"Der Trend bei den Kaufpreisen bricht."

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„Die Preise für Eigentumswohnungen stehen in keiner sinnvollen Relation mehr zu den Rahmenbedingungen. Wer investiert, riskiert sein Eigenkapital“, warnt Harald Simons, Empirica AG, Mitglied des Rates der Immobilienweisen.

Derzeit diskutiert die Branche vor allem einen möglichen Wiederanstieg der Zinsen als Risiko für die Immobilienpreise. Sie übersieht dabei, dass vielleicht zusätzlich vom Zusammenspiel zwischen Angebot und Nachfrage nach Wohnungen ein solcher Trendbruch ausgehen kann.

Sehen wir uns zunächst die Nachfrage an. Unbemerkt von der aktuellen Wachstumseuphorie hat sich die Struktur der Zuwanderung in die drei Top-Städte Berlin, München und, wenn auch nicht so deutlich, Hamburg verändert. Der Wanderungsgewinn, den diese Städte bislang dank des Schwarmverhaltens mit den anderen Regionen Deutschlands erzielen konnten, ist nun rückläufig und sogar schon negativ. Es sieht so aus, als ob der Schwarm weiterzieht – in günstigere Städte. Die konstant hohe Zuwanderung in die Top-Städte ist ohnehin schon seit einigen Jahren nur noch einer glücklichen Folge von Zuwanderungswellen aus dem Ausland geschuldet (Süd- und Osteuropa, Flüchtlinge). Diese haben nun auch ihren Höhepunkt überschritten. Künftig ist mit einem deutlichen Rückgang der Netto-Zuwanderung zu rechnen – von neuen Kriegen an den Grenzen Europas einmal abgesehen. Die Wanderungsbilanz könnte vorübergehend sogar negativ werden.

Gleichzeitig nimmt der Wohnungsneubau deutlich an Fahrt auf. Die Zahl der Genehmigungen steigt und steigt. Auffällig sind hier Hamburg und insbesondere Berlin, wo der Bauüberhang bereits Ende 2015 dem Fünffachen der bisherigen jährlichen Wohnungsproduktion entsprach. Die „Wohnungsbaumaschine“ läuft, immer größere Projekte mit mehreren Tausend Wohnungen werden geplant, sind im Bau oder gehen absehbar bald in die Vermarktung.

Dies alles spricht nicht für einen weiteren Anstieg der Neuvertragsmieten. Selbst das vielfach geäußerte Argument eines Nachfrageüberhangs überzeugt nicht, da es die dämpfende Wirkung gestiegener Mieten nicht berücksichtigt. Sie haben zu einem Zusammenrücken neuer und alter Einwohner im vorhandenen Wohnungsbestand geführt. Werden künftig mehr Wohnungen gebaut als neue Haushalte hinzukommen, füllt nicht einfach eine aufgestaute Nachfrage diese Lücke. Vielmehr wird das Auflösen einer „aufgestauten“ Nachfrage durch sinkende Mieten erst ermöglicht. So weit ist es aber noch nicht. Angesichts der niedrigen Leerstände in den genannten Städten ist zunächst eine Stagnation der Neuvertragsmieten zu erwarten.

Für die Investoren in der Wohnungswirtschaft kann dies keine Beruhigung sein. Die derzeit geforderten Kaufpreise stehen insbesondere in Berlin und München fundamental in keiner sinnvollen Relation mehr zu den Rahmenbedingungen. Seit nunmehr fünf Jahren in Folge steigen die Kaufpreise relativ stärker als die Mieten. In Hamburg liegt die Preisübertreibung nun bei gut 40 Prozent, in Berlin um die 50, in München bei 75 Prozent (relativ zu 2004). Wer dort investiert, muss also zwingend von einem weiter steigenden Mietniveau ausgehen, da sonst trotz der niedrigen Zinsen keine positive Rendite zu erwarten wäre.

Anders ausgedrückt: In den Preisen sind offensichtlich bereits weiter signifikant steigende Mieterträge eingepreist. Gerade damit ist aber in Berlin und München und möglicherweise auch in Hamburg nicht zu rechnen.

Mein Fazit: Es ist in Berlin sicherlich, in München wahrscheinlich und in Hamburg möglicherweise mit einem Trendbruch bei den geforderten Kaufpreisen zu rechnen. Es mag zwar noch eine Zeit lang so weitergehen wie in den letzten Jahren, aber nicht mehr lange. Spätestens wenn in Berlin die großen Wohnungsbauprojekte fertiggestellt werden, dürfte es so weit sein. München folgt dann.

Das Jahr 2017 markiert den Beginn schwierigerer Jahre für die Investoren in der Wohnungswirtschaft. Auf Basis früherer Immobilienpreiszyklen und angesichts des Grades der überschießenden Kaufpreise relativ zu den Neuvertragsmieten könnten die Kaufpreise für Eigentumswohnungen zukünftig in der Größenordnung von real einem Viertel bis einem Drittel zurückgehen. Negative makroprudenzielle Auswirkungen, gegen die die Politik etwas tun müsste, sind aber nicht zu befürchten. Die Eigenkapitalanteile dürften meist ausreichen, den Rückgang abzufangen. Investoren verlieren Geld, mehr aber passiert nicht.  ®

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