• Jochen Möbert

Pas de fin de boom en vue.

"Dans les métropoles allemandes, la demande d'espace de vie dépassera l'offre encore plus longtemps ", déclare Jochen Möbert de la Deutsche Bank : " Les prix des logements vont donc continuer à augmenter.

Je peux comprendre que beaucoup de gens soient sceptiques face aux années de boom immobilier dans ce pays. Surtout parce que la construction résidentielle est en forte croissance. Le nombre de permis de construire a finalement augmenté l'an dernier pour atteindre 375 000, soit une augmentation de 20 % par rapport à l'année précédente et le plus haut niveau depuis 1999, et selon nos calculs, le nombre d'appartements achevés devrait atteindre 276 000 d'ici 2016, soit 10 % de plus qu'en 2015 ;

Toutefois, rien n'indique que cela indique la fin de la tendance actuelle sur le marché de l'habitation. Aucune hausse significative des taux d'intérêt n'est à prévoir. Noch la migration vers l'Allemagne et par conséquent la demande de logements est en baisse. Même la forte augmentation de l'offre n'est pas assez massive pour entraîner une hausse significative des taux d'inoccupation, ce qui pourrait faire en sorte que la hausse des loyers reste très inférieure à la tendance moyenne des prix. Enfin, et ce n'est pas le moins important, il n'y a pas non plus de risque d'incendie d'un point de vue économique.

Je ne vois donc aucune raison pour l'instant de ne pas continuer à augmenter les prix. Permettez-moi d'illustrer cela par la situation dans certaines métropoles allemandes. A Munich, par exemple, entre 2011 et 2016, environ 45.000 appartements pour 900.000 personnes ont été construits. Selon les chiffres officiels, cependant, la population a augmenté de 200 000 personnes au cours de la même période. Déjà aujourd'hui, il manque environ 55 000 appartements dans la ville. Et le taux d'inoccupation n'est que de 0,2 % ;

Ou jetez un coup d'oeil à Berlin. En 2016, les prix y ont grimpé plus fortement que dans toute autre grande ville allemande. Néanmoins, le niveau est encore relativement bas. En ce moment, vous pouvez acheter une maison unifamiliale trois à Munich à Berlin. A cela s'ajoutent le manque de terrains à bâtir, l'écart important entre le nombre de permis de construire et le nombre réel, beaucoup plus faible, d'achèvements, ainsi que l'afflux continu de nouveaux résidents ;

Bien qu'environ 44.000 appartements aient été ajoutés à Berlin depuis 2009, le nombre d'habitants a augmenté de 1.500.000. Ici aussi, nous avons un excédent de la demande qui est soutenu par l'évolution du marché du travail. Depuis 2009, l'emploi a augmenté de 20 %, tandis que l'an dernier, le taux de chômage est tombé en dessous de 10 %. Selon la ville de Berlin, on s'attend à ce qu'il y ait 250000 habitants supplémentaires d'ici 2030. Compte tenu du manque d'espace et de la lenteur de la mise en œuvre des projets de construction, cette demande sans cesse croissante de logements sera donc satisfaite par une offre de logements plutôt inélastique. Cela signifie que les prix continueront d'augmenter ici aussi.

Pour Hambourg, nous sommes un peu plus prudents. Après tout, l'augmentation des loyers n'a pas été deux fois moins importante que dans les autres métropoles allemandes. Wir part donc du principe que la demande excédentaire n'est pas aussi élevée qu'à Berlin ou à Munich.

D'ici la fin de la décennie, nous estimons la demande supplémentaire de logements en Allemagne à un million. Environ 276 000 appartements ont été achevés en 2016. Cette année, il devrait être supérieur à 300 000. Même si cette dynamique se poursuit, elle ne devrait être que de l'ordre de 35000000 en 2019. Cela ne couvre donc toujours pas les besoins. Il reste un excédent de la demande. Er ne pourra être réduit qu'à partir de 2020.

Si la demande n'augmente que légèrement plus fortement que prévu ou si le rythme d'achèvement ralentit, elle sera beaucoup plus serrée qu'auparavant.

Ne vous méprenez pas : le risque que les surévaluations actuelles des prix des maisons finissent dans une bulle est élevé. Mais dans les années à venir, presque tous les signes indiquent une nouvelle hausse des prix. Cette année seulement, les prix dans les métropoles allemandes devraient encore augmenter de 7,5 % et la moyenne nationale sera de 6 %. La dynamique des prix devrait rester similaire au cours des années suivantes.

Ces dernières années, nos prévisions ont été très précises. Ne vous attendez donc pas à ce que le cycle immobilier actuel se termine bientôt. ®

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