Des investissements de crédit lucratifs.
Prêts immobiliers privés. Les banques se retirent de l'octroi de prêts pour des projets immobiliers commerciaux. Les investisseurs privés peuvent s'engouffrer dans cette brèche. L'incitation : des rendements attractifs, indépendamment de l'évolution des marchés des capitaux. "Parce qu'il existe des projets avec des profils de risque différents, le marché offre un large champ d'action pour tout type d'investisseur", explique Peter Begler, directeur des investissements alternatifs chez Schroders.
"En fait, c'est une situation assez curieuse", réfléchit Peter Begler : "Nous avons un boom immobilier dans toute l'Europe. Mais les banques se retirent de plus en plus de l'activité de crédit immobilier".
Et selon le directeur des produits alternatifs chez le gestionnaire d'actifs Schroders, cela n'a rien à voir avec le fait qu'il n'y aurait plus d'investissements lucratifs au vu de la hausse des prix. "C'est une question de réglementation. En effet, les exigences accrues en matière de fonds propres imposées par Bâle II et III font que les coûts du capital pour les investissements immobiliers ainsi que pour le développement de projets sont de plus en plus élevés et donc de moins en moins intéressants pour les banques. C'est une bonne nouvelle pour les investisseurs qui cherchent des alternatives de placement à haut rendement dans le contexte actuel de taux d'intérêt bas. Ils peuvent s'engouffrer dans la brèche".
Concrètement, cela se passe comme suit : Un investisseur immobilier veut par exemple réaffecter un bien qui présente souvent une part importante de surfaces non louées. Il souhaite donc transformer un immeuble de bureaux en un immeuble polyvalent avec des commerces de détail, des restaurants et des appartements. Ces biens sont appelés "biens immobiliers de transition". Après une telle réaffectation, l'idée est que la valeur du bien augmente et qu'il soit possible de demander un loyer plus élevé au mètre carré.
"Mais pour cela, le promoteur a besoin d'un financement sur peut-être deux ans et demi. Ensuite, il souhaite vendre le bien à un prix plus élevé", explique Daniel Younis, responsable Real Estate Debt chez Schroders Allemagne. Mais les banques sont peu disposées à financer de tels projets. "Et comme ces emprunteurs n'ont souvent pas non plus accès aux marchés obligataires publics, ils paient des intérêts lucratifs pour le financement", poursuit Younis. C'est là qu'intervient le secteur Real Estate Debt de Schroders. "Nous offrons la possibilité de financer de tels projets".
La tâche de Younis et de ses collègues consiste alors à trouver les projets immobiliers présentant le meilleur rapport risque/rendement. Pour ce faire, ils sont aidés par le fait que ce marché commence seulement à émerger en Europe continentale à l'heure actuelle. L'offre réduite de crédits privés se heurte à une demande croissante de financement.
Aux États-Unis, le marché est déjà plus développé. Dans ce pays, l'octroi de crédits alternatifs sur le marché de l'immobilier commercial représente un volume d'environ 4,8 billions de dollars US, soit environ 40 pour cent du marché total de douze billions de dollars US. Au Royaume-Uni, les prêts non bancaires représentent au moins 27 pour cent du marché total. En Europe, ce chiffre est toutefois inférieur à six pour cent.
"Nous nous attendons toutefois à ce que le marché britannique et le marché d'Europe continentale se développent au cours des dix prochaines années et atteignent à peu près la même proportion que le marché américain", explique clairement Begler. Sur un volume total de 72 milliards d'euros, cela représenterait près de 29 milliards. "Et nous constatons déjà que la demande de biens immobiliers privés augmente, mais que l'offre est encore très limitée. C'est pourquoi les chances d'accéder aux projets les meilleurs et les plus prometteurs sont actuellement particulièrement bonnes", explique Daniel Younis.
Au total, Younis et ses collègues examinent chaque année environ 1000 projets de ce type, et investissent dans environ dix pour cent de ceux qu'ils considèrent comme les plus prometteurs. "Nous voulons déjà voir que la valeur du bien immobilier augmente réellement grâce aux travaux de transformation prévus et que des loyers plus élevés peuvent être appliqués", explique l'expert. "Nous nous demandons toujours à combien d'euros par mètre carré un bien immobilier transformé doit être loué pour que notre financement soit sûr et si le niveau de loyer correspondant est réaliste".
Pour ne pas risquer une défaillance, l'équipe de Younis accorde une importance particulière à la gestion des risques.
En principe, les professionnels de l'investissement sont attentifs à deux facteurs : D'une part, l'endettement existant. Plus celui-ci est élevé, plus le bien doit être de qualité. De l'autre côté, il y a le risque structurel, c'est-à-dire le niveau de risque du bien immobilier lui-même. Il s'agit ici d'aspects tels que la situation, l'équipement ou la possibilité de location. "Globalement, il faut trouver un équilibre. En aucun cas, les investisseurs ne doivent prendre des risques élevés sur ces deux aspects. C'est pourquoi nous devons analyser précisément chaque projet et chaque business plan", explique Younis.
Le processus d'analyse se termine par une estimation du potentiel futur du bien immobilier. "Ce qui est décisif, c'est de savoir dans quelle mesure les augmentations de loyer prévues après une transformation sont réalistes et combien de temps le bien peut ensuite être loué. C'est pourquoi il faut examiner de très près la situation locale de l'offre et de la demande", explique l'expert. "Cela détermine en fin de compte dans quelle mesure le bien immobilier peut être refinancé ou vendu après la mise en œuvre du business plan. Et c'est en effet de cela que dépend le fait que nous puissions récupérer notre crédit sans problème".
Comme l'immobilier dépend toujours des conditions locales, Younis et ses collègues font en outre appel à quelque 200 experts immobiliers de Schroders dans toute l'Europe et sur place.
Ils ne se concentrent pas sur un segment particulier du marché immobilier. "Nous constatons certes aussi que certains secteurs évoluent plus fortement et d'autres plus faiblement en raison de la pandémie et des tendances structurelles", explique Younis, "mais nous n'excluons aucun secteur". Un centre de commerce de détail peut également être envisagé comme investissement si le business plan est convaincant.
Deux risques fondamentaux subsistent néanmoins : d'une part l'évolution du marché immobilier lui-même, d'autre part l'environnement des taux d'intérêt. "Des changements drastiques de la situation actuelle peuvent mettre en péril de tels projets. Si les acheteurs n'étaient plus disposés à payer les prix requis par le développeur de projet ou n'étaient plus en mesure de le faire, celui-ci pourrait se retrouver en difficulté. C'est pourquoi nous considérons qu'il est de notre devoir de trouver des investissements qui ne dépendent justement pas des évolutions générales du marché immobilier ou de l'évolution des taux d'intérêt", explique Younis.
C'est pourquoi il est d'autant plus important, selon lui, de bien gérer les risques afin de ne financer que les biens immobiliers qui peuvent se maintenir indépendamment des tendances générales et qui ne rencontrent pas de problèmes en cas de changement des taux d'intérêt. La conclusion de Younis : "Avec une telle approche, l'ajout de la dette immobilière, parce qu'elle n'est justement pas corrélée à l'évolution du marché des capitaux, peut être utile pour diversifier un portefeuille."
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