• Jochen Möbert

Sin fin del boom a la vista.

"En las metrópolis alemanas, la demanda de espacio vital superará a la oferta durante más tiempo aún", dice Jochen Möbert, del Deutsche Bank: "Por lo tanto, los precios de la vivienda seguirán subiendo.

Puedo entender que muchos son escépticos sobre los años de auge inmobiliario en este país. Sobre todo, porque la construcción residencial está creciendo fuertemente. El número de permisos de construcción finalmente aumentó el año pasado a 375.000, un aumento del 20 por ciento en comparación con el año anterior y el nivel más alto desde 1999, y según nuestros cálculos, es probable que el número de apartamentos terminados haya aumentado a 276.000 para 2016, un diez por ciento más que en 2015;

Sin embargo, hay poco que indique que esto indica el fin de la tendencia actual en el mercado inmobiliario. No es de esperar un aumento significativo de los tipos de interés. Noch la migración a Alemania y, en consecuencia, la demanda de viviendas está disminuyendo. Incluso el fuerte aumento de la oferta no es lo suficientemente masivo como para provocar un aumento significativo de las tasas de vacantes, lo que podría provocar que el aumento de los alquileres se quedara muy por detrás de la tendencia de los precios medios. Y por último, pero no por ello menos importante, tampoco existe la amenaza de un incendio desde el punto de vista económico.

Por lo tanto, en este momento no veo ninguna razón por la que los precios no deban seguir subiendo. Permítanme ilustrar esto con la situación en algunas metrópolis alemanas. En Munich, por ejemplo, entre 2011 y 2016 se construyeron unos 45.000 apartamentos para 900.000 personas. Sin embargo, según cifras oficiales, la población creció en 200.000 personas en el mismo período. Ya hay unos 55.000 pisos perdidos en la ciudad. Y la tasa de vacantes es sólo del 0,2 por ciento;

O echa un vistazo a Berlín. En 2016, los precios subieron más que en cualquier otra gran ciudad alemana. Sin embargo, el nivel sigue siendo comparativamente bajo. En este momento usted puede comprar una casa unifamiliar en Munich, tres en Berlín. A esto se añade la falta de terrenos edificables, la gran discrepancia entre el número de permisos de construcción y el número real, mucho menor, de terminaciones, así como la continua afluencia de nuevos residentes;

Aunque desde 2009 se han añadido unos 44.000 apartamentos en Berlín, el número de habitantes ha aumentado en 1.500.000. También en este caso tenemos un excedente de demanda que se sustenta en la evolución del mercado laboral. Desde 2009, el empleo ha crecido un 20 por ciento, mientras que el año pasado la tasa de desempleo cayó por debajo del diez por ciento. Según la ciudad de Berlín, se espera que en 2030 se añadan otros 2.500.000 habitantes. Dada la escasez de espacio y la lentitud en la ejecución de los proyectos de construcción, esta demanda de viviendas en constante aumento se verá satisfecha por una oferta de viviendas más bien inelástica. Esto significa que los precios seguirán subiendo aquí también.

Para Hamburgo somos un poco más cautelosos. Después de todo, el aumento de los alquileres no fue ni la mitad de grande que en las otras metrópolis alemanas. Wir por lo tanto asume que el exceso de demanda no es tan alto como en Berlín o Munich.

Al final de la década, estimamos que la demanda adicional de vivienda en Alemania será de un millón. En 2016 se terminaron alrededor de 276.000 apartamentos. Este año deberían ser más de 300.000. Incluso si esta dinámica continúa, probablemente sólo será de unos 3.500.000 en 2019. Así que eso todavía no cubre la necesidad. Sigue habiendo un excedente de demanda. Er sólo podrá reducirse en algún momento a partir de 2020.

Si la demanda aumenta sólo un poco más de lo esperado o si el ritmo de finalización se ralentiza, será mucho más apretado que antes. am Wohnungsmarkt

No me malinterpreten: el riesgo de que las sobrevaloraciones actuales de los precios de la vivienda acaben en una burbuja es alto. Pero en los próximos años casi todos los indicios apuntan a un aumento de los precios. Sólo este año, se espera que los precios en las metrópolis alemanas aumenten un 7,5 por ciento más, y la media nacional será del seis por ciento. Es probable que la dinámica de los precios siga siendo similar en los años siguientes.

En los últimos años, nuestras previsiones han sido muy precisas. Así que no espere que el actual ciclo inmobiliario termine pronto. ®

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