• Harald Simons

"La tendencia en los precios de compra se está rompiendo."

"Los precios de los condominios ya no tienen ninguna relación significativa con las condiciones marco. Los que invierten arriesgan su capital", advierte Harald Simons, de Empirica AG, miembro del Consejo de Expertos Inmobiliarios.

La industria está discutiendo actualmente sobre todo una posible subida de los tipos de interés como un riesgo para los precios de los bienes inmuebles. Pasa por alto el hecho de que la interacción entre la oferta y la demanda de vivienda también puede llevar a una ruptura de la tendencia.

Primero miraremos la demanda. Sin ser notada por la euforia del crecimiento actual, la estructura de la inmigración a las tres principales ciudades de Berlín, Munich y, aunque no tan claramente, Hamburgo ha cambiado. El aumento de la migración que estas ciudades han podido lograr hasta ahora con otras regiones de Alemania gracias a su comportamiento de enjambrazón está disminuyendo e incluso es negativo. Parece que el enjambre está avanzando, hacia ciudades más baratas. El alto y constante nivel de inmigración en las principales ciudades se debe desde hace varios años sólo a una feliz sucesión de olas de inmigrantes procedentes del extranjero (Europa del Sur y del Este, refugiados). Diese también ha superado su punto álgido. En el futuro, cabe esperar un descenso significativo de la inmigración neta, con la excepción de las nuevas guerras en las fronteras de Europa. El saldo migratorio podría incluso llegar a ser temporalmente negativo.

Al mismo tiempo, la nueva construcción residencial está cobrando velocidad. El número de permisos va en aumento. Hamburgo y, en particular, Berlín, donde el voladizo de la construcción ya a finales de 2015 correspondía a cinco veces la producción anual anterior de viviendas. La "máquina de construcción de viviendas" está en marcha, se están planificando proyectos cada vez más grandes con varios miles de apartamentos, se están construyendo o se espera que comiencen a comercializarse en breve.

Todo esto no apunta a un nuevo aumento de los alquileres de los nuevos contratos. Ni siquiera el argumento frecuentemente expresado de que la demanda es excesiva es convincente, ya que no tiene en cuenta el efecto amortiguador del aumento de los alquileres. Han conducido a una convergencia de nuevos y antiguos residentes en el parque de viviendas existente. Si se construyen más viviendas de las que se añaden en el futuro, esta brecha no se cubrirá simplemente con la demanda acumulada. Por el contrario, sólo a través de la caída de las rentas será posible resolver la demanda "reprimida". Pero aún no está tan lejos. En vista de las bajas tasas de vacantes en estas ciudades, se espera que los nuevos alquileres de los contratos se estanquen inicialmente.

Para los inversores en la industria de la vivienda, esto no puede ser una garantía. Los precios de compra que se exigen actualmente, especialmente en Berlín y Múnich, ya no guardan ninguna relación significativa con las condiciones generales. Durante cinco años consecutivos, los precios de compra han aumentado relativamente más rápido que los alquileres. En Hamburgo, la exageración de los precios es ahora de un buen 40 por ciento, en Berlín de alrededor del 50 por ciento y en Munich del 75 por ciento (en relación a 2004). Por lo tanto, cualquiera que invierta allí debe asumir que los niveles de alquiler seguirán aumentando, ya que de lo contrario no se esperaría un rendimiento positivo a pesar de los bajos tipos de interés.

En otras palabras, es evidente que los precios ya incluyen otros aumentos significativos de los ingresos por alquiler. Sin embargo, esto no es de esperar en Berlín y Munich y posiblemente también en Hamburgo.

Mi conclusión: es seguro suponer que en Berlín, en Munich probablemente y en Hamburgo posiblemente se producirá una ruptura de tendencia en los precios de compra requeridos. Puede que dure un tiempo como en los últimos años, pero no por mucho tiempo. Cuando los grandes proyectos de construcción de viviendas en Berlín estén terminados a más tardar, habrá llegado el momento. A continuación, Múnich.

El año 2017 marca el comienzo de años más difíciles para los inversores en la industria de la vivienda. Sobre la base de ciclos anteriores de precios inmobiliarios y en vista del grado de exceso de precios de compra en relación con los alquileres de los nuevos contratos, los precios de compra de condominios podrían caer en el orden de un cuarto a un tercio en términos reales en el futuro. Sin embargo, no hay que temer los efectos macroprudenciales negativos, contra los que los políticos tendrían que hacer algo. Las porciones de capital deberían ser suficientes para absorber el descenso. Los inversores pierden dinero, pero no pasa nada más. ®

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