Aujourd'hui plus que jamais.
Immobilier hôtelier. Les industries de l'hôtellerie et du voyage sont à l'épicentre de la crise de Corona. "Bien que les perspectives à court terme soient extrêmement sombres. Mais ceux qui investissent de manière contracyclique dans les hôtels seront récompensés à long terme", est convaincu Philipp Ellebracht, responsable du produit immobilier Europe continentale de la société d'investissement Schroders : "Parce que le marché hôtelier devrait avoir complètement récupéré dans les cinq prochaines années".
Le légendaire investisseur américain Warren Buffett a dit un jour qu'il y a des moments où la peur paralyse virtuellement les investisseurs. Ensuite, il faut acheter. Son message : "Soyez gourmands quand les autres ont peur, et effrayés quand ils sont gourmands".
Le secteur hôtelier est clairement l'un des secteurs économiques où la peur et l'incertitude sont extrêmement répandues aujourd'hui.
De nombreux hôtels, en particulier ceux qui sont axés sur le tourisme international et dont les fonds propres sont limités, seront confrontés à de graves problèmes financiers et à une restructuration importante. En conséquence, un bouleversement du marché est attendu dans quelques mois. "Nous serons alors prêts avec des stratégies d'investissement intéressantes pour profiter des opportunités", analyse Philipp Ellebracht, expert immobilier de la maison d'investissement Schroders.
Schroder Real Estate investit dans des hôtels à travers l'Europe depuis plus de 18 ans. A géré l'épidémie de SRAS, les attaques terroristes à Paris, Bruxelles, Barcelone et Londres. Et est convaincu que les gens voyageront à nouveau même après la pandémie mondiale. "Le désir de terres lointaines est profondément enraciné en nous. Daher Je pense que la tendance à la hausse à long terme du tourisme ne fera que s'accentuer, même si elle est profonde et large. Mais par la suite, il continuera à se déplacer en privé et en professionnel. Certes, certaines réunions d'affaires deviendront obsolètes et seront réalisées par le biais de canaux de télécommunication numériques, mais la croissance mondiale, en particulier dans la région Asie-Pacifique, fera plus que compenser ce phénomène. Toute personne qui pense à long terme devrait donc faire un usage audacieux des opportunités émergentes dans le segment hôtelier".
Ellebracht est convaincue que ces possibilités s'ouvriront dans les prochains mois. Dans le passé, de nombreuses chaînes hôtelières et des investisseurs financiers ont augmenté leurs dettes en raison des taux d'intérêt très bas. Maintenant que les revenus diminuent à court et peut-être même à moyen terme, les intérêts et les remboursements ne peuvent plus être assurés. Ceux qui n'avaient qu'un taux d'occupation moyen à bon dans la période précédant la crise devront maintenant abandonner.
"À l'avenir, les prix des propriétés hôtelières pourraient donc baisser temporairement", est convaincue Mme Ellebracht, "et cela ne sera guère compensé par les énormes sommes d'argent provenant de sociétés de capital-investissement opportunistes. Seuls en profiteront les investisseurs qui, comme nous, sont en mesure d'adapter en permanence l'exploitation des hôtels aux nouveaux défis.
Toutefois, ce n'est pas seulement le prix d'achat favorable qui rend ce segment de l'immobilier particulièrement intéressant pour les professionnels à l'heure actuelle. "Il est au moins aussi important que nous obtenions maintenant des hôtels dans des endroits où il n'y avait pas du tout d'offre auparavant. Dans de nombreuses villes européennes, nous constaterons également une insuffisance de la capacité hôtelière à long terme - Paris et Amsterdam en sont des exemples. Les réglementations locales restrictives n'autorisent souvent pas la construction de nouveaux bâtiments dans les centres historiques des villes. Cependant, les touristes et les hommes d'affaires veulent rester dans le centre ville et sont réticents à séjourner dans des lieux périphériques. Grâce aux bouleversements provoqués par la crise COVID 19, nous pourrons identifier des opportunités d'investissement qui n'existaient tout simplement pas auparavant".
Les possibilités d'investissement dans l'immobilier hôtelier se situent généralement entre deux grands segments, qui sont très différents en termes de risque et de rendement.
La première option, moins compliquée, consiste à acheter un hôtel avec un bail existant. Die Le bail est ensuite payé par l'opérateur hôtelier. "Les critères de sélection sont apparemment évidents ici", explique Ellebracht : "Entre autres choses, l'emplacement de l'hôtel, la solvabilité de l'exploitant ou le bâtiment et son utilisation à long terme sont importants".
Cependant, le fait que la solvabilité de la chaîne d'opérateurs - Hilton, Marriott ou Arcor - puisse être facilement vérifiée comporte également des risques. "Les cotes d'écoute suggèrent une sécurité supposée. Mais nous savons par expérience que cela peut être trompeur. Les propres contrôles de solvabilité de l'hôtel et la vérification de sa rentabilité restent irremplaçables, même avec cette variante", indique clairement macht Ellebracht.
L'autre pôle de l'univers d'investissement se situe dans le domaine des contrats de gestion. Dans ce cas, l'investisseur acquiert non seulement la propriété, mais aussi l'ensemble de l'exploitation de l'hôtel, y compris la responsabilité des employés. L'essentiel est maintenant de comprendre les relations opérationnelles : Comment gagner des parts de marché ? Que doivent rapporter les nuitées, les recettes des spas, des bars ou des restaurants dans un lieu donné ? Et que doit faire un investisseur pour atteindre de tels objectifs ? "Il peut être nécessaire de reconstruire complètement l'hôtel, d'établir un nouveau concept gastronomique ou une marque d'opérateur différente. Quiconque achète un hôtel bien situé et ne craint pas les risques liés à la gestion d'un hôtel réalisera des bénéfices disproportionnés au fur et à mesure de la phase de reprise", explique Ellebracht.
Comme cela est beaucoup plus difficile que "l'achat et la location", seules quelques équipes d'investissement en Allemagne sont capables de le faire. "Nous avons pu le faire dans toute l'Europe pendant plus de 20 ans !"
Entre ces deux pôles, il existe également des modèles d'investissement hybrides dans lesquels le propriétaire loue également à un opérateur. Cependant, seuls 80 à 90 % des revenus sont générés par les revenus locatifs. Dix à 20 % - la cerise sur le gâteau - proviennent des revenus de la gestion. Si les revenus de l'hôtel fluctuent, bien sûr, cela varie aussi.
"Afin de pouvoir estimer au moment de l'achat le caractère durable de ces 20 % et la manière dont ce pourcentage peut être amélioré, il est également important de savoir exactement comment gérer un hôtel", explique Ellebracht et raconte un engagement à Nice. Là, dit-il, les revenus de la direction étaient faibles parce que la division nourriture et boissons était manifestement mal gérée. Les experts Schroder ont constaté que la piscine sur le toit n'était guère utilisée. Ils ont investi 150 000 euros - ce qui n'est pas beaucoup pour un hôtel - et ont rénové la piscine et le bar sur le toit.
"Aujourd'hui, c'est un vrai point chaud. Et l'hôtel réalise 1,5 million d'euros de chiffre d'affaires supplémentaire par an avec une augmentation de 20 % du seul rendement. Si vous connaissez les bonnes vis, vous pouvez obtenir beaucoup avec de petits changements.
Même dans le domaine apparemment simple de la location, le savoir-faire fait souvent la différence. Schroders, par exemple, est l'un des principaux propriétaires de la chaîne d'hôtels Marriott en Europe. Il connaît donc les concepts d'opérateurs et est mieux à même d'évaluer les risques des contrats de location. "En tant que propriétaires, nous recevons chaque semaine les chiffres de vente des différents hôtels. Si nous constatons quelque chose, nous appelons et faisons des suggestions d'amélioration. Et si l'opérateur - dans des cas extrêmes - tombe en faillite, nous pourrions même gérer l'hôtel nous-mêmes pendant une période transitoire. Il s'agit d'un filet de sécurité supplémentaire et important pour nos investisseurs.
Utiliser ces connaissances dans l'exploitation d'un hôtel en tant que gestionnaire d'investissement et en créer de la valeur est ce qui fascine le plus Ellebracht. "L'équipe de l'hôtel, par exemple, a acheté le Westin à Venise, directement sur le canal, il y a quelque temps", explique le professionnel. Comme l'emplacement est unique, M. Schroders a voulu remplacer l'exploitant et transformer l'hôtel en un hôtel de luxe. L'ensemble de l'hôtel a été rénové, repositionné et porté de quatre à cinq étoiles. "Il s'agissait d'une remise à neuf de base. Nouvelle architecture, travail de design, concepts d'éclairage. Eine Bar, conçu par les architectes les plus en vue de Londres. C'est plutôt cool ce que nos équipes de projet peuvent proposer".
L'accent a été mis sur la question de la future marque d'hôtel. Les experts hôteliers avaient en tête la chaîne d'hôtels St. Regis, l'une des marques d'hôtels les plus luxueuses du monde. Grâce à l'acquisition de Starwood, elle appartient au groupe Marriot. "En octobre 2019, le St. Regis a ouvert à Venise. Le fait que nous ayons pu y parvenir est démontré par la qualité exceptionnelle de notre équipe hôtelière, dirigée par Frédéric de Brem, notre responsable de l'immobilier hôtelier".
Dans quelques années, le professionnel de l'immobilier est convaincu qu'il aura encore beaucoup d'histoires tout aussi passionnantes à raconter. Il est fort probable qu'il y aura aussi quelques anecdotes sur les investissements du prochain nettoyage de la Corona. Car après la pandémie, Ellebracht est convaincue que l'industrie du tourisme retrouvera son ancienne trajectoire de croissance. Le moteur le plus important continuera d'être la prospérité croissante de la population en Asie. Lorsqu'on leur a demandé ce qu'ils feraient de l'argent supplémentaire disponible, les consommateurs chinois ont répondu dans une enquête de HSBC avec une majorité écrasante : "Voyager.
"Et la destination préférée est l'Europe. Il est évident que ce sont surtout les hôtels européens ayant un fort ratio de fonds propres qui bénéficieront des distorsions. Ils gagneront des parts de marché dans le processus de consolidation, augmenteront les taux d'occupation et les revenus par chambre", est convaincue Ellebracht et conclut : "Bien sûr, cela prendra du temps. Lentement, pas à pas, les hôtels vont rouvrir. Ce processus varie également d'un pays à l'autre. Et il faudra du temps pour que les touristes osent à nouveau voyager et pour que les correspondances aériennes soient disponibles dans la variété habituelle. Mais nous utiliserons ce temps pour rechercher, sélectionner et investir dans les hôtels les plus prometteurs".
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Comment investir - dans les hôtels.
Le gestionnaire d'investissements et d'actifs Schroder Real Estate se concentre sur deux stratégies d'investissement européennes pour les propriétés hôtelières :
Dans le cadre de sa stratégie active axée sur la gestion et le risque opérationnel, Schroders achète et exploite des propriétés hôtelières. Le fonds a déjà levé 350 millions d'euros en fonds propres et devrait être fermé une fois le seuil de 500 millions d'euros atteint. Le capital sera investi dans dix à quinze hôtels au cours des 24 à 36 mois à venir. La durée du fonds est de huit à dix ans. Pendant cette période, les hôtels doivent être optimisés, puis vendus à un prix plus élevé. "Le fonds est donc plus comparable à un engagement de capital-investissement", explique Ellebracht.
L'hôtel travaille actuellement sur une deuxième stratégie. Il s'agit d'acquérir des propriétés hôtelières qui se concentrent principalement sur les revenus des baux. Dans une faible mesure, les revenus de la gestion y contribueront également. "Ce sera une stratégie dite "evergreen", c'est-à-dire un investissement sans limite de temps. Le volume d'achat se situe entre 40 et 80 millions d'euros par hôtel. Nous visons des distributions annuelles de quatre à cinq pour cent".
Dans le cadre de ces deux stratégies, Schroder Real Estate se concentre sur les principales destinations européennes. Il est important que la ville en question soit une destination à la fois pour les entreprises et les touristes, afin que l'investissement puisse bénéficier de deux flux de revenus différents. "En outre, nous n'investissons que dans des hôtels de trois à cinq étoiles. Ce segment représente environ 70 % des ventes totales des hôtels. Unserer L'expérience montre que la substance des valeurs des terrains et des bâtiments dans ce segment est meilleure et que les revenus sont beaucoup plus résistants aux fluctuations du marché", erklärt Ellebracht.
En outre, la question de la durabilité joue un rôle important. En tant que pur propriétaire, Schroders compte sur les lampes LED, un bon chauffage, une circulation d'air naturelle ou l'isolation des fenêtres pour économiser l'énergie.
Lorsque les hôtels sont autogérés, les possibilités d'influence vont beaucoup plus loin. Ici, nous essayons également d'impliquer les clients de l'hôtel dans le sujet en les éduquant. Notre objectif déclaré est zum Beispiel de faire baisser la norme actuelle d'"un kilo de linge par jour et par invité par étoile"", explique Ellebracht.
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Investissements hôteliers à la carte.
Toute personne souhaitant investir dans des hôtels peut choisir parmi un large éventail de profils risque/rémunération différents.
Le plus simple est d'acheter un hôtel et de le louer à un exploitant. Selon M. Schroders, des rendements sur le capital investi (TRI) de cinq à six pour cent ont été atteints dans le passé. En raison de la situation de crise actuelle, il sera peut-être possible d'obtenir un à 1,5 point de pourcentage de plus l'année prochaine. "A moyen terme, cependant, les rendements diminueront à nouveau", soupçonne Philipp Ellebracht.
Un tel investissement est intéressant pour les investisseurs professionnels, orientés vers les flux de trésorerie, les fonds de pension ou les compagnies d'assurance ayant des exigences réglementaires concernant l'adéquation de leur quota de propriété.
Les plus grandes opportunités, mais aussi les plus grands risques, sont offerts par les investissements dans des véhicules qui achètent et exploitent des hôtels. Ici, selon M. Schroders, le rendement des capitaux employés a été beaucoup plus élevé dans le passé et se situe principalement dans la fourchette à deux chiffres, mais à un risque beaucoup plus élevé. Et là aussi, une augmentation significative est possible en raison des distorsions du marché. Le critère le plus important pour cet investissement, qui est particulièrement intéressant pour les particuliers désireux de prendre des risques et les family offices sans exigences réglementaires, reste le savoir-faire de la maison d'investissement.
Des modèles hybrides se trouvent entre ces deux pôles. Dans ce cas, l'investisseur est le propriétaire du bien et le copropriétaire de l'entreprise opérationnelle.
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Publication spéciale :
Investissement immobilier Schroder
Management GmbH ; Taunustor 1 ;
60310 Francfort-sur-le-Main
www.schroders.com/de/de/realestate/
Philipp Ellebracht
49 (0) 69 975 71 78 16