Mieux vaut vivre en ville.
Immobilier. Les investisseurs fortunés et les family offices recherchent des investissements sûrs avec des rendements stables à long terme. Tino Lurtsch, directeur général de Schroder Real Estate, et Georg Gmeineder, directeur de l'immobilier alternatif chez Schroder Investment Management, montreront comment cet objectif peut encore être atteint aujourd'hui grâce à des propriétés sélectionnées dans les régions métropolitaines.
Le rez-de-chaussée de 1000 mètres carrés abrite la succursale d'une entreprise alimentaire. Au-dessus, il y a des appartements de conception moderne avec des balcons ou des terrasses sur le toit. La zone de livraison est insonorisée et spatialement séparée de la zone d'entrée des utilisateurs de l'appartement. Le parking souterrain est utilisé par les locataires d'appartements et les clients de l'épicerie. Le développement est facilement et commodément accessible par les transports publics.
"C'est mon idée d'une propriété moderne et urbaine", explique Tino Lurtsch, directeur général de Schroder Real Estate. "Pour nous, en tant qu'investisseurs, ce concept a encore un charme particulier", ajoute Georg Gmeineder, directeur de l'immobilier alternatif chez Schroder Investment Management : "La combinaison du résidentiel et du commerce de détail alimentaire permet d'obtenir des rendements supérieurs de un à deux points de pourcentage à ceux des propriétés purement résidentielles. De nombreux investisseurs recherchent désespérément des investissements stables et dont le rendement à long terme est nettement supérieur à trois pour cent. C'est une telle opportunité.
Toutefois, ce type de biens est encore très rarement disponible sur le marché en qualité suffisante. Mais les experts de Schroders sont convaincus que la tendance va clairement dans ce sens. "Tant en termes d'urbanisme que d'économie, il est logique de mieux utiliser l'espace limité. Örtliche Les autorités chargées de délivrer les permis de construire exigent donc déjà une utilisation plus importante comme condition préalable au permis de construire afin de créer des espaces de vie dont on a un besoin urgent", explique M. Lurtsch. En outre, les détaillants alimentaires sont de plus en plus attirés par les villes.
Les responsables de l'expansion dans les départements immobiliers des détaillants suivent ainsi la mission du département des ventes d'être plus proche du client afin de lui faciliter les achats. "Cela renforcera encore la tendance à l'abandon des immeubles commerciaux de plain-pied au profit d'immeubles résidentiels et commerciaux intégrés dans les agglomérations", sagt Lurtsch.
Schroders s'appuie donc sur une mégatendance. L'urbanisation des régions métropolitaines est en constante augmentation, ce qui se traduit par une croissance démographique importante dans ces régions. Pour y faire face, de nouveaux concepts de "vie urbaine" sont nécessaires de toute urgence.
En fait, la croissance démographique de l'Allemagne, qui a atteint environ 2,5 millions de personnes entre 2012 et 2019, s'est produite principalement dans les villes. Par exemple, selon les analyses de Statista, le principal fournisseur de données sur les marchés et les consommateurs, les chiffres de la population ont augmenté d'environ 7 % à Hambourg et à Cologne, de 9 % à Berlin et à Munich, de 11 % à Francfort-sur-le-Main et d'un peu moins de 13 % à Leipzig.
Outre le léger excédent de naissances, les statisticiens estiment que la principale raison en est l'afflux de l'étranger et des zones rurales environnantes. Les jeunes générations, en particulier, se pressent dans les villes. Selon l'Office fédéral des statistiques, plus de 1,2 million de personnes âgées de 20 à 40 ans ont déménagé dans les villes indépendantes entre 2012 et 2019. "Et cela ne changera pas, même avec la pandémie et la tendance zum Homeoffice. Les jeunes apprécient les activités de loisirs et l'échange mit Gleichaltrigen", explique Lurtsch.
La demande d'espace de vie moderne est en outre renforcée par la tendance à la multiplication des ménages individuels, qui se poursuit depuis des décennies. Dies conduit à une demande accrue d'espace dans les régions en croissance et donc à une pénurie d'espace. Selon les statisticiens, le nombre de ménages d'une personne en Allemagne a déjà augmenté de 46 % au cours des 30 dernières années, pour atteindre 17,3 millions. En 1990, environ 15 % de la population vivait encore rien qu'en Allemagne. En 2018, ce chiffre était passé à 21 %. Et d'ici 2040, ce chiffre devrait atteindre 24 %. Cela ferait 19,3 millions de ménages isolés.
Le développement de logements modernes et abordables dans les zones urbaines prospères suit cette tendance. "Les biens immobiliers comportant une forte proportion de surfaces résidentielles devraient donc continuer à bénéficier d'une forte demande à long terme et, en tant qu'investissement en capital, apporter un revenu locatif stable", calcule Georg Gmeineder.
Malgré le Covid-19, le marché immobilier résidentiel allemand s'est en effet révélé très robuste jusqu'à présent. Les rapports des grandes sociétés de logement montrent qu'il n'y a eu pratiquement aucune perte de loyer à ce jour. Les reports de loyer et les pertes de loyer ne représentent en moyenne qu'un pour cent.
Compte tenu de la tendance à la hausse de la demande d'espace résidentiel et de la densification croissante des zones urbaines attrayantes, on observe également une demande accrue dans le domaine de l'alimentation et des biens complémentaires pour les besoins quotidiens. Tout comme pour un investissement résidentiel, les magasins de détail alimentaires situés dans des endroits durables peuvent donc également générer des rendements stables et fiables pour les investisseurs.
Lors des dernières crises, le commerce de détail alimentaire s'est toujours révélé être un roc dans le ressac. Pendant la crise financière mondiale de 2007/2008, la croissance des ventes a brièvement ralenti, mais a ensuite affiché une nouvelle tendance à la hausse. Dans la crise actuelle induite par Covid-19, les ventes ont même augmenté à partir de la neuvième semaine civile de cette année. Au cours du premier semestre 2020, une croissance de 22 % a été réalisée par rapport au premier semestre 2019.
"Les raisons en sont non seulement les achats de hamsters, qui ont même conduit à une croissance de 29 % par rapport à l'année précédente au cours de la douzième semaine civile", souligne Tino Lurtsch, "mais aussi le fait que les établissements gastronomiques ont été évités et que les repas ont été de plus en plus souvent pris à la maison". À l'avenir, la situation se stabilisera peut-être quelque peu, mais la tendance de base de la croissance restera la même.
"Je trouve particulièrement intéressant que même le commerce en ligne, en constante augmentation, n'ait pratiquement aucune influence sur le commerce de détail alimentaire", poursuit M. Lurtsch. Selon le dernier rapport "Online Monitor Report 2020" de la Fédération allemande du commerce de détail, la part de marché dans le segment du commerce alimentaire en ligne n'est que de 1,4 %.
Cela est apparemment dû en particulier aux faibles marges sur les produits liées à la concurrence auxquelles les quatre principaux détaillants alimentaires ont été exposés pendant des décennies. Ces marges étroites ne permettent tout simplement pas à de nouveaux concurrents tels qu'Amazon Fresh, Hello Fresh, Picnic and Co. de proposer les produits avec dem sonst à l'avantage de prix habituel dans la vente en ligne.
"Il n'est donc pas surprenant que les grands distributeurs alimentaires dominent également le marché en ligne", explique M. Lurtsch. Seul Amazon Fresh fait actuellement partie des cinq plus grands détaillants d'épicerie en ligne - aux côtés des acteurs régionaux existants. Selon Statista, le chiffre d'affaires combiné d'Amazon Fresh & Prime Now en Allemagne pour 2019 était d'environ 116 millions d'euros. À titre de comparaison : cela correspond au chiffre d'affaires approximatif de 13 magasins Aldi. Selon l'EHI Retail Institute, le commerce de détail alimentaire dans son ensemble a généré 166 milliards d'euros.
"Les principaux détaillants alimentaires allemands Lidl/Kaufland, Aldi, Edeka et Rewe - et c'est important pour les investisseurs - figurent désormais parmi les 20 plus grandes entreprises de détail au monde, selon une étude de Deloitte. Leur grande solvabilité en fait des locataires très intéressants", explique Georg Gmeineder et ajoute : "Je suis particulièrement impressionné par la nature à long terme des baux (indexés) pour ce type d'utilisation. In en règle générale, celles-ci sont conclues pour une durée de 10 à 20 ans. Cela crée une base de calcul très solide".
Les villes bénéficient également de l'approvisionnement local direct du bassin versant environnant. Le trafic en centre-ville est allégé et le niveau d'émission est réduit. "C'est important pour beaucoup de nos investisseurs. Les facteurs écologiques, sociaux et de gouvernance (ESG) font depuis longtemps partie des normes minimales", explique M. Gmeineder. La liste de recherche inclurait notamment les propriétés qui sont à jour en termes d'efficacité énergétique. "En fin de compte, ce ne sont pas seulement les locataires qui bénéficient de bâtiments de qualité, modernes et efficaces, mais aussi les investisseurs qui profitent de la valeur des biens. Les immeubles modernes bien situés sont attrayants pour une bonne clientèle de locataires, ce qui garantit des revenus locatifs plus sûrs".
Dans l'ensemble, les experts prédisent que les investisseurs pourraient s'attendre à un rendement en espèces (avant impôts) avec ce type d'investissement immobilier, qui est sensiblement plus élevé que les quelque trois pour cent qu'apportent les investissements résidentiels dits de base. "Le rendement dépend naturellement du marché régional respectif, de la proportion des revenus locatifs des appartements par rapport au revenu locatif total et du niveau de financement", déclare M. Gmeineder et conclut: "Mais à l'ère du taux d'intérêt zéro, qui durera désormais beaucoup plus longtemps, je peux difficilement trouver un investissement présentant un rapport risque/rendement aussi intéressant". ®
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Comment investir - dans la vie urbaine.
Les experts en immobilier de Schroder Real Estate ont une longue expérience des biens immobiliers commerciaux et résidentiels. Le portefeuille total comprenait des biens immobiliers de détail im Wert d'une valeur de plus d'un milliard d'euros, qui ont été achetés en partie directement à des entreprises de détail par le biais de transactions de vente et de crédit-bail hors marché, et en partie directement à des promoteurs immobiliers par le biais de bons contacts existants.
L'équipe a également une grande expérience dans la construction de portefeuilles résidentiels. En effet, elle gère depuis des années des appartements en Allemagne et à l'étranger pour de nombreux clients et fonds.
M. Schroders estime que la combinaison d'utilisations durables dans le secteur résidentiel et dans le commerce de détail alimentaire offre une forme d'investissement immobilier à long terme et résistant à la crise. Elle permet également d'obtenir un niveau de rendement plus élevé qu'avec un investissement exclusivement "résidentiel" - avec un risque comparable.
En raison du bénéfice élevé pour les investisseurs, Schroders va maintenant lancer un fonds spécial allemand basé sur cette stratégie. Er est destiné à permettre l'investissement dans un portefeuille diversifié de Urban Living Germany.
Basés sur une approche axée sur la recherche, les investissements seront réalisés exclusivement dans les régions et les villes économiquement fortes, dont la population augmente, qui ont un bon pouvoir d'achat et une demande suffisante pour l'approvisionnement local. Une attention particulière est accordée à la qualité des micro-localisations.
Lors de la construction du portefeuille, Schroders se concentrera sur les acquisitions dites "hors marché", c'est-à-dire les transactions qui ne sont pas offertes au public. Cela sera rendu possible grâce au réseau établi de promoteurs locaux de Schroders et à sa coopération de longue date avec les principales entreprises de vente au détail de produits alimentaires.
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Publication spéciale :
Investissement immobilier Schroder
Management GmbH ; Taunustor 1 ;
60310 Francfort-sur-le-Main
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Georg Gmeineder ; 069 975 717 214
Photos : Simon Menges