Es mejor vivir en la ciudad.
Bienes raíces. Los inversionistas ricos y las oficinas familiares buscan inversiones seguras con retornos estables a largo plazo. Tino Lurtsch, Director General de Schroder Real Estate, y Georg Gmeineder, Director Alternativo de Bienes Raíces de Schroder Investment Management, mostrarán cómo este objetivo puede aún hoy en día ser alcanzado a través de propiedades seleccionadas en regiones metropolitanas.
En los 1000 metros cuadrados de la planta baja se encuentra la sucursal de una compañía de alimentos. Encima hay apartamentos de diseño moderno con balcones o terrazas en la azotea. La zona de entrega está insonorizada y separada espacialmente de la zona de entrada de los usuarios del apartamento. El aparcamiento subterráneo es utilizado por los inquilinos de los apartamentos y los clientes de la tienda de comestibles. La urbanización es fácil y convenientemente accesible por transporte público.
"Esta es mi idea de una propiedad moderna y urbana", explica Tino Lurtsch, Director General de Schroder Real Estate. "Para nosotros, como inversores, este concepto sigue teniendo un encanto especial", añade Georg Gmeineder, director alternativo de bienes raíces de Schroder Investment Management: "La combinación de la venta al por menor de viviendas y alimentos permite obtener rendimientos que son de uno a dos puntos porcentuales más altos que los de las propiedades puramente residenciales". Muchos inversionistas buscan desesperadamente inversiones que sean estables y que rindan significativamente más del tres por ciento a largo plazo. Esta es una gran oportunidad.
Sin embargo, este tipo de propiedad todavía está muy poco disponible en el mercado en una calidad suficientemente buena. Pero los expertos de Schroders están convencidos de que la tendencia va claramente en esta dirección. "Tanto en términos de planificación urbana como de economía, tiene sentido hacer un mejor uso del espacio limitado. Örtliche Por lo tanto, las autoridades de permisos de construcción ya están exigiendo una mayor utilización como requisito previo para el permiso de planificación a fin de crear el espacio vital que se necesita urgentemente", explica Lurtsch. Además, los minoristas de alimentos también se ven cada vez más atraídos por las ciudades.
Los responsables de expansión de los departamentos inmobiliarios de los minoristas siguen así la misión del departamento de ventas de estar más cerca del cliente para facilitarle la compra. "Esto consolidará aún más la tendencia a dejar de lado las propiedades comerciales de un solo piso para pasar a los edificios residenciales y comerciales integrados en las conurbaciones", sagt Lurtsch.
Así, Schroders está construyendo una megatendencia. La urbanización en las regiones metropolitanas aumenta constantemente, lo que da lugar a un importante crecimiento demográfico en ellas. Para hacer frente a esto, se necesitan urgentemente nuevos conceptos de "vida urbana".
De hecho, el crecimiento de la población de Alemania, de unos 2,5 millones de personas entre 2012 y 2019, tuvo lugar principalmente en las ciudades. Por ejemplo, según los análisis de Statista, el principal proveedor de datos de mercado y de consumo, las cifras de población en Hamburgo y Colonia aumentaron alrededor de un 7%, en Berlín y Munich en nueve, en Frankfurt am Main en once y en Leipzig en poco menos del 13%.
Además del ligero excedente de nacimientos, los estadísticos consideran que la razón principal de ello es la afluencia de extranjeros y de las zonas rurales circundantes. Las generaciones más jóvenes en particular están entrando en las ciudades. Según la Oficina Federal de Estadística, más de 1,2 millones de personas de entre 20 y 40 años se trasladaron a las ciudades independientes entre 2012 y 2019. "Y esto no cambiará ni siquiera con la pandemia y la tendencia zum Homeoffice. Los jóvenes aprecian las actividades de ocio y el intercambio mit Gleichaltrigen", explica Lurtsch.
La demanda de espacio vital moderno se ve reforzada además por la tendencia a que cada vez más hogares de personas solteras, que se mantiene desde hace décadas. Dies da lugar a una mayor demanda de espacio en las regiones de crecimiento y, por lo tanto, a una escasez de espacio. Según los estadísticos, el número de hogares unipersonales en Alemania ya ha aumentado en un 46%, hasta alcanzar los 17,3 millones en los últimos 30 años. En 1990, alrededor del 15 por ciento todavía vivía sólo en Alemania. En 2018, esta cifra se había elevado al 21 por ciento. Y para el 2040 se espera que la cifra aumente hasta el 24 por ciento. Eso haría 19,3 millones de hogares solteros.
El desarrollo de viviendas modernas y asequibles en zonas urbanas prósperas sigue esta tendencia. "Por lo tanto, los bienes inmuebles con una elevada proporción de espacio residencial deberían seguir disfrutando de una gran demanda a largo plazo y, como inversión de capital, aportar ingresos estables por concepto de alquiler", calcula Georg Gmeineder.
A pesar de Covid-19, el mercado inmobiliario residencial alemán ha demostrado ser muy robusto hasta la fecha. Los informes de las principales compañías de vivienda muestran que casi no ha habido pérdidas de alquiler hasta la fecha. Los aplazamientos y las pérdidas de alquiler tienen un promedio de sólo un uno por ciento.
Basándose en la tendencia del aumento de la demanda de espacio residencial y la creciente densificación en zonas urbanas atractivas, también hay una mayor demanda en la esfera de los alimentos y los bienes complementarios para las necesidades cotidianas. Al igual que en el caso de una inversión residencial, las tiendas de venta de alimentos al por menor en lugares sostenibles también pueden generar retornos estables y confiables para los inversionistas.
En las últimas crisis, el comercio de alimentos al por menor siempre ha demostrado ser una roca en el mar. Durante la crisis financiera mundial de 2007/2008, el crecimiento de las ventas se desaceleró brevemente, pero posteriormente volvió a mostrar una tendencia ascendente. En la actual crisis inducida por Covid-19, las ventas incluso aumentaron a partir de la novena semana del calendario de este año. En la primera mitad de 2020, se logró un crecimiento del 22 por ciento en comparación con la primera mitad de 2019.
"Las razones de ello no son sólo las compras de hámster, que en la duodécima semana del calendario incluso dieron lugar a un crecimiento del 29 por ciento en comparación con el año anterior", señala Tino Lurtsch, "sino también el hecho de que se evitaron los establecimientos gastronómicos y las comidas se tomaron cada vez más en casa". En el futuro, esto tal vez se estabilice un poco, pero la tendencia básica de crecimiento se mantendrá.
"Me parece particularmente interesante que incluso el continuo aumento del comercio en línea apenas influye en el comercio minorista de alimentos", continúa Lurtsch. Según el último Informe de Monitoreo en Línea 2020 de la Federación Alemana de Minoristas, la cuota de mercado en el segmento minorista de alimentos en línea es sólo del 1,4 por ciento.
Al parecer, esto se debe en particular a los bajos márgenes de productos relacionados con la competencia a los que los cuatro principales minoristas de alimentos han estado expuestos durante décadas. Estos estrechos márgenes simplemente no permiten que nuevos competidores como Amazon Fresh, Hello Fresh, Picnic y Co. ofrezcan los productos con dem sonst a la ventaja de precio habitual en la venta al por menor en línea.
"Así que no es sorprendente que los grandes minoristas de alimentos también dominen el mercado en línea", explica Lurtsch. Sólo Amazon Fresh se encuentra entre los cinco mayores minoristas de comestibles en línea, junto con los actuales actores regionales. Según Statista, el volumen de negocios combinado de Amazon Fresh & Prime Now en Alemania para 2019 fue de unos 116 millones de euros. Para comparar: Esto corresponde al volumen de ventas aproximado de 13 tiendas Aldi. Según el EHI Retail Institute, el comercio minorista de alimentos en su conjunto generó 166.000 millones de euros.
"Los principales minoristas de alimentos alemanes Lidl/Kaufland, Aldi, Edeka y Rewe - y esto es importante para los inversores - se encuentran ahora entre las 20 mayores empresas minoristas del mundo, según un estudio de Deloitte. Su alta solvencia los convierte en inquilinos muy atractivos", explica Georg Gmeineder y añade: "Estoy particularmente impresionado por la naturaleza a largo plazo de los arrendamientos (indexados) para este tipo de uso. In como regla, estos se concluyen por 10 a 20 años. Esto crea una base muy sólida para el cálculo".
Las ciudades también se benefician del suministro local directo de la zona de captación circundante. El tráfico en el interior de la ciudad se alivia y el nivel de emisión se reduce. "Esto es importante para muchos de nuestros inversores. Los factores ecológicos, sociales y de gobierno (ESG) han estado durante mucho tiempo entre las normas mínimas", explica Gmeineder. La lista de búsqueda incluiría en particular propiedades que estén al día en cuanto a eficiencia energética. "Al final, no son sólo los inquilinos los que se benefician de los edificios de alta calidad, modernos y eficientes, sino también los inversores que se benefician del valor de las propiedades. Los edificios modernos en buenas ubicaciones son atractivos para una buena clientela de inquilinos, lo que a su vez garantiza unos ingresos por alquiler más seguros".
En conjunto, los expertos predicen que los inversores podrían esperar un retorno de dinero en efectivo (antes de impuestos) con este tipo de inversión inmobiliaria, que es significativamente más alto que el aproximadamente tres por ciento que aportan las llamadas inversiones residenciales básicas. "El rendimiento depende naturalmente del mercado regional respectivo, la proporción de los ingresos por alquiler de los apartamentos en relación con los ingresos totales por alquiler y el nivel de financiación", dice Gmeineder y concluye: "Pero en la era de interés cero, que ahora durará mucho más tiempo, difícilmente puedo encontrar una inversión con una relación riesgo/recompensa igualmente interesante". ®
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Cómo invertir - en la vida urbana.
Los expertos en bienes raíces de Schroder Real Estate tienen muchos años de experiencia con propiedades comerciales y residenciales. La cartera total incluía bienes raíces minoristas im Wert de más de mil millones de euros, que se compraron en parte directamente a empresas minoristas mediante ventas fuera del mercado y transacciones de retroarrendamiento, y en parte directamente a promotores inmobiliarios a través de los buenos contactos existentes.
El equipo también tiene un alto grado de experiencia en la construcción de carteras residenciales. Después de todo, ha estado administrando apartamentos en Alemania y en el extranjero para numerosos clientes y fondos durante años.
Schroders cree que la combinación de usos residenciales sostenibles y de venta de alimentos al por menor ofrece una forma de inversión inmobiliaria a largo plazo y resistente a la crisis. También permite lograr un nivel de rendimiento más alto que con una inversión exclusivamente "residencial", con un riesgo comparable.
Debido al alto beneficio para el inversor, Schroders lanzará ahora un fondo especial alemán basado en esta estrategia. Er tiene por objeto permitir la inversión en una cartera diversificada de Urban Living Germany.
Sobre la base de un enfoque orientado a la investigación, las inversiones se harán exclusivamente en regiones y ciudades económicamente fuertes con poblaciones en crecimiento, buen poder adquisitivo y demanda suficiente de oferta local. Se presta especial atención a la calidad de las microubicaciones.
En la construcción de la cartera, Schroders se concentrará en las llamadas adquisiciones fuera del mercado - transacciones que no se ofrecen públicamente. Esto será posible gracias a la red establecida de promotores locales de Schroders y a su cooperación de larga data con las principales empresas de venta de alimentos al por menor.
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Publicación especial:
Inversión inmobiliaria Schroder
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Georg Gmeineder; 069 975 717 214
Fotos: Simon Menges