Sviluppo immobiliare. A est di Monaco di Baviera, una città cresce all'interno di una città. Il quartiere degli impianti comprende 38 ettari, 600.000 metri quadrati di superficie, 1.000 appartamenti e 300.000 metri quadrati di nuova costruzione. Tre anni e mezzo fa Werner Eckart (a destra), iniziatore e visionario responsabile del progetto di costruzione, ha presentato i suoi progetti in ambito privato (04/13). Ora il capo della dinastia dei Pfanni ha ottenuto un colpo di stato speciale.

Per 15 anni la città di Monaco di Baviera ha cercato un posto per una nuova sala da concerto. Invano. Werner Eckart, socio amministratore delegato di Otto Eckart GmbH & Co. OTEC KG, entra a far parte dell'anello. Nel 2015 offrirà allo Stato Libero un sito adatto al suo progetto di costruzione di Werksviertel. Ma lui chiarisce fin dall'inizio: "Non vendo!".

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Con questo atteggiamento rimane fermo, perché "pensiamo di generazione in generazione! E' qui che la nostra famiglia è radicata. Non posso permettermi di vendere un terreno nel centro del distretto industriale. Dal concetto di protezione acustica alla gastronomia circostante, tutto è coordinato con la sala da concerto. Che cosa succede se la città poi cambia i suoi piani e improvvisamente c'è una rovina o la trasforma in una casa di riposo", spiega oggi Eckart.

Infine, il Libero Stato e la Città di Monaco di Baviera accettano una locazione ereditaria illimitata. La nuova sede è sigillata da una stretta di mano con il primo ministro Horst Seehofer nel febbraio 2016. "Finché vi si svolge un'attività altamente culturale, può continuare così per i prossimi 1000 anni. Se il sito dovesse mai tornare da noi, allora sarà piatto e sgombero, così come sarà consegnato il 1° gennaio 2018", spiega Eckart spiegando le condizioni. Qui è in costruzione una sala da concerto di 5300 metri quadrati, che ospiterà due sale da concerto per 1800 e 600 ascoltatori rispettivamente e servirà da base per la Hochschule für Musik und Theater. Tutti i proventi del contratto di locazione di circa 0,6 milioni di euro all'anno confluiranno nelle attività culturali dell'azienda familiare OTEC, che si impegna a promuovere le belle arti e le arti argillose sul sito.

Per Eckart, questa è una situazione vantaggiosa per tutti: "Da un lato, la Konzerthaus è un aggiornamento assoluto per l'intera regione intorno all'Ostbahnhof, e dall'altro è una perfetta simbiosi con tutte le altre istituzioni culturali qui nel Werksviertel". Undici palchi dal vivo, diversi studi e sale di pratica per musicisti e un pubblico generalmente creativo modellato dal fondatore, i media e la scena dei giocatori sono già di casa nel quartiere. "Anche le due grandi orchestre sinfoniche di Monaco di Baviera sono dietro la location. Qui vedono una grande opportunità di aprire un nuovo terreno musicale e di raggiungere un pubblico più giovane", dice il cliente.

Nel dicembre 2016 sono stati firmati la decisione di autorizzazione e il contratto di pianificazione urbana. "Anche l'appuntamento notarile era storico. I file sono stati consegnati con una carriola, 40 persone si sono sedute per 1,5 giorni e mezzo leggendo i contratti", ricorda Eckart con un sorriso.

Molto prima che Eckart potesse presentare al pubblico nel gennaio 2013 il progetto di un nuovo quartiere nella parte orientale di Monaco di Baviera, che aveva sviluppato insieme ai sei vicini coinvolti e alle autorità competenti. Il messaggio centrale: il distretto industriale sarà unico nel suo genere, molto diverso da altre aree omogenee di nuovo sviluppo. Consiste in un terzo di ciascuna delle aree di lavoro, di vita e di vita. La particolarità è che il passato del sito industriale, occupato fino al 1993, rimane percepibile attraverso il vecchio stock. Dopo tutto, molti monumenti industriali devono essere conservati. Ricordi dell'epoca in cui la famiglia Eckart produceva qui i suoi gnocchi Pfanni, Zündapp montava motociclette, Konen cuceva vestiti e Optimol produceva olio lubrificante. Ma soprattutto la diversità culturale che vi si è insediata dopo quest'epoca rimane parte integrante: studi di artisti, palcoscenici e club - dalla subcultura all'alta cultura;

Ora tutto sta andando secondo i piani. Il concetto di protezione acustica è stato rivisto, all'inizio di quest'anno è stata avviata una centrale elettrica separata per la produzione di elettricità, calore e raffreddamento, il vincitore del concorso di architettura dovrebbe essere annunciato a fine estate, l'involucro degli edifici direttamente adiacenti deve essere completato entro l'inizio dei lavori di costruzione della sala da concerto nel giugno 2018. La loro locazione è già assicurata tra l'80 e il 100% oggi.

Va per Werner Eckart. "Siamo finora nei tempi previsti, il trimestre sta prendendo forma, e anche i bassi tassi di interesse e l'attuale boom immobiliare stanno solo giocando nelle nostre mani. Infatti, il sito è diventato così attraente che abbiamo potuto aumentare gli affitti di un buon dieci per cento. E l'aumento dei prezzi dei terreni in città ha anche un effetto positivo sul nostro finanziamento".

Il primo edificio, lo Stabilimento 3, è già stato completato. "E' stato il progetto piu' rischioso dal punto di vista finanziario. 60 milioni di euro hanno dovuto essere prefinanziati. L'edificio esistente è stato rialzato da due a quattro piani e ampliato di un quarto. Di conseguenza, ora comprende 23500 metri quadrati di superficie con un'altezza del soffitto di 4,5 metri. C'erano vecchi debiti, era imminente una costosa costruzione di parcheggi sotterranei e la ristrutturazione delle vecchie scorte, e non potevamo ancora calcolare con le entrate derivanti dal prelocazione. Inoltre, abbiamo dovuto trovare buoni inquilini, pionieri, che si sarebbero trasferiti in cantiere con la prospettiva di altri cinque anni e, al massimo, avrebbero reso il quartiere attraente per altre aziende", dice Eckart, descrivendo la sfida. "Naturalmente, un nuovo edificio sarebbe stato più economico", ammette. "Ma solo a prima vista, forse, se i costi ecologici per lo smaltimento, le vie di trasporto e il consumo energetico non sono inclusi. La nostra strada nell'equilibrio complessivo era comunque più ecologica, a parte la conservazione del fascino del vecchio tessuto edilizio", riassume Eckart.

Nel frattempo, i domino stanno cadendo come previsto. Dalla primavera del 2016 si sono trasferiti più di 50 inquilini di tutte le dimensioni e provenienti da una grande varietà di settori: Soprattutto la più grande agenzia di eventi d'Europa Avantgarde, un think tank di Allianz e Munich Re, ma anche 30 artisti, un ristorante e locali notturni Augustiner-Bräu. L'86% dello spazio viene affittato, le quote rimanenti rimangono volutamente libere e saranno assegnate ad aziende idonee a rifornire i futuri residenti non appena gli altri edifici saranno completati. Il reddito locativo dell'impianto 3 ammonterà quindi a cinque milioni di euro all'anno. Quello che era stato classificato come il progetto più rischioso all'inizio della costruzione è ora un chilo con cui Eckart può crescere.

"Ecco perché abbiamo cambiato idea", dice Eckart, spiegando un cambiamento strategico. In origine, per ogni fase di costruzione doveva essere costituita una società separata. Ogni GmbH sarebbe stata responsabile durante la fase di costruzione, prima della consegna dell'oggetto finito alla Vermietungs GmbH della società principale OTEC. In questo modo, il rischio per l'intero progetto doveva essere ridotto. "In sostanza, tuttavia, era chiaro fin dall'inizio che un progetto di indebolimento della GmbH sarebbe stato sempre assorbito dalle altre aziende. Dopo tutto, un edificio 'malato' non sarebbe né bello né benefico per l'intero complesso". Una recente analisi dei rischi ha dimostrato che l'impianto 3, con la sua ampia base di locazione, fornirebbe un reddito sicuro per coprire gli interessi sui futuri progetti di costruzione. "Inoltre, la tendenza all'aumento dei prezzi degli affitti è stata finora ininterrotta. Ora possiamo risparmiare lo sforzo amministrativo con le numerose singole aziende".

Allo stesso tempo, Eckart sottolinea che "non agiamo in modo da ottimizzare i prezzi di noleggio". La sua preoccupazione principale è quella di "continuare a chiedere affitti interessanti per tutte le classi sociali, i commercianti e gli artisti, in modo che il pubblico rimanga ben mescolato".

Sembra che gran parte di questo progetto da un miliardo di euro dell'imprenditore non possa più andare storto. "Il nostro debito finanziario è fissato a un terzo per 20 anni e un terzo per dieci anni. Giochiamo con il terzo restante", ride Eckart. "Abbiamo deciso di non stipulare una polizza assicurativa in caso di aumento dei tassi di interesse; OTEC costituisce invece le proprie riserve. Se i tassi d'interesse non sono aumentati o lo sono solo in minima parte, questa riserva viene utilizzata per rimborsare i prestiti. Il fatto che il tasso di inflazione in questo momento sia in aumento è un altro punto a favore: "I miei debiti sono - indirettamente - in diminuzione di conseguenza.

Entro il 2022, circa la metà del distretto industriale di cui è responsabile Werner Eckart sarà completata. Poi seguire i suoi ultimi tre progetti di costruzione ad uso commerciale. "Risparmieremo la costruzione di 600 appartamenti fino alla fine. Da un lato, non funziona in modo diverso dalla logistica strutturale. D'altra parte, i diritti di costruzione residenziale di fronte alla banca sono i miei scherzi più importanti. Se c'è qualche rischio di liquidità, posso vendere appartamenti. Per il mio concetto generale, la cosa più importante è che il quartiere dei lavori di Mitte rimane in una mano", rivela Eckart.

Sul tetto della Pianta 3, a circa 25 metri di altezza, un ariete, tre pecore e due agnelli si trasferiranno nel loro nuovo habitat quest'estate su 3500 metri quadrati di pascolo. E le api li terranno compagnia. Ci sarà anche un rifugio alpino". Da lì guarda verso il basso il suo lavoro, il Werksviertel;

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Successione alla Eckart.

Guardando indietro, Werner Eckart ricorda che il cambio generazionale in famiglia è avvenuto in tempo utile. Ma non è stato facile. Nel 2009 c'è stata una fase più difficile quando entrambi Eckarts, padre Otto e figlio Werner, hanno ricoperto per un breve periodo posizioni dirigenziali nell'azienda di famiglia. Il senior ha rallentato al momento, le sue riserve non dovrebbero essere rischiate con "progetti audaci", mentre il junior voleva investire in un impianto fotovoltaico. Il piano è fallito, la frustrazione è ancora oggi un po' evidente: "Gli ho chiesto a lui, il 73enne, quando era il momento giusto per trasferire la responsabilità a me. Quanti anni ha per essere mio?" La risposta del padre fu succinta: "130." La conversazione era finita.

Ma è stato avviato un processo di riflessione. Dall'esperienza di Werner Eckart, è importante "che non ci siano due cuochi - generalmente quando si gestisce un'azienda, ma soprattutto quando c'è una generazione in mezzo. È nella natura delle cose che le persone in età avanzata tendono ad avere una visione a breve termine e a diventare una preoccupazione. Il più giovane, invece, di solito si occupa di pianificazione e prospettive a lungo termine".

Otto Eckart andrà in pensione nel 2009, è ancora membro ufficiale del Consiglio di sorveglianza e ha diritto all'informazione. "Ma non ne ha più fatto uso quando si è reso conto di quanto tutto si stava sviluppando in modo positivo. È venuto in ufficio solo per piacere ed è rimasto stupito", spiega oggi suo figlio.

La consegna è stata poi effettuata in modo coerente. "Incluso il lavoro di capo ufficio in cui mi sono trasferito. Un grande passo per una persona abituata a decidere e dirigere", sottolinea con notevole rispetto.

La successione è, da un lato, responsabilità delle giovani generazioni. "Ma è elementare rimanere in contatto e mantenere e coltivare l'interesse reciproco. È interessante notare che i nostri caratteri imprenditoriali sono simili di generazione in generazione, quindi c'è sempre una comprensione di base".

Otto Eckart muore nel giugno 2016. "Ora sono io", aggiunge il figlio 49enne, quasi incredulamente: "Sono due anni che scrivo la mia volontà e mi trovo di fronte alle stesse domande dei miei antenati".

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Autore: Antje Annika Singer

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