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Classe d'investimento Immobili. Investitori facoltosi e family office ampliano costantemente la quota di immobili nei loro portafogli. Thomas Wiegelmann, amministratore delegato di Schroder Real Estate, e Morten Bennedsen, professore di economia familiare all'Università INSEAD, spiegano perché un investimento immobiliare è interessante e come viene realizzato in modo intelligente.

Già 200 anni fa il banchiere Nathan Meyer Rothschild pubblicò lo slogan che si dovrebbe saggiamente investire un terzo del proprio patrimonio in un terreno. Oggi, in tempi di politica monetaria creativa e di diluizione monetaria, molti ricchi e family office pensano a questa saggezza. "Secondo il Global Family Office Report 2019 di UBS/Campden Wealth Global Family Office, la quota media degli investimenti immobiliari diretti in portafoglio tra i partecipanti al sondaggio è di circa il 17%. Secondo lo studio, in Europa è addirittura del 19%", afferma Morten Bennedsen, professore all'INSEAD.

Un terzo degli uffici familiari intervistati prevede inoltre di espandere a breve termine i propri investimenti immobiliari diretti. "I family office non si sforzano solo di generare il massimo rendimento possibile. Si tratta anche di salvaguardare e preservare il valore dei beni per le generazioni future", spiega Bennedsen. Ma questo non è l'unico motivo per una forte fondazione immobiliare nei portafogli. "Molte famiglie facoltose - spiega Thomas Wiegelmann, amministratore delegato di Schroder Real Estate - sono imprenditori attivi. Un'altra motivazione importante per gli imprenditori familiari e i loro family office è quindi la volontà di differenziare il patrimonio dall'impresa familiare e di assicurarlo attraverso impegni immobiliari a lungo termine e gestiti professionalmente. Questa tendenza è accentuata anche dalle sfide talvolta considerevoli che le imprese familiari devono affrontare a causa di sviluppi dirompenti che possono avere un impatto considerevole sulla stabilità dei modelli di business e dei mercati".

Inoltre, i cambiamenti generazionali e le situazioni di passaggio di consegne nelle imprese familiari spesso danno luogo al disaccoppiamento di parte del patrimonio dall'impresa familiare che opera. "Gli investimenti immobiliari lo rendono possibile e hanno senso anche dal punto di vista del portafoglio", aggiunge l'esperto: "Data la loro correlazione relativamente bassa con i mercati azionari, gli immobili sono particolarmente adatti a diversificare i portafogli di family offices, costituiti da azioni, obbligazioni e altre alternative.

La diversità delle opzioni è particolarmente convincente. "Consentono di coprire la classe di beni immobili attraverso un ampio spettro di strategie di investimento con il corrispondente potenziale di rendimento e di rischio - dal 'core' o 'core plus' attraverso il 'value add' al 'opportunistico'," spiega Wiegelmann. Per molti family office e altri investitori istituzionali, è particolarmente interessante il fatto che con gli immobili è possibile ottenere flussi di cassa stabili e relativamente robusti - e quindi distribuzioni solide.

In pratica, gli uffici familiari si concentrano di solito su immobili di prima classe. Una volta acquisita la fiducia nella classe di attività, la curva di rischio è spesso elevata e si possono generare rendimenti interessanti sul capitale proprio nel portafoglio complessivo. "Nella maggior parte delle regioni, soprattutto in Europa, è possibile ottenere spread molto interessanti con profili di rischio accettabili rispetto agli investimenti in obbligazioni", spiega Wiegelmann. E un altro aspetto non dovrebbe essere trascurato. "I guadagni sono in parte protetti dall'inflazione, in quanto i contratti di locazione prevedono in genere un collegamento all'inflazione o ad altri indici.

 

Inoltre, i family office sono ora in grado di sfruttare a lungo termine il valore degli immobili con prestiti a basso costo, ottimizzando così il cash on cash return e i tassi interni di rendimento.

Gli investitori hanno fondamentalmente due opzioni quando si tratta di attuare la loro strategia immobiliare. Con investimenti indiretti, acquistano quote in fondi aperti o chiusi o in società immobiliari quotate e private. Nella variante diretta, un immobile o un portafoglio specifico viene acquisito come investimento diretto.

"Un investimento indiretto è spesso visto come una soluzione semplice e rapida per gli investitori 'passivi' in family office", spiega Wiegelmann. Il vantaggio sta nel fatto che è possibile ottenere una maggiore diversificazione, soprattutto con investimenti in portafogli di fondi più grandi. Inoltre, questo dà agli investitori l'accesso a prodotti in aree speciali, temi o tipi speciali di proprietà. E possono scegliere tra esposizioni in aree geografiche.

Un altro vantaggio è che i gestori di fondi sono generalmente soggetti ai requisiti normativi e agli standard di governance. Inoltre, alcuni family office di fondi quotati considerano vantaggiosa la maggiore liquidità delle azioni e la conseguente rapida uscita rapida.

"Uno dei principali svantaggi della maggior parte degli investimenti indiretti è rappresentato dalle scadenze spesso fisse. Questa non è una soluzione ottimale per family office a lungo termine", analizza Wiegelmann. Inoltre, vi sarebbero rischi se le condizioni e i valori di mercato dovessero svilupparsi in modo sfavorevole al punto di uscita definito.

Un ulteriore svantaggio potrebbe essere la limitata flessibilità degli investimenti immobiliari indiretti in caso di cambiamenti nella strategia del fondo o nelle preferenze degli investitori. "Allora il consenso tra gli investitori è necessario. La conseguente necessità di coordinamento comporta dei rischi".

Secondo Morten Bennedsen, anche la trasparenza deve essere presa in considerazione. "Prima della crisi finanziaria del 2008, molti fondi erano strutturati come i cosiddetti blind pool. Gli investitori hanno quindi messo il capitale a disposizione di un gestore senza sapere in anticipo come esattamente come sono stati effettuati gli investimenti, spesso secondo principi di investimento ampiamente definiti. In alcuni casi è andato storto". Da allora, secondo lo scienziato, i family office e gli investitori facoltosi hanno dato più valore alle strutture trasparenti e all'influenza diretta.

"Il grande vantaggio degli investimenti diretti in immobili è quindi che gli investitori possono prendere le proprie decisioni e controllare i principali fattori di valore degli investimenti immobiliari", afferma Wiegelmann. Ciò vale in particolare per la strategia immobiliare e di finanziamento, i criteri di investimento e la scelta concreta degli immobili. Ma anche la decisione su quando investire o cedere o quando e come e quando il potenziale di valore degli immobili deve essere incrementato attraverso misure di sviluppo o di ammodernamento e locazioni concrete.

"Tuttavia, gli investimenti diretti portano al successo desiderato a lungo termine solo se sono disponibili sufficienti risorse di personale, esperienze rilevanti e l'accesso a interessanti opportunità di investimento", spiega Wiegelmann. Soprattutto, secondo l'esperienza dell'esperto, spesso manca una strategia d'investimento geograficamente diversificata o addirittura globale.

"Scopriamo che i Family Office stanno realizzando molti investimenti diretti nei loro ben noti mercati regionali. "Questo crea una concentrazione geografica." Per ottenere la diversificazione desiderata, ha quindi senso ricorrere a gestori d'investimento professionali che possano dimostrare una storia di successo a lungo termine nei rispettivi mercati o con la rispettiva specializzazione in determinati tipi di immobili. La scelta del partner giusto è decisiva e a volte una sfida per i family office.

Anche una terza via sta diventando sempre più importante - il cosiddetto accordo club deal. In questo caso, diversi investitori privati o family office investono insieme come parte di una partnership o joint venture. "Questo ha diversi vantaggi - la somma di investimento per l'impegno individuale è inferiore. Ciò consente una maggiore diversificazione e riduce il rischio di cluster. Soprattutto, tuttavia, i coinvestitori possono beneficiare dell'esperienza di un lead investor di fiducia e ben noto", spiega Wiegelmann.

Affinché ciò funzioni a lungo termine, è importante che i valori e l'approccio di investimento di tutti i partner siano gli stessi. "Gli stessi interessi, regole chiare e le capacità del lead investor sono fattori di successo decisivi", sottolinea Wiegelmann. "Secondo la mia esperienza, i family office sono anche felici di collaborare con partner che non solo condividono il desiderio di generare rendimenti interessanti, ma hanno anche una reputazione da perdere e apprezzano le relazioni a lungo termine.

È quindi importante che i gestori di family office, nel progettare e attuare la loro strategia di investimento, tengano conto delle caratteristiche essenziali degli investimenti immobiliari diretti e indiretti. "Gli immobili di alta qualità sono adatti alla conservazione del patrimonio e possono generare una notevole crescita del capitale per lunghi periodi di detenzione", conclude Thomas Wiegelmann, concludendo: "Ciò ne fa una fonte di reddito a lungo termine, particolarmente importante nel momento in cui si tratta di strategie e obiettivi di investimento fondamentali e trasversali.

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Schroder Real Estate - i fatti.

Da oltre 200 anni, Schroders coltiva un rapporto di partnership con i propri clienti ed è rimasta fedele ai suoi principi: un'azienda globale, indipendente, con oltre 5.000 dipendenti, di cui 740 professionisti dell'investimento, presente in 29 paesi ma gestita localmente.

Schroders è in grado di offrire ai propri investitori l'accesso a un'ampia gamma di classi di attività, da quelle tradizionali come azioni e obbligazioni a opportunità di investimento alternative e moderne soluzioni multi-asset, il tutto supportato da un'intensa attività di ricerca interna. In tutto il mondo, gli investitori hanno affidato alla società un patrimonio di 496,6 miliardi di euro. Il settore immobiliare fa parte dell'attività di private asset. Schroder Real Estate gestisce un portafoglio globale di oltre 18 miliardi di euro con un team di oltre 200 professionisti del settore immobiliare, di cui oltre 40 dipendenti lavorano nella sola regione DACH. Il patrimonio immobiliare gestito in Germania, Austria e Svizzera ammonta a circa quattro miliardi di euro (al 30.06.06.2019).

Schroder Real Estate ha quindi una presenza significativa in Germania, Austria e Svizzera e ha investito con successo in quasi tutte le classi di investimento nei mercati locali. Tra i suoi clienti vi è anche un gran numero di noti family office nazionali e internazionali che si affidano alla pluriennale esperienza dell'azienda.

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Pubblicazione speciale:

Immobili Schroder

Dottor Thomas Wiegelmann,

Amministratore Delegato di Schroder

Immobiliare, membro del consiglio immobiliare degli alumni di Harvard Alumni Real Estate Board

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Foto: Adobe Stock/tamu