinché il nostro finanziamento sia sicuro e se il livello di affitto corrispondente è realistico".
Per non rischiare un'insolvenza, la squadra di Younis attribuisce un'importanza particolare alla gestione del rischio.
In linea di principio, i professionisti dell'investimento prestano attenzione a due fattori: Da un lato, c'è il debito esistente. Più alto è questo, più alta deve essere la qualità della proprietà. E dall'altro lato c'è il rischio strutturale - quanto è rischiosa la proprietà stessa. Si tratta di aspetti come la posizione, l'arredamento o l'affittabilità. "In generale, è importante trovare un equilibrio. In nessun caso gli investitori dovrebbero assumere rischi elevati su entrambi gli aspetti. Ecco perché dobbiamo analizzare ogni singolo progetto e ogni business plan in dettaglio", spiega Younis.
Alla fine del processo di analisi, c'è una valutazione del potenziale futuro della proprietà. "Il fattore decisivo è quanto realistico sia l'aumento dell'affitto previsto dopo una conversione e per quanto tempo la proprietà possa essere affittata. Pertanto, è importante guardare molto da vicino la situazione della domanda e dell'offerta locale", spiega l'esperto. "Questo determina in ultima analisi quanto bene la proprietà può essere rifinanziata o venduta dopo che il business plan è stato implementato. E da questo, dopo tutto, dipende se possiamo ottenere il nostro prestito senza problemi".
Poiché l'immobiliare dipende sempre dalle condizioni locali, Younis e i suoi colleghi si avvalgono anche di circa 200 esperti immobiliari di Schroders in tutta Europa e a livello locale.
Non sono focalizzati su un particolare segmento del mercato immobiliare. "Mentre vediamo anche che alcune aree hanno prestazioni più forti e altre più deboli a causa della pandemia e delle tendenze strutturali", dice Younis, "non escludiamo nessuna area". Anche un centro commerciale può essere considerato un investimento se il business plan è convincente.
Tuttavia, rimangono due rischi fondamentali: in primo luogo, lo sviluppo del mercato immobiliare stesso, e in secondo luogo, l'ambiente dei tassi d'interesse. "Cambiamenti drastici nella situazione attuale possono mettere in pericolo tali progetti. Se gli acquirenti non fossero più disposti o in grado di pagare i prezzi richiesti dallo sviluppatore del progetto, potrebbe essere nei guai. Ecco perché consideriamo il nostro compito quello di trovare investimenti che non dipendono dagli sviluppi generali del mercato immobiliare o dall'andamento dei tassi d'interesse", dice Younis.
Perciò, dice, una buona gestione del rischio è ancora più importante per assicurare che vengano finanziate solo quelle proprietà che possono reggere indipendentemente dalle tendenze generali e non incorrere in problemi quando cambiano i tassi d'interesse. La conclusione di Younis: "Con un tale approccio, una commistione di debito immobiliare, proprio perché non è correlata all'andamento del mercato dei capitali, può essere utile per diversificare un portafoglio."
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