• Antje Annika Singer

Une ville émerge.

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Promotion immobilière. A l'est de Munich, une ville grandit dans une ville. La zone de l'usine comprend 38 hectares, 600 000 mètres carrés de surface utile, 1 000 appartements et 300 000 mètres carrés de nouvelles constructions. Il y a trois ans et demi, Werner Eckart (à droite), initiateur et responsable visionnaire du projet de construction, a présenté ses plans en patrimoine privé (04/13). Maintenant, le chef de la dynastie des Pfanni a fait un coup d'état spécial.

Pendant 15 ans, la ville de Munich était à la recherche d'une nouvelle salle de concert. En vain. Werner Eckart, associé directeur de Otto Eckart GmbH & Co OTEC KG, rejoint le ring. En 2015, elle offrira à l'État libre un site approprié dans son projet de construction Werksviertel. Mais il est clair d'emblée : "Je ne vends pas !"

Avec cette attitude, il reste inébranlable, parce que "nous pensons en générations ! C'est ici que notre famille est enracinée. Je ne peux pas me permettre de vendre un terrain au centre du quartier des usines. Du concept de protection contre le bruit à la gastronomie qui l'entoure, tout est coordonné avec la salle de concert. Et si la ville change alors ses plans et qu'il y a soudainement une ruine ou qu'elle en fait une maison de retraite, explique Eckart aujourd'hui.

Enfin, l'Etat Libre et la Ville de Munich acceptent un bail héréditaire illimité. Le nouvel emplacement est scellé par une poignée de main avec le Premier ministre Horst Seehofer en février 2016. "Tant qu'une entreprise hautement culturelle y a lieu, elle peut continuer ainsi pendant les 1000 prochaines années. Si le site nous revient un jour, il sera plat et dégagé, tout comme il sera livré le 1er janvier 2018 ", explique Eckart. Une salle de concert de 5300 mètres carrés est en cours de construction, qui abritera deux salles de concert pour 1800 et 600 auditeurs respectivement et servira de base à la Hochschule für Musik und Theater. L'ensemble des recettes de la location, estimées à 0,6 million d'euros par an, sera consacré aux activités culturelles de l'entreprise familiale OTEC, qui s'est engagée à promouvoir les arts plastiques et les arts de la terre sur le site.

Pour Eckart, il s'agit d'une situation gagnant-gagnant : "D'une part, le Konzerthaus est une amélioration absolue pour toute la région autour de l'Ostbahnhof, et d'autre part, il est une symbiose parfaite avec toutes les autres institutions culturelles du Werksviertel". Onze scènes live, plusieurs studios et salles de répétition pour les musiciens et un public généralement créatif façonné par le fondateur, les médias et la scène des joueurs sont déjà présents dans le quartier. "Les deux grands orchestres symphoniques de Munich sont également derrière le lieu. Ils y voient une excellente occasion d'innover dans le domaine de la musique et de toucher un public plus jeune ", dit le client.

En décembre 2016, la décision d'autorisation et le contrat d'urbanisme ont été signés. "La nomination du notaire était aussi historique. Les fichiers ont été livrés par brouette, 40 personnes sont restées assises pendant un jour et demi à lire les contrats ", se souvient Eckart avec un sourire.

Il a fallu beaucoup de temps avant qu'Eckart puisse présenter au public en janvier 2013 le concept d'un nouveau quartier dans l'est de Munich, qu'il avait développé avec les six voisins concernés et les autorités responsables. Le message central : le quartier des usines sera d'une diversité unique, très différente des autres zones homogènes de nouveaux développements. Il se compose d'un tiers de chacune des zones de travail, de vie et de vie. La particularité est que le passé du site industriel, occupé jusqu'en 1993, reste perceptible à travers l'ancien stock. Après tout, de nombreux monuments industriels doivent être préservés. Souvenirs de l'époque où la famille Eckart y fabriquait ses boulettes Pfanni, les motos montées sur Zündapp, les vêtements cousus Konen et l'huile lubrifiante Optimol. Mais surtout, la diversité culturelle qui s'y est installée après cette époque reste une partie intégrante : ateliers d'artistes, scènes et clubs - de la sous-culture à la haute culture ;

Maintenant, tout se déroule comme prévu. Le concept de protection contre le bruit a été revu, une centrale électrique séparée pour l'électricité, la chaleur et le refroidissement a commencé ses essais au début de cette année, le lauréat du concours d'architecture devrait être annoncé à la fin de l'été, l'enveloppe des bâtiments directement adjacents doit être terminée avant le début de la construction de la salle de concert en juin 2018. Leur location est déjà assurée à 80 à 100 pour cent aujourd'hui.

Il court pour Werner Eckart. "Nous sommes en bonne voie, le trimestre prend forme et même les faibles taux d'intérêt et le boom actuel de l'immobilier ne font que jouer en notre faveur. En fait, le site est devenu si attrayant que nous pourrions augmenter les loyers d'un bon dix pour cent. Et la hausse du prix des terrains dans la ville a aussi un effet positif sur notre financement."

Le premier bâtiment, l'usine 3, est déjà terminé. "C'était le projet le plus risqué financièrement. 60 millions d'euros ont dû être préfinancés. Le bâtiment existant est passé de deux à quatre étages et a été agrandi d'un quart. En conséquence, il comprend maintenant 23500 mètres carrés de surface de plancher avec une hauteur de plafond de 4,5 mètres. Il y avait de vieilles dettes, une construction coûteuse de parkings souterrains et la rénovation d'anciens bâtiments étaient imminentes, et nous ne pouvions pas encore calculer avec les revenus de prélocation. De plus, nous devions trouver de bons locataires, des pionniers, qui emménageraient avec la perspective d'avoir encore cinq ans sur le chantier de construction et, au mieux, rendre le quartier attrayant pour les autres entreprises ", explique M. Eckart, en décrivant le défi. "Bien sûr, un nouveau bâtiment aurait été plus économique, admet-il. "Mais ce n'est qu'à première vue, peut-être, si l'on ne tient pas compte des coûts écologiques liés à l'élimination, aux voies de transport et à la consommation d'énergie. Dans l'équilibre global, notre chemin était de toute façon plus écologique, tout à fait en dehors de la préservation de l'ambiance par le tissu de l'ancien bâtiment", résume Eckart.

Pendant ce temps, les dominos tombent comme prévu. Depuis le printemps 2016, plus de 50 locataires de toutes tailles et de secteurs très variés ont emménagé : Il s'agit avant tout de la plus grande agence événementielle européenne Avantgarde, d'un think tank d'Allianz et de Munich Re, mais aussi de 30 artistes, d'un restaurant Augustiner-Bräu et de boîtes de nuit. 86 % des surfaces sont louées, les parts restantes restent volontairement vacantes et seront attribuées aux entreprises appropriées pour alimenter les futurs habitants dès que les autres bâtiments seront terminés. Les revenus locatifs de l'usine 3 s'élèveront alors à cinq millions d'euros par an. Ce qui était classé comme le projet le plus risqué au début de la construction est maintenant une livre avec laquelle Eckart peut grandir.

"C'est pourquoi nous avons changé notre façon de penser ", explique M. Eckart, expliquant un changement stratégique. A l'origine, une société distincte devait être créée pour chaque phase de construction. Chaque Sàrl aurait été responsable pendant la phase de construction, avant que l'objet fini ne soit remis à la Vermietungs GmbH de la société principale OTEC. De cette façon, le risque pour l'ensemble du projet devait être réduit. "Fondamentalement, cependant, il était clair dès le départ qu'un projet de Sàrl en perte de vitesse serait toujours absorbé par les autres entreprises. Après tout, un bâtiment"malade" ne serait ni beau ni bénéfique pour l'ensemble. Une analyse de risque récente a montré que l'usine 3, avec sa large base locative, fournirait un revenu sûr pour couvrir les intérêts des futurs projets de construction. "En outre, la tendance à la hausse des prix de location n'a pas été interrompue jusqu'à présent. Maintenant, nous pouvons économiser l'effort administratif avec les nombreuses entreprises individuelles."

En même temps, Eckart souligne que "nous n'agissons pas d'une manière qui optimise les prix de location". Sa préoccupation centrale est de "continuer à exiger des loyers attractifs pour toutes les classes sociales, les commerçants et les artistes, afin que le public reste bien mélangé".

Il semble qu'une grande partie de ce projet d'un milliard d'euros de l'entrepreneur ne peut plus se tromper. "Notre financement par emprunt est fixé à un tiers pour 20 ans et un tiers pour 10 ans. Nous jouons avec le tiers restant ", rit Eckart. "Nous avons décidé de ne pas souscrire d'assurance en cas de hausse des taux d'intérêt, mais de constituer nos propres réserves. S'il n'y a pas ou seulement une légère augmentation des taux d'intérêt, cette réserve est utilisée pour rembourser les prêts. Le fait que le taux d'inflation augmente en ce moment est un autre point positif : "Mes dettes diminuent - indirectement - en conséquence.

D'ici 2022, environ la moitié du district d'usines dont Werner Eckart est responsable sera terminée. Suivez ensuite ses trois derniers projets de construction à usage commercial. "Nous sauverons la construction de 600 appartements jusqu'à la fin. D'une part, cela ne diffère pas de la logistique purement structurelle. D'autre part, les droits de construction résidentielle en face de la banque sont mes plaisanteries les plus importantes. S'il y a un risque de liquidité, je peux vendre des appartements. Pour mon concept global, le plus important, c'est que le quartier de travail du Mitte reste dans une seule main", révèle Eckart.

Il attend avec impatience un moment fort qu'il aime avoir pour des idées insolites : " Sur le toit de la plante 3, à une hauteur d'environ 25 mètres, un bélier, trois moutons et deux agneaux vont emménager cet été dans leur nouvel habitat sur 3500 mètres carrés de pâturage. Et les abeilles leur tiendront compagnie. Il y aura aussi une cabane alpine." De là, il regarde de haut son travail, le Werksviertel ;

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Succession à la Eckart.

Rétrospectivement, Werner Eckart se souvient que le changement de génération au sein de la famille a eu lieu à temps. Mais ce n'était pas facile. En 2009, il y a eu une phase plus difficile où Eckarts, le père Otto et le fils Werner, ont brièvement occupé des postes de direction dans l'entreprise familiale. L'aîné a ralenti à l'époque, ses réserves ne devraient pas être risquées avec des "projets audacieux", alors que l'aîné voulait investir dans un système photovoltaïque. Le plan a échoué, la frustration est encore un peu perceptible aujourd'hui : " Je lui ai demandé, à lui, le 73 ans, quand était le bon moment pour me transférer la responsabilité. Quel âge a-t-il pour moi ?" La réponse du père fut succincte : "130." La conversation était terminée.

Mais un processus de réflexion a été initié. D'après l'expérience de Werner Eckart, il est important "qu'il n'y ait pas deux cuisiniers - généralement lorsqu'on dirige une entreprise, mais surtout lorsqu'une génération se situe entre les deux. C'est dans la nature des choses que les personnes âgées ont tendance à avoir une vision à court terme et à devenir une préoccupation. Le plus jeune, par contre, s'occupe généralement de la planification et des perspectives à long terme."

Otto Eckart prendra sa retraite en 2009, est toujours membre officiel du Conseil de surveillance et a droit à l'information. "Mais il ne s'en servait plus quand il s'est rendu compte à quel point tout se développait positivement. Il n'est venu au bureau que pour le plaisir et a été stupéfait ", explique son fils aujourd'hui.

Le transfert a ensuite été effectué de manière cohérente. "Y compris le poste de directeur général dans lequel j'ai emménagé. Un grand pas pour une personne qui avait l'habitude de décider et de diriger", souligne-t-il avec beaucoup de respect.

La relève est, d'une part, la responsabilité de la jeune génération. "Mais il est élémentaire de rester en contact, de maintenir et de cultiver l'intérêt mutuel les uns pour les autres. Il est intéressant de noter que nos caractères entrepreneuriaux se ressemblent d'une génération à l'autre, de sorte qu'il y a toujours une compréhension de base ".

Otto Eckart meurt en juin 2016. "Maintenant, c'est moi", ajoute le fils de 49 ans, presque incrédule : "J'écris mon testament depuis deux ans et je me pose les mêmes questions que mes ancêtres.

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Auteur : Antje Annika Singer

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