Le marché des bureaux Quo vadis ?
En raison de la récession liée au coronaire et de la tendance au bureau à domicile, de nombreux experts s'attendent à des temps difficiles pour le marché de l'immobilier commercial. Christian Kunz de TSO Capital, spécialisé dans les investissements dans les propriétés commerciales, examine de près le marché américain.
Il y a six mois, le monde des investisseurs sur le marché américain de l'immobilier de bureau était encore en ordre. Les espaces de bureaux se font rares, les taux d'inoccupation tendent vers zéro et les loyers des bureaux dans les grandes villes augmentent considérablement. Mais tout cela est fini depuis le déclenchement de la pandémie de Corona. Comme l'analysent les experts de Legg Mason, l'activité de location d'immeubles de bureaux aux États-Unis avait déjà chuté d'environ trente pour cent au premier trimestre 2020 par rapport au même trimestre de l'année précédente. En outre, la DZ Bank estime que la demande de bureaux dans son ensemble est menacée à long terme par les tendances démographiques, les modèles de travail flexibles et l'utilisation accrue du bureau à domicile.
Mais que signifie la crise actuelle pour les investisseurs qui ont investi dans l'immobilier de bureau américain ces dernières années ? "Tout d'abord, les investisseurs ne doivent pas paniquer", déclare Christian Kunz de TSO, un fournisseur de produits d'investissement financier qui opère dans le sud-est des États-Unis et qui est spécialisé dans l'immobilier commercial. "Nous constatons, par exemple, que seuls quatre à cinq pour cent de nos locataires commerciaux dans la crise de Corona ont besoin de parler du loyer."
Toutefois, les effets sont également très différents selon les cas. Les hôtels, les restaurants et les autres biens de loisirs ont été plus durement touchés par la crise que les immeubles de bureaux. Par exemple, TSO a réussi à vendre plusieurs immeubles de bureaux de manière lucrative depuis la fin de 2019, la dernière fois en février de cette année, et à verser ainsi des distributions spéciales aux investisseurs. "Cependant, la bonne stratégie d'investissement est également cruciale pour cela", explique M. Kunz. "Sur les 1 200 biens immobiliers que nous examinons chaque année, nous n'en sélectionnons que six à dix pour notre portefeuille".
Une bonne localisation est cruciale, surtout en temps de crise
Les critères de sélection importants sont l'emplacement, le potentiel futur du marché, de bons locataires et une diversification suffisante du portefeuille. L'expert est convaincu que les propriétés bien situées en particulier compenseront toute baisse de prix dans les mois à venir. "De plus, dans le cadre de la crise actuelle, nous avons pris des mesures précoces pour garantir le cash-flow - c'est-à-dire le revenu d'exploitation - à un stade précoce", poursuit M. Kunz. "En outre, nous avons parlé aux prêteurs au niveau de l'immeuble afin de réduire les coûts et avons procédé à des ajustements pour 85 de nos 2 200 locataires, c'est-à-dire des reports convenus, qui n'ont donc pas d'effet négatif sur les rendements".
"Une telle approche de partenariat contribue à maintenir à long terme les locataires importants dans les propriétés", poursuit M. Kunz. Cela a permis à TSO de bien surmonter la crise jusqu'à présent. L'expert part déjà du principe que Corona va entraîner certains changements sur le marché américain des bureaux. "Mais ce segment d'investissement ne sera pas perdant en général. À l'avenir, par exemple, les entreprises devront planifier de manière à ce qu'il y ait une distance suffisante entre les lieux de travail des employés. Le fait que les entreprises ont besoin de plus d'espace par employé pour cette raison compense en partie la tendance à l'augmentation de l'espace de bureau à domicile".
Les centres d'entreposage libre-service, un marché de croissance prometteur
Mais TSO s'est également lancé depuis longtemps dans la recherche d'opportunités. "Bien qu'il n'y ait pas beaucoup de bonnes affaires parce que les prix n'ont pas autant baissé, il y a déjà des opportunités dans certains domaines compte tenu des conditions de financement favorables", explique M. Kunz. Il considère que le sud-est des États-Unis, où opère TSO, est un avantage. "Cette région est un centre économique important. Nous avons le plus grand aéroport de passagers au monde à Atlanta, il y a de nombreuses entreprises de fournisseurs ici et nous avons une énorme croissance démographique", explique Kunz. "Et donc de bonnes conditions pour que la demande d'immobilier de bureau se stabilise à nouveau bientôt."
Il voit un sous-segment intéressant dans le secteur commercial des centres d'auto-stockage. "Ici, la demande a dépassé l'offre avant même la crise. Cependant, Corona - comme après d'autres crises - peut encore donner un coup de fouet, car alors beaucoup de gens viennent dans le sud-est à la recherche d'un emploi et ont donc besoin d'un espace de stockage lorsqu'ils déménagent. Normalement, explique-t-il, la nouvelle location d'un tel espace de stockage représente en moyenne deux à trois pour cent par mois, mais actuellement la valeur est de trois à quatre pour cent.
"Bien sûr, nous ne savons pas comment ce domaine va se développer. Mais jusqu'à présent, nos centres d'entreposage libre-service sont très bien utilisés. Nous développons des centres de self-stockage en collaboration avec CubeSmart, l'un des plus grands fournisseurs aux États-Unis, et nous vendons actuellement à Cube-Smart après une période de détention de 18 à 25 mois", résume M. Kunz. Mais là aussi, dit-il, il est important de prêter attention à la qualité. Par exemple, ces centres de self-stockage doivent être situés dans des lieux centraux facilement accessibles, avoir un niveau de sécurité élevé ou être surveillés par vidéo et climatisés. "En particulier dans le domaine des centres d'auto-stockage de haute qualité, nous supposons que nous continuerons à connaître une forte croissance", déclare M. Kunz. Cette crise du secteur de l'immobilier commercial semble donc également être porteuse d'opportunités.