• Michael Reiss

"Construisons de nouvelles villes".

Nouveau travail. La tendance au bureau à domicile va bouleverser les marchés des bureaux. Les centres-villes deviendront-ils alors peu attrayants pour les investisseurs ? "Nous devons repenser", déclare Michael Reiss, associé gérant de Sotheby's International Realty à Munich, "alors c'est une énorme opportunité".

"Dans la crise de Corona, l'Allemagne se manifeste comme un espace expérimental à grande échelle. Nous passons à toute vitesse du "bureau normal" à un monde de travail hybride, flexible et peut-être plus durable", analyse Michael Reiss. C'est un grand défi pour les investisseurs immobiliers. "Vous vous demandez : les investissements dans les bureaux ont-ils encore un sens ? Et : à quoi ressemble l'avenir des centres-villes au vu des discussions sur les péages urbains, les freins aux loyers, l'exode rural et les bureaux à domicile ?

Dans une étude récente, le cabinet de conseil en gestion KPMG s'est penché sur le thème "Le bureau du futur et la demande d'espace". Cinq scénarios ont été présentés - de "retour au bureau" à "bureau à domicile permanent". Résultat : la vérité se situera probablement au milieu. Le scénario le plus probable est une augmentation à long terme des options de bureau à domicile actuellement offertes par les grandes entreprises, jusqu'à 40 % dans les cinq prochaines années. Il faut donc s'attendre à une augmentation des taux de vacance jusqu'en 2022. Mais surtout, le monde du travail se modernise. À l'avenir, le bâtiment ne sera pas seulement un lieu de travail, mais aussi un lieu de rencontre, d'échange et de mise en réseau.

"Bien sûr, les bureaux à domicile vont secouer le marché de l'immobilier de bureau", conclut Michael Reiss, "mais nous trouverons un nouvel équilibre après la pandémie.

Même aujourd'hui, on peut sentir une sorte de contre-mouvement à l'euphorie initiale du bureau à domicile. Les employeurs doutent de l'efficacité. Voir pertes de communication et de créativité. Et l'aspect social de la collaboration physique manque aux employés. "Il est tout à fait possible que le besoin en espace ne diminue donc pas tant que cela", suppose Reiss, "les mètres carrés par lieu de travail pourraient augmenter, par exemple parce que les employeurs rendent leurs bureaux plus attrayants dans la lutte pour le talent. Le bureau du futur évolue dans le sens d'un lieu où l'on se sent bien - loin de la zone métropolitaine et vers plus de mouvement et d'espaces verts.

Les conséquences pour les investisseurs sont claires. "La qualité et un emplacement de premier ordre restent recherchés. De bons rendements peuvent également y être obtenus à l'avenir".

L'aspect le plus passionnant pour l'expert en immobilier est ce qui arrive maintenant aux vieilles propriétés existantes, peu attrayantes. "Cela peut être une énorme opportunité pour le développement urbain. Nous sommes actuellement loin de répondre à la demande de logements abordables. À Munich, par exemple, il n'y a pratiquement plus de place pour de nouveaux lotissements. Die La conversion d'espaces de bureaux qui ne sont plus rentables en immobilier résidentiel pourrait être la solution".

Michael Reiss suggère de voir grand. "Nous devrions démolir les vieux immeubles de bureaux et planifier des quartiers, chercher de nouvelles solutions dans la structuration de l'habitat et du travail."

Cela pourrait rendre les centres-villes à nouveau vraiment attrayants. Frais. Moderne. Durable. "Si l'on rapproche la vie et le travail, cela présente également des avantages écologiques - moins de trafic, moins de bruit. Les centres-villes deviennent plus aimables et plus vivables".

Le projet Schwabinger Tor est un tel exemple à Munich. 4,2 hectares, un hôtel, 270 Wohnungen, 20000 mètres carrés de bureaux. "Un mélange réussi de vie, de travail et de gastronomie. C'est ainsi que j'imagine la convivialité moderne dans la ville", juge Michael Reiss et conclut : "Le marché de l'immobilier va changer. Mais c'est précisément ce qui offre des opportunités. Des concepts durables et flexibles offriront aux investisseurs des opportunités très lucratives". ®

Publication spéciale :

Munich | Sotheby's International Realty Michael Reiss ; 49 (89) 744 24 18 90

www.muenchen-sothebysrealty.com

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