Kein Ende des Booms in Sicht.

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„In den deutschen Metropolen wird die Nachfrage nach Wohnraum das Angebot noch länger übertreffen“, meint Jochen Möbert von der Deutschen Bank: „Die Hauspreise werden deshalb weiter steigen.“

Ich kann schon verstehen, dass viele dem jahrelangen Immobilienboom hierzulande skeptisch gegenüberstehen. Vor allem, weil ja der Wohnungsbau tatsächlich kräftig wächst. Die Zahl der Baugenehmigungen stieg im vergangenen Jahr schließlich auf 375000, ein Plus von 20 Prozent gegenüber dem Vorjahr und der höchste Stand seit 1999. Und die Zahl der fertiggestellten Wohnungen dürfte unseren Berechnungen zufolge 2016 auf 276000 nach oben gegangen sein – auch zehn Prozent mehr als 2015. 

Allerdings spricht wenig dafür, dass dies das Ende des aktuellen Trends am Wohnungsmarkt andeutet. Weder sind deutlich steigende Zinsen zu erwarten. Noch lässt die Migration nach Deutschland und folglich auch die Nachfrage nach Wohnraum nach. Auch die kräftige Angebotsausweitung ist nicht massiv genug, um zu deutlich steigendem Leerstand zu führen, der dann dafür sorgen könnte, dass der Anstieg der Mieten weit hinter der durchschnittlichen Preisentwicklung zurückbleibt. Und schließlich droht auch von konjunktureller Seite kein Störfeuer.

Ich sehe deshalb derzeit keinen Grund, warum die Preise nicht weiter steigen sollten. Lassen Sie mich das an der Situation in einigen Metropolen Deutschlands verdeutlichen. In München zum Beispiel sind zwischen 2011 und 2016 rund 45000 Wohnungen für 90000 Menschen entstanden. Nach offiziellen Angaben aber ist die Einwohnerzahl im gleichen Zeitraum um 200000 gewachsen. Schon jetzt fehlen also in der Stadt rund 55000 Wohnungen. Und die Leerstandsquote liegt gerade einmal bei 0,2 Prozent. 

Oder schauen Sie sich Berlin an. Dort kletterten die Preise 2016 zwar stärker als in jeder anderen deutschen Großstadt. Trotzdem ist das Niveau noch immer vergleichsweise niedrig. Derzeit können Sie sich für ein Münchner Einfamilienhaus drei in Berlin kaufen. Dazu kommen der Mangel an Baugrund, die hohe Diskrepanz zwischen der Zahl an Baugenehmigungen und den tatsächlichen, viel geringeren Fertigstellungen sowie der anhaltende Zuzug. 

Zwar sind in Berlin seit 2009 rund 44000 Wohnungen hinzugekommen, doch die Einwohnerzahl ist um 150000 gestiegen. Auch hier haben wir also einen Nachfrageüberhang, der von der Entwicklung am Arbeitsmarkt untermauert wird. Seit 2009 ist die Beschäftigung um 20 Prozent gewachsen, während die Arbeitslosenrate im vergangenen Jahr auf unter zehn Prozent zurückging. Bis 2030, so die Prognose der Stadt Berlin, sollen noch einmal 250000 Einwohner hinzukommen. Angesichts des Platzmangels und der langsam umgesetzten Bauprojekte wird diese kontinuierlich zunehmende Wohnnachfrage also auf ein recht unelastisches Wohnangebot treffen. Das bedeutet: Auch hier werden die Preise weiter steigen.

Für Hamburg sind wir etwas vorsichtiger. Schließlich war dort der Zuwachs bei den Mieten nicht halb so groß wie in den anderen deutschen Metropolen. Wir gehen deshalb davon aus, dass der Nachfrageüberhang auch nicht ganz so hoch ist wie in Berlin oder München.

Wir taxieren den zusätzlichen Wohnungsbedarf deutschlandweit bis zum Ende der Dekade auf eine Million. Im Jahr 2016 wurden rund 276000 Wohnungen fertiggestellt. In diesem Jahr dürften es mehr als 300000 werden. Selbst wenn sich diese Dynamik fortsetzt, werden es 2019 wohl nur etwa 350000 sein. Das deckt also den Bedarf immer noch nicht. Ein Nachfrageüberhang bleibt. Er wird erst irgendwann ab 2020 reduziert werden können.

Steigt die Nachfrage nur etwas stärker als erwartet oder verlangsamt sich die Dynamik bei der Fertigstellung, wird es noch sehr viel enger als bisher am Wohnungsmarkt.

Verstehen Sie mich nicht falsch: Das Risiko, dass die aktuellen Überbewertungen bei den Hauspreisen in einer Blase enden, ist groß. Aber in den kommenden Jahren deuten nahezu alle Vorzeichen weiter steigende Preise an. Allein in diesem Jahr dürften die Preise in den deutschen Metropolen um weitere 7,5 Prozent zulegen, im Bundesdurchschnitt werden es sechs Prozent sein. Die Preisdynamik dürfte auch in den nachfolgenden Jahren ähnlich sein.

In den vergangenen Jahren wiesen unsere Prognosen eine hohe Treffergenauigkeit auf. Rechnen Sie also nicht mit einem baldigen Ende des aktuellen Immobilienzyklus.  ®

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