Trüffelsucher.

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070 Kriton 1 155098840Immobilien. Seit fünf Jahren steigen die Preise am Immobilienmarkt massiv an. Dadurch sind die Renditen – sogenannte Cap Rates – in vielen Bereichen auf Niveaus gesunken, die kaum die Finanzierungs- und Erhaltungskosten decken. Lohnt es sich jetzt überhaupt noch, über Immobilienanlagen nachzudenken? Klaus Trescher, Kriton Immobilien, sagt: „Ja – aber Sie müssen die selten gewordenen Okkasionen finden.“

Als in der Münchner Maximilianstraße ein erstklassiges Bürogebäude zum Verkauf steht, bezahlt der Erwerber das 50-fache der jährlichen Nettokaltmiete. Nach Abzug von Finanzierungs- und Verwaltungskosten sowie Instandhaltungskosten bleibt den Investoren von den zwei Prozent Rendite wohl nichts übrig. Allein die Hoffnung auf weiter steigende Preise rechtfertigt den Kauf.

„Wir sehen keinen Sinn darin, uns um voll vermietete, neuwertige Bestandsobjekte zu balgen. Um die findet selbst auf der heutigen sehr niedrigen Relation zwischen Rendite und Kaufpreis regelmäßig ein Preisgerangel zahlreicher Bieter statt“, winkt Klaus Trescher, Partner des Immobilien-Asset-Managers Kriton und seit ca. 40 Jahren erfolgreich in der Branche tätig, ab: „Hier fürchten wir ganz einfach, zu teuer einzukaufen.“

Seit fünf Jahren klettern die Immobilienpreise in Deutschlands Großstädten mit einer Dynamik, wie sie seit den 70ern nicht mehr beobachtet wurde. Die von den Notenbanken weltweit losgetretene Liquiditätslawine drängte in Sachanlagen weltweit. Zudem profitierten die großen Städte vom Megatrend Urbanisierung. Und nicht zuletzt stieg die Zahl der wohlhabenden Haushalte, die nach scheinbar sicheren Anlagen in den attraktivsten Lagen suchen, erheblich.

„Mittlerweile wird die Luft allerdings zunehmend dünn“, meint Trescher. Denn dieser explosive Mix aus drei Faktoren hat dazu geführt, dass sich die Immobilienpreise in vielen Regionen von Faktoren wie der Einkommensentwick­lung oder den Mieten völlig abgekoppelt haben. München zum Beispiel steht im weltweiten Immobilienblasenindex der UBS heute auf Platz zwei. Knapp hinter Hongkong und weit vor London, Paris, Stockholm oder San Francisco. Wird diese Blase bald platzen?

„Dies zu prognostizieren wage ich nicht“, macht Trescher klar, erinnert aber dann doch daran, dass die Immobilie wegen ihrer Immobilität und des höheren Ertragsrisikos in der Vergangenheit immer einen Renditeabstand von rund 250 Basispunkten zum zehnjährigen erstklassigen Staatspapier aufgewiesen habe und auch aufweisen sollte. Um dieses Kriterium zu erfüllen, wären heute drei Prozent Netto-Rendite nötig.

„Bei tendenziell steigenden Zinsen spricht also einiges dafür, dass die Preise zumindest vorerst nicht mehr weiter steigen“, vermutet Trescher. Investoren, die sich heute dennoch für Immobilien interessieren, um ihr Portfolio zu diversifizieren, bringt das in eine schwierige Situation. Wo gibt es noch Objekte, die einer vernünftigen ökonomischen Analyse standhalten?

„Da wir weiter an die Immobilie glauben, beschäftigen wir uns seit Jahren mit Gebäuden, die es uns ermöglichen, durch intensive Arbeit stille Reserven zu heben, die in ihnen schlummern“, erläutert Trescher.

Das seien allerdings keine Vorzeigeobjekte wie Immobilien in der Maximilianstraße. Stattdessen halten Trescher und seine Kollegen Ausschau nach Immobilien, die erkennbar Arbeit machen werden. „Sie müssen zum Beispiel baulich auf ein wettbewerbsfähiges Niveau gebracht werden. Oft sind erhebliche Leerstände wieder aufzufüllen. Oder es gilt, Strategien zu entwickeln, um in absehbarer Zeit drohende Leerstände zu vermeiden“, erklärt Trescher und ergänzt: „Idealerweise hat der Verkäufer weder das Personal noch die Erfahrung und Sachkunde, um mit solchen gravierenden Veränderungen umzugehen. Und oft fehlt es auch am Kapital.“

Kriton könne diese Herausforderungen gemeinsam mit unternehmerisch eingestellten Immobilieninvestoren meistern. Diese seien erfahren genug, die Budgets für die oben geschilderten Maßnahmen nachzuvollziehen: „Und sie kennen die erreichbaren Mietansätze oder Preise im jeweiligen Standort genauso wie wir.“

Der Geschäftsplan sieht in der Regel den Wiederverkauf der auf zeitgemäßen Standard gebrachten, wieder konkurrenzfähig gemachten Immobilie in voll vermietetem Zustand zum Marktpreis nach drei bis fünf Jahren vor. „Die Inves­toren sind also gewerblich und operativ tätig. Diese Investments – oder ,Clubdeals‘, wenn wir von mehreren Investoren gemeinschaftlich beauftragt werden – haben meist eine Größenordnung bis maximal 20 Millionen Euro inklusive aller Renovierungs-, Bau- oder Vermietungsaufwendungen und sind zu rund 60 Prozent fremdfinanziert.“

Das Potenzial der Immobilie müsse dabei so groß sein, dass die Investoren eine Verzinsung auf das gebundene Eigenkapital nach Abverkauf (IRR) von jenseits zwölf Prozent erwarten können. „Nur dann können wir sicher sein, dass überschaubare Zinssteigerungen oder tendenziell steigende Cap Rates – also die Nettorendite ohne die Anschaffungskos­ten – unseren Geschäftsplan der Renovierung, Repositionierung, Umnutzung, Neuvermietung oder Erweiterung nicht gefährden und uns selbst dann noch ein ausreichender Gewinn bleibt.“

Das klingt logisch. Aber lassen sich solche Objekte in einem Umfeld, in dem die Liquiditätsflut alle Boote gehoben hat, überhaupt noch finden? „Wir sind tatsächlich nicht die Einzigen, die sich heute auf diesen Sektor der ,value add bis opportunistisch‘ genannten Immobilieninvestments fokussieren, weil ihnen der Erwerb von ,fertigen‘ Bestandsobjekten im überhitzten Markt zu teuer und darum zu riskant erscheint.“

Er selbst und seine Zulieferer – Trescher nennt sie „unsere Trüffelsucher“ – würden deshalb nicht mehr, wie vor einigen Jahren, mit offenen Armen empfangen, weil sonst keiner komme. „Aber immerhin erhalten wir noch ein Projekt pro Tag zur Prüfung auf den Tisch.“

Fündig werden die Trüffelsucher heute vor allem bei sechs Verkäufergruppen.

Erstens in den Portfolios großer institutioneller Bestandshalter. „Sie haben oft nicht das Personal, sich mit Objekten zu befassen, bei denen arbeitsintensive Repositionierungsmaßnahmen anstehen.“

Zweitens bei geschlossenen Fonds, die bald ihren Zeithorizont erreicht haben und deshalb nun liquidiert werden sollen. „In diesen Fällen machen die kurzen Restmietlaufzeiten den Anlegern häufig Angst. Das drückt dann oft den Preis.“

Drittens bei Bestandshaltern, deren Hauptmieter in absehbarer Zeit auszieht und dessen geräumte Flächen nur nach Umbau und Renovierung wieder vermietbar sind. „Die Eigentümer können oder wollen den damit verbundenen finanziellen Aufwand nicht leisten.“

Viertens finden sich Trüffel in Form nicht mehr erforderlicher, früher betriebsnotwendiger Gebäude einer Firma.

Fünftens bei Projekten, die ein tüchtiger, aber unterkapitalisierter Initiator nur im Joint Venture mit gleichgesinnten Kapitalgebern verwirklichen kann.

Und sechstens spielt manchmal auch die Eigentümerstruktur den Trüffelsuchern in die Hände. „Es kommt öfter vor, dass Objekte im Bestand einer Personenmehrheit oder Familie oder eines geschlossenen Fonds sind, bei denen keine Entscheidung über die Finanzierung der unaufschiebbaren Investitionsmaßnahmen zustande kommt, um die Zukunft des Objektes zu sichern.“

Würde eine mögliche Abkühlung des Immobilienmarktes bei leicht steigenden Zinsen nicht auch sein Geschäft schwieriger machen? „Nicht zwangsläufig, denn ein attraktiver Einstandspreis ist bei erkennbar umfangreichen stillen Reserven im Projekt wichtiger als eine besonders günstige Finanzierung.“

Natürlich sei dieser Investmentansatz mühsamer, als ein bereits eingesammeltes Investitionskapital in glitzernde Bestandsobjekte – so genannte Core Properties – zu geringen Renditen zu investieren. „Wir fühlen uns dabei aber wohler und besser gerüstet für ,schlechteres Wetter‘.“ Schließlich hätten auch bei einem neuen und vollvermieteten Core-Objekt die Mietverträge eine Restlaufzeit und stünden danach – vielleicht sogar in einer schwächeren Phase – zur Erneuerung an. „Hier ist dann ebenfalls Arbeit nötig. Diese führen wir bei unseren Value-add-Projekten lieber gleich heute durch, um dann bei den aktuell guten Marktbedingungen Verträge mit der längstmöglichen Laufzeit abzuschließen.“ ®

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So sehen Trüffel-Immobilien aus.

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Ein müde, ergraut und ungepflegt erscheinendes Bestandsbürogebäude fristete in etablierter Bürolage von Düsseldorf mit 19.000 m² Bürofläche und 200 Tiefgaragenstellplätzen sein Dasein. Die große Kantine wurde nicht genutzt, die Lobby war lieblos gestaltet, 40 Prozent der Flächen standen leer. Weil die Immobilie sich teilweise immer noch im Zustand des Baujahres von vor 20 Jahren befand, waren alle verbliebenen Mieter unzufrieden.

Das Objekt befand sich im Bestand eines ausländischen Fonds, der weder das Personal für ein professionelles Asset-Management hatte noch sieben Millionen Euro aufwenden wollte, um das Objekt wieder wettbewerbsfähig zu machen.

Dabei war das Umfeld durchaus attraktiv – Bürogebäude, Hotels, gute Verkehrsanbindung, Entfernung zur City zehn Minuten. „Wir waren sicher, dass dies ein unterschätztes Objekt ist“, erzählt Klaus Trescher. „Im Laufe von 2,5 Jahren haben wir alle obigen Defizite bereinigt. Fassade und Lobby wurden neu gestaltet, alle Bestandsmietverträge verlängert und die renovierten Leerstandsflächen zu Marktmieten vollständig neu vermietet. Dem von uns gefundenen institutionellen Käufer des wiederbelebten und nun stattlichen Bürogebäudes konnten wir einen gegenüber einem Neubau attraktiven Quadratmeter-Einstandspreis bieten. Er war so in der Lage, eine Kaufpreisrendite von knapp sechs Prozent zu realisieren – ebenfalls mehr, als bei einem Neubau möglich gewesen wäre.“

Der Lohn des Investorenclubs für die getane Arbeit und das eingegangene Renovierungskosten- und Vermietungsrisiko habe deutlich über 20 Prozent IRR netto nach der Gewinnbeteiligung für Kriton gelegen. Dabei sei das Risiko überschaubar gewesen. „Bei einem Vermietungsstand von 60 Prozent zum Zeitpunkt unseres Erwerbs übertraf der Bestands-Cash-Flow unsere Fremdkapitalkos­ten wegen des günstigen Einstandspreises deutlich“, schmunzelt Klaus Trescher.

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Kriton Immobilien – langjähriger Track-Record.

Die Kriton Immobilien GmbH ist ein unabhängiger und partnergeführter Investment- und Asset-Manager im Bereich Immobilien. Als Full-Service Partner unterstützt die Firma Investoren in allen Facetten der Immobilien-Kapitalanlage, hauptsächlich in den Risikoklassen Core/Core Plus bis Value Add.

„Wir beraten sowohl institutionelle Kunden als auch vermögende Privatinvestoren“, erklären die Geschäftsführer Andreas Hauff und Klaus Trescher. Das Investment- und Asset-Management umfasst einzelne Immobilien und Immobilienportfolios. „Unsere Stärke ist dabei die Entwicklung einer maßgeschneiderten und individuellen Investitionsstrategie für jeden Investor.“

Der Fokus liegt auf dem deutschen Markt.  „Das ist eine logische Konsequenz unseres exzellenten Netzwerk im deutschen Immobilienmarkt“, sagt Trescher und ergänzt: „Wir verfolgen jedoch auch attraktive Investitionsmöglichkeiten im europäischen Ausland durch eigene Teams vor Ort oder zuverlässige lokale Partner. Seit 2014 haben wir zum Beispiel in und um Palma de Mallorca Wohnungsbau- und Renovierungsprojekte mit einem Volumen von über 100 Millionen Euro umgesetzt.“

Seit Gründung der Kriton Immobilien GmbH in 2007 betreute das Unternehmen Assets mit einem Volumen von etwa 900 Millionen Euro. „Vor allem im Bereich Value Add konnten wir durch aktives Asset-Management Projekte besonders erfolreich – oberhalb der ursprünglichen Ziele – umsetzen“, macht Andreas Hauff deutlich.

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Sonderveröffentlichung:

Kriton Immobilien GmbH

Kaiserstraße 14b

80801 München

Tel.:  +49 (0) 89 710 4096-0

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