• Sonderveröffentlichung: München, Sotheby’s International Realty

Les feux de signalisation et la propriété.

(Temps de lecture: 2 - 4 minutes)

Les tendances de l'immobilier. La coalition des feux de signalisation pose également de nouveaux jalons sur le marché immobilier. Michael Reiss, associé gérant de Sotheby's International Realty à Munich, explique ce à quoi les investisseurs doivent désormais s'attendre.

"On dit toujours que les bourses politiques ont des jambes courtes.C'est peut-être vrai, mais lorsqu'il s'agit du marché de l'immobilier, les changements politiques peuvent avoir de très longues jambes. C'est pourquoi j'ai examiné de plus près les projets de la coalition Ampel", explique Michael Reiss.

Première impression de ce professionnel de l'immobilier : "Cela aurait pu être pire. Le fait qu'aucune augmentation d'impôts ou de réglementations plus strictes ne soit prévue est un bon signal. Pour les investisseurs internationaux notamment, l'Allemagne menaçait presque de sortir du radar".

Reiss salue également l'offensive pour une construction abordable et durable. Si l'on parvenait vraiment à créer 400000 logements par an comme prévu, ce serait un nouveau record pour notre pays.

Selon Reiss, le manque de surfaces habitables est un sujet brûlant depuis très longtemps. "Les communes et les villes ne se sont pas rapprochées de leur objectif de remédier à cette situation depuis des décennies - je suis curieux de voir comment cela va fonctionner maintenant".

Reiss pense que davantage d'État ne peut pas être la solution. "L'économie d'État ne fonctionne pas plus efficacement que l'économie privée". Si, à l'avenir, de nombreux grands portefeuilles de logements sont gérés par l'État, on peut également se demander si les tâches d'entretien seront remplies de manière optimale. "Les propriétaires privés sont plutôt intéressés par le maintien en forme et la modernisation de leurs biens immobiliers".

Michael Reiss plaide donc pour un renforcement du secteur immobilier privé. "La tâche d'avenir consiste à rendre la construction et l'investissement dans l'immobilier plus simples et plus attrayants, plutôt que de mettre des bâtons dans les roues de l'investisseur. Sans mesures d'incitation et d'encouragement par de nouveaux modèles d'amortissement, je ne vois pas comment les feux de signalisation pourraient atteindre leurs objectifs ambitieux".

Les projets de débureaucratisation et de standardisation sont donc très positifs, selon lui. "Jusqu'à présent, les procédures d'autorisation durent souvent un an et demi ou plus. C'est un obstacle majeur qui rend la vie difficile aux investisseurs et aux promoteurs immobiliers".

D'autres étapes devraient suivre. "Munich, par exemple, a le problème qu'il n'y a pratiquement plus de terrains libres pour la construction. La ville devrait s'étendre vers l'extérieur, au-delà des limites de la ville ou en hauteur".

Aller vers l'extérieur signifierait investir dans les infrastructures. Et une croissance en hauteur nécessiterait une plus grande approbation de la population. "La création de logements ne nécessite pas de mesures isolées, mais un concept social global", explique Reiss.

Ces mesures sont d'autant plus importantes, selon lui, que les feux de signalisation envoient également des signaux clairs en matière de hausse des loyers. "Il y a un objectif politique très clair de maintenir les loyers dans des limites raisonnables. Les propriétaires ne peuvent donc pas s'attendre à ce que des augmentations soient applicables dans les agglomérations".

Le calcul du rendement devient ainsi encore plus ambitieux. "Après les énormes hausses de prix, les rendements sont déjà très peu attractifs dans de nombreux domaines. Cela ne changera pas dans la perspective".

Et puis Michael Reiss fait encore référence à une sorte d'épée de Damoclès. Avant les élections, on a beaucoup parlé d'une suppression de l'exonération fiscale des plus-values de cession après l'expiration du délai de dix ans. Certes, on n'en entend plus parler aujourd'hui. "Mais ce ne serait pas une augmentation de l'impôt, seulement la suppression d'un avantage", explique Reiss, qui reste méfiant. Si ce sujet revenait à l'ordre du jour, ce serait un signal fatal. "Il y a maintenant une chance de renouveau", conclut Michael Reiss : "Il est d'autant plus important de s'abstenir de tout ce qui pourrait saper la confiance des investisseurs dans le marché allemand".

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Publication spéciale :

Munich | Sotheby's International Realty Michael Reiss ; 49 (89) 744 24 18 90

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