• Harald Simons

"La tendance des prix d'achat est en train de s'inverser."

"Les prix des copropriétés ne sont plus en relation significative avec les conditions cadres. Ceux qui investissent risquent leurs fonds propres ", prévient Harald Simons, membre du Conseil des experts immobiliers d'Empirica AG.

L'industrie discute actuellement surtout d'une éventuelle hausse des taux d'intérêt comme risque pour les prix de l'immobilier. Il ne tient pas compte du fait que l'interaction entre l'offre et la demande de logements peut également conduire à une telle rupture dans la tendance.

Nous examinerons d'abord la demande. La structure de l'immigration vers les trois principales villes de Berlin, Munich et Hambourg, quoique pas aussi clairement, a changé sans que l'euphorie de la croissance actuelle ne le remarque. Le gain migratoire que ces villes ont pu réaliser jusqu'à présent avec d'autres régions d'Allemagne grâce à leur comportement d'essaimage est maintenant en déclin, voire négatif. On dirait que l'essaim se déplace - vers des villes moins chères. Le niveau d'immigration constamment élevé vers les grandes villes n'est dû depuis plusieurs années qu'à une succession heureuse de vagues d'immigrants venus de l'étranger (Europe du Sud et de l'Est, réfugiés).Diese ont maintenant aussi passé leur pic. A l'avenir, il faut s'attendre à une baisse significative de l'immigration nette - à l'exception de nouvelles guerres aux frontières de l'Europe. Le solde migratoire pourrait même devenir temporairement négatif.

Dans le même temps, la construction de nouveaux logements s'accélère. Le nombre de permis ne cesse d'augmenter. Hambourg, et en particulier Berlin, sont particulièrement remarquables ici, où le surplomb de la construction à la fin de 2015 correspondait déjà à cinq fois la production annuelle précédente de logements. La "machine de construction de logements" est en marche, des projets de plus en plus grands avec plusieurs milliers d'appartements sont en cours de planification, de construction ou de mise sur le marché dans un avenir proche.

Tout cela n'indique pas une nouvelle augmentation des loyers des nouveaux contrats. Même l'argument souvent avancé d'un excédent de la demande n'est pas convaincant car il ne tient pas compte de l'effet modérateur de la hausse des loyers. Elles ont conduit à une convergence des nouveaux et des anciens résidents dans le parc de logements existants. Si plus de maisons sont construites que de nouveaux ménages s'ajoutent dans l'avenir, cet écart ne sera pas simplement comblé par une demande refoulée. Au contraire, ce n'est que par la baisse des loyers qu'il sera possible de résoudre la demande " refoulée ". Mais ce n'est pas encore si loin. Compte tenu des faibles taux d'inoccupation dans ces villes, les loyers des nouveaux contrats devraient initialement stagner.

Pour les investisseurs de l'industrie du logement, cela ne peut être une garantie. Les prix d'achat actuellement exigés, en particulier à Berlin et à Munich, ne sont plus fondamentalement en rapport avec les conditions générales. Depuis cinq années consécutives, les prix d'achat augmentent relativement plus vite que les loyers. Hambourg, l'exagération des prix est aujourd'hui de 40 %, à Berlin d'environ 50 % et à Munich de 75 % (par rapport à 2004). Celui qui y investit doit donc partir du principe que le niveau des loyers continuera d'augmenter, faute de quoi aucun rendement positif n'est attendu malgré les faibles taux d'intérêt.

En d'autres termes, il est évident que les prix comprennent déjà de nouvelles augmentations significatives des revenus locatifs. Toutefois, cela n'est pas prévisible à Berlin et à Munich, et peut-être aussi à Hambourg.

Ma conclusion : on peut supposer sans risque de se tromper qu'à Berlin, à Munich probablement et à Hambourg, une rupture de tendance dans les prix d'achat requis se produira peut-être. Cela peut durer un certain temps, comme ces dernières années, mais pas longtemps. D'ici à ce que les grands projets de construction résidentielle à Berlin soient achevés au plus tard, le moment sera venu. Munich suit ensuite.

L'année 2017 marque le début d'années plus difficiles pour les investisseurs du secteur du logement. Compte tenu des cycles antérieurs des prix de l'immobilier et du degré d'excédent des prix d'achat par rapport aux loyers des nouveaux contrats, les prix d'achat des copropriétés pourraient baisser de l'ordre d'un quart à un tiers en termes réels dans l'avenir. Les effets macroprudentiels négatifs, contre lesquels les politiciens devraient agir, ne sont cependant pas à craindre. La part des capitaux propres devrait être suffisante pour absorber la baisse. Les investisseurs perdent de l'argent, mais il ne se passe plus rien. ®

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