• Antje Annika Singer

Una ciudad emerge.

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Promoción inmobiliaria. En el este de Munich, una ciudad crece dentro de una ciudad. El distrito de la planta comprende 38 hectáreas, 600.000 metros cuadrados de superficie, 1.000 apartamentos y 300.000 metros cuadrados de nueva construcción. Hace tres años y medio Werner Eckart (derecha), iniciador y jefe visionario del proyecto de construcción, presentó sus planes en la riqueza privada (13/04). Ahora el jefe de la dinastía Pfanni ha conseguido un golpe de estado especial.

Durante 15 años la ciudad de Munich buscó un lugar para una nueva sala de conciertos. En vano. Werner Eckart, socio gerente de Otto Eckart GmbH & Co OTEC KG, se une al ring. En 2015 ofrecerá al Estado Libre un lugar adecuado en su proyecto de construcción de Werksviertel. Pero lo deja claro desde el principio: "¡Yo no vendo!"

Con esta actitud se mantiene firme, porque "pensamos en generaciones! Aquí es donde nuestra familia está enraizada. No puedo permitirme vender un terreno en el centro del distrito fabril. Desde el concepto de protección acústica hasta la gastronomía que lo rodea, todo está coordinado con la sala de conciertos. ¿Qué pasa si la ciudad cambia sus planes y de repente hay una ruina o se convierte en una residencia de ancianos?

Finalmente, el Estado Libre y la ciudad de Munich aceptan un arrendamiento hereditario ilimitado. La nueva sede está sellada con un apretón de manos con el Primer Ministro Horst Seehofer en febrero de 2016. "Mientras se lleve a cabo allí un negocio altamente cultural, puede continuar así durante los próximos 1.000 años. Si el sitio nos regresa, entonces estará plano y despejado, tal como se entregará el 1 de enero de 2018", explica Eckart. Actualmente se está construyendo una sala de conciertos de 5.300 metros cuadrados, que albergará dos salas de conciertos para 1.800 y 600 oyentes respectivamente y que servirá de base para la Hochschule für Musik und Theater. Todos los ingresos procedentes del arrendamiento, estimados en 0,6 millones de euros anuales, se destinarán a las actividades culturales de la empresa familiar OTEC, que se dedica a la promoción de las bellas artes y las artes de la arcilla en el lugar.

Para Eckart, se trata de una situación en la que todos salen ganando: "Por un lado, el Konzerthaus es una mejora absoluta para toda la región alrededor de la Ostbahnhof y, por otro, es una perfecta simbiosis con todas las demás instituciones culturales aquí en el Werksviertel". Once escenarios en directo, varios estudios y salas de ensayo para músicos y un público en general creativo formado por el fundador, los medios de comunicación y la escena de los videojuegos ya están en casa en el trimestre. "Las dos grandes orquestas sinfónicas de Munich también están detrás de la ubicación. Ven una gran oportunidad para abrir nuevos caminos musicales y llegar a un público más joven", dice el cliente.

En diciembre de 2016 se firmaron la decisión del permiso y el contrato de urbanismo. "El nombramiento del notario también fue histórico. Los archivos fueron entregados en carretilla, 40 personas se sentaron durante 1,5 días a leer los contratos", recuerda Eckart con una sonrisa.

Fue mucho antes de que Eckart pudiera presentar al público en enero de 2013 el concepto de un nuevo barrio en el este de Múnich, que había desarrollado junto con los seis vecinos implicados y las autoridades responsables. El mensaje central: el distrito fabril será singularmente diverso, muy diferente de otras áreas homogéneas de desarrollo. Consiste en un tercio de cada una de las áreas que trabajan, viven y viven. Lo especial de esto es que el pasado de la planta industrial, que estuvo ocupada hasta 1993, sigue siendo perceptible a través de las antiguas existencias. Después de todo, muchos monumentos industriales deben ser preservados. Recuerdos de la época en que la familia Eckart producía aquí sus dumplings Pfanni, Zündapp montaba motocicletas, Konen cosía ropa y Optimol producía aceite lubricante. Pero sobre todo la diversidad cultural que se ha establecido allí después de esta era sigue siendo una parte integral: estudios de artistas, escenarios y clubes - desde la subcultura hasta la alta cultura;

Ahora todo va según lo planeado. El concepto de protección acústica ha sido revisado, una central eléctrica separada para electricidad, calor y frío ha comenzado su operación de prueba a principios de este año, se espera que el ganador del concurso de arquitectura se anuncie a finales de verano, el revestimiento de los edificios directamente adyacentes debe estar terminado para el inicio de la construcción de la sala de conciertos en junio de 2018. Su alquiler ya está asegurado entre el 80 y el 100 por ciento hoy en día.

Es para Werner Eckart. "Estamos cumpliendo con el calendario previsto, el trimestre está tomando forma, e incluso las bajas tasas de interés y el actual auge de los bienes raíces sólo están jugando a nuestro favor. De hecho, el sitio se ha vuelto tan atractivo que podríamos aumentar las rentas en un buen diez por ciento. Y el aumento de los precios de la tierra en la ciudad también tiene un efecto positivo en nuestra financiación".

El primer edificio, la Planta 3, ya está terminado. "Fue el proyecto más arriesgado financieramente. 60 millones de euros tuvieron que ser prefinanciados. El edificio existente se elevó de dos a cuatro pisos y se amplió en un cuarto. Como resultado, ahora cuenta con 23500 metros cuadrados de superficie con una altura de techo de 4,5 metros. Había deudas antiguas, una costosa construcción de aparcamientos subterráneos y la renovación de las existencias antiguas eran inminentes, y todavía no podíamos calcular con los ingresos procedentes del prearrendamiento. Además, teníamos que encontrar buenos inquilinos, pioneros, que se mudaran con la perspectiva de otros cinco años en la obra y, en el mejor de los casos, hacer que el trimestre fuera atractivo para otras empresas", dice Eckart, describiendo el desafío. "Por supuesto, un nuevo edificio habría sido más económico", admite. "Pero sólo a primera vista, quizás, si no se incluyen los costes ecológicos de la eliminación, las rutas de transporte y el consumo de energía. Nuestro camino en el equilibrio general fue en cualquier caso más ecológico, aparte de la preservación del ambiente por el antiguo tejido del edificio", resume Eckart.

Mientras tanto, las fichas de dominó están cayendo según lo planeado. Más de 50 inquilinos de todos los tamaños y de una gran variedad de sectores se han mudado desde la primavera de 2016: Sobre todo la agencia de eventos más grande de Europa, Avantgarde, un think tank de Allianz y Munich Re, pero también 30 artistas, un restaurante Augustiner-Bräu y clubes nocturnos. El 86 por ciento del espacio es alquilado, las acciones restantes permanecen deliberadamente vacías y serán entregadas a empresas adecuadas para abastecer a los futuros residentes tan pronto como se terminen los otros edificios. Los ingresos por alquiler en la Planta 3 ascenderán entonces a cinco millones de euros al año. Lo que fue clasificado como el proyecto más arriesgado al inicio de la construcción es ahora una libra con la que Eckart puede crecer.

"Por eso cambiamos nuestra forma de pensar", dice Eckart, explicando un cambio estratégico. En un principio, debía crearse una empresa independiente para cada fase de construcción. Cada GmbH habría sido responsable durante la fase de construcción, antes de que el objeto terminado fuera entregado a la Vermietungs GmbH de la empresa principal OTEC. De esta manera, el riesgo para todo el proyecto debía reducirse. "Sin embargo, desde el principio estaba claro que un proyecto de debilitamiento de GmbH siempre sería absorbido por las demás empresas. Después de todo, un edificio"enfermo" no sería ni hermoso ni beneficioso para todo el conjunto". Un reciente análisis de riesgos mostró que la Planta 3, con su amplia base de tenencia, proporcionaría ingresos seguros para cubrir los intereses de futuros proyectos de construcción. "Además, la tendencia al alza de los precios de los alquileres no se ha interrumpido hasta ahora. Ahora podemos ahorrar el esfuerzo administrativo con las muchas compañías individuales."

Al mismo tiempo, Eckart subraya que "no actuamos de una manera que optimice los precios de alquiler". Su preocupación central es "seguir exigiendo rentas atractivas para todas las clases sociales, comerciantes y artistas, de modo que el público siga estando bien mezclado".

Parece que gran parte de este proyecto de mil millones de euros del empresario ya no puede salir mal. "Nuestra financiación de deuda se fija en un tercio a 20 años y en un tercio a 10 años. Jugamos con el tercio restante", ríe Eckart. "Hemos decidido no contratar una póliza de seguro en caso de aumento de los tipos de interés, sino que OTEC constituye sus propias reservas. Si no hay o sólo hay un pequeño aumento en las tasas de interés, esta reserva se utiliza para pagar los préstamos. El hecho de que la tasa de inflación esté subiendo en este momento es otro punto a favor: "Como resultado, mis deudas están disminuyendo indirectamente.

Para el año 2022, alrededor de la mitad de la zona fabril de la que es responsable Werner Eckart estará terminada. A continuación, siga sus tres últimos proyectos de construcción comercialmente utilizados. "Guardaremos la construcción de 600 apartamentos hasta el final. Por un lado, no funciona de forma diferente a la logística estructural. Por otro lado, los derechos de construcción residencial frente al banco son mis comodines más importantes. Si hay algún riesgo de liquidez, puedo vender apartamentos. Para mi concepto general, lo más importante es que el cuarto de obras de Mitte permanezca en una mano", revela Eckart.

En el tejado de la Planta 3, a unos 25 metros de altura, un carnero, tres ovejas y dos corderos se trasladarán este verano a su nuevo hábitat en 3.500 metros cuadrados de pastos. Y las abejas les harán compañía. También habrá una cabaña alpina allí." Desde allí mira hacia abajo su trabajo, el Werksviertel;

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Sucesión en Eckart.

En retrospectiva, Werner Eckart recuerda que el cambio generacional en la familia se produjo a su debido tiempo. Pero aún así no fue fácil. En 2009, hubo una fase más difícil cuando ambos Eckarts, padre Otto e hijo Werner, ocuparon brevemente puestos directivos en la empresa familiar. El senior se ralentizó en ese momento, sus reservas no deberían ser arriesgadas con "proyectos atrevidos", mientras que el junior quería invertir en un sistema fotovoltaico. El plan fracasó, la frustración por ello es todavía un poco notoria hoy: "Le pregunté a él, el de 73 años, cuándo era el momento adecuado para transferirme la responsabilidad. ¿Cuántos años tiene para ser mío?" La respuesta del padre fue sucinta: "130." La conversación había terminado.

Pero se inició un proceso de pensamiento. Según la experiencia de Werner Eckart, es importante "que no haya dos cocineros, generalmente a la hora de dirigir una empresa, pero sobre todo cuando hay una generación intermedia. Es por la naturaleza de las cosas que las personas de edad avanzada tienden a tener una visión a corto plazo y se convierten en una preocupación. El más joven, por otro lado, usualmente se ocupa de la planificación y las perspectivas a largo plazo".

Otto Eckart se jubilará en 2009, sigue siendo miembro oficial del Consejo de Supervisión y tiene derecho a la información. "Pero ya no lo utilizó cuando se dio cuenta de lo positivo que se estaba desarrollando todo. Sólo vino a la oficina por placer y se sorprendió", explica hoy su hijo.

El traspaso se llevó a cabo de forma consecuente. "Incluyendo el trabajo de jefe de oficina al que me mudé. Un gran paso para una persona que estaba acostumbrada a decidir y dirigir", enfatiza con notable respeto.

La sucesión es, por un lado, responsabilidad de las generaciones jóvenes. "Pero es elemental mantenerse en contacto y mantener y cultivar el interés mutuo en el otro. Curiosamente, nuestros caracteres empresariales son similares a lo largo de generaciones, por lo que siempre hay una comprensión básica".

Otto Eckart muere en junio de 2016. "Ahora soy yo", añade el hijo de 49 años, casi sin creerlo: "Llevo dos años escribiendo mi testamento y me enfrento a las mismas preguntas que mis antepasados".

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Autor: Antje Annika Singer

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